La folie des retail parks !

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L'ÉVÉNEMENT DE LA SEMAINETrois millions de mètres carrés en projet ! Aubaine ou délire ? Les promoteurs, qui concrétisent enfin leurs premiers sites et en annoncent de nouveaux par dizain es, prêtent à ces centres commerciaux de périphérie à ciel ouvert toutes les vertus : accessibilité routière autant que financière, lisibilité, agrément. De plus en plus d'enseignes sont prêtes à succomber. Au risque d e rendre exsangues les centres-villes !

>On en parle depuis l'an 2000, mais, cette fois-ci, ils commencent à sortir de terre ! Les retail parks, ces parcs d'activités commerciales de nouvelle génération installés en périphérie à ciel ouvert, secouent le monde de l'immobilier commercial. La « poussée » est extrême : quelque 3 millions de mètres carrés en projets sont annoncés par le cabinet expert Cushman & Wakefield Healey & Baker (C&W/H&B) d'ici à 2008. Les voyants passent au rouge chez Procos, la fédération pour l'urbanisme et le développement du commerce spécialisé : « C'est de la folie, s'alarme Michel Pazoumian, son délégué général. En janvier 2