Déflation des projets d’immobilier commercial en 6 chiffres selon Procos

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La fédération du commerce spécialisé Procos pointe une fois de plus le ralentissement de la production de surfaces commerciales nouvelles amorcé depuis 2008. Ce sont aussi bien les obtentions de permis de construire, les autorisation en commissions d’aménagement commercial, que les intentions de projets des promoteurs à 5 ans qui chutent. Au-delà des effets de crise, cette déflation pourrait être induite par la circonspection des professionnels face aux inconnues de la réforme de l’urbanisme commercial induites par la loi Pinel.

Dans le contexte de frilosité des grands opérateurs de l’immobilier commercial,  la périphérie s’avère le terrain de création le plus plébiscitée. Elle attire plus de 90 % des surfaces en projet ! Les opérations de parcs d’activités commerciales dominent évidemment. (Photo d’Enox, retail-park inauguré en mai 2015 à Gennevilliers dans les Hauts-de-Seine).
Dans le contexte de frilosité des grands opérateurs de l’immobilier commercial, la périphérie s’avère le terrain de création le plus plébiscitée. Elle attire plus de 90 % des surfaces en projet ! Les opérations de parcs d’activités commerciales dominent évidemment. (Photo d’Enox, retail-park inauguré en mai 2015 à Gennevilliers dans les Hauts-de-Seine).

Procos, la Fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé met, une fois de plus, des chiffres, en face de la décrue de projets d’immobilier commercial. Son bilan sur l’année 2015 s’appuie sur 3 sources. Deux sont administratives. Elles concernent d’une part les autorisations de construction de surfaces commerciales délivrées à travers les permis de construire (données du Ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie). Et d’autre part le bilan des autorisations d’exploitation de surfaces commerciales délivrées par les commissions départementales d’aménagement commercial – CDAC – et la commission nationale d’aménagement commercial (CNAC), soit des données d’origine préfectorale. La troisième source est plus suggestive puisqu’elle repose sur des intentions. L’Observatoire de l’immobilier commercial (LOIC) de Procos recense en effet, chaque année, auprès d’un panel de 60 promoteurs tous les projets d’opération commerciale autorisés ou non. Dans les limites de programmation commerciale supérieure ou égale à 4 000 m² pour les créations ; et supérieure ou égale à 2 000 m² pour les extensions de sites existants.

- 7% : le recul des surfaces autorisées par permis de construire

Selon le bilan annuel de Procos, le volume de surfaces de plancher commercial autorisé à travers les permis de construire diminue de 7 %. Ce qui le porte à 4,8 millions de m², son niveau le plus bas depuis ces quinze dernières années. Nul doute que ce recul ne soit, en partie, dû à la crise. Mais, selon les commentaires de Procos, "il résulte également de l’expectative des opérateurs, dans les premiers temps de mise en œuvre de la réforme de l’urbanisme commercial, introduite par la loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (ACTPE), dite ‘‘loi Pinel’’ du 18 juin 2014". Celle-ci modifie en effet le régime d’instruction des demandes de permis de construire et d’autorisation d’exploitation de surfaces commerciales. Jusqu’alors l’examen de l’un et l’autre type de demande faisait l’objet de deux procédures dissociées. Mais "depuis le 15 février 2015, date d’entrée en vigueur du décret, une seule demande suffit – celle du permis de construire-  pour engager les deux procédures qui désormais se superposent". L’instauration de ce nouveau ‘‘guichet unique’’ a désorienté les opérateurs, qui ont craint par ailleurs une augmentation du recours contentieux.

- 21% : la diminution des constructions effectivement engagées

Conséquence de ce qui précède : le volume de surfaces commencées, autrement dit dont la construction a effectivement été engagée, chute de 21 % en 2015. Pour atteindre une fois encore son niveau le plus bas – 3,1 millions de m² - observé depuis ces quinze dernières années.

- 41% : la baisse des surfaces commerciales autorisées en CDAC et CNAC

L’autre grand voyant de la ‘‘production’’ en surfaces de commerces neuves – même si autorisation n’est pas synonyme absolu de sortie de terre – est évidemment le volume des dossiers autorisés en CDAC et CNAC. Et une fois de plus, le ralentissement est manifeste. En 2015, 1 288 000 m² de surfaces commerciales ont été autorisés par lesdites commissions départementales et nationale. Ce volume est en chute de - 41 % par rapport à 2014. Et c’est la troisième donnée déprimée à rejoindre le club des niveaux les plus bas observés depuis ces quinze dernières années ! Et Procos d’attribuer le recul, une fois encore, à la mise en oeuvre du nouveau régime d’urbanisme commercial, introduit par loi Pinel. Reste que si les volumes de surfaces commerciales autorisées baissent fortement, la nature des projets évolue peu d’une année sur l’autre. Les créations l’emportent (76 % des surfaces autorisées) sur les transferts et extensions (24 %). Dans des proportions très proches des statistiques de 2014 (73 % de créations pour 27 % de transferts extensions). De même, la moitié des surfaces autorisées se rapporte, comme en 2014, à la création ou à l’extension d’un ensemble commercial, qu’il s’agisse d’un parc d’activités commerciales ou d’un centre commercial. L’autre moitié se rapporte à la création ou à l’extension de grandes surfaces, principalement dans le secteur alimentaire (19 %) et dans celui du bricolage et du jardinage (10 %).

- 15% : la régression du nombre d’opérations projetées à 5 ans par les promoteurs

On se doute que dans un tel contexte, décrivant un marché en repli régulier depuis 2008, les projections des professionnels de l’immobilier commercial à 5 ans ne soient pas mirobolantes. Ce "stock" de surfaces commerciales projetées à 5 ans par les promoteurs, selon la terminologie de Procos, chute de 15 % en nombre d’opérations. Soit 337 en 2015 contre 397 en 2014. La même idée traduite en volume de surfaces de vente projeté à 5 ans aboutit à une baisse de 19 %. Soit 4 777 000 m² en 2015 contre 5 891 000 m² en 2014, selon l’Observatoire de l’immobilier commercial (LOIC) de Procos. Qui souligne cependant que "ce constat doit être nuancé. Car ce dégonflement du stock s’explique principalement par l’accélération des sorties d’opérations au cours de l’année". Ce sont pas moins de 61 projets qui furent livrés en 2015, pour un volume de 667 000 m² de surface de vente. Contre 29 projets livrés en 2014 apportant un volume de 360 000 m². Côté entrées de nouveaux projets dans les stocks, les statistiques s’avèrent stables d’une année sur l’autre. Ainsi 77 projets furent entrés en 2015 (pour un volume de 943 000 m² de surface de vente). Contre 81 projets entrés en 2014 (pour un volume de 955 000 m²). Procos note la proportion de très grands centres commerciaux en 2015 marquée par l’ouverture des Saisons de Meaux, en Île-de-France, et Polygone Riviera, dans la conurbation de Cannes et de Nice.

Plus de 90% : la part des surfaces en projet dans la périphérie des villes

Un signe encore, dans lequel certains verront une saturation commerciale au moins dans les cités, la périphérie s’avère le terrain de création le plus plébiscitée. Elle attire plus de 90 % des surfaces en projet ! Soit 4,2 millions de m² en 2015, contre 89 % des surfaces en 2014 pour 5,2 millions de m². Les opérations de parcs d’activités commerciales dominent évidemment (2 545 000 m²), suivies de celles de centres commerciaux (1 522 000 m²). Et tout aussi fatalement, les projets de centres commerciaux de centre-ville restent pour leur part en retrait. Ils représentent 7,3 % des surfaces en projet, soit 350 000 m² seulement.

33% : la part des projets à échéance indéterminée

Ultime considération d’un immobilier commercial en… relatif immobilisme : la part des projets à échéance indéterminée (dans plus de trois ans) progresse légèrement, pour atteindre un tiers du stock. Seuls 35 % des projets sont annoncés à court terme, pour 2016 et 2017. A savoir 15% en 2016, 20% en 2017. Restent 15% projetés à 2018 et 6% à 2019.

 

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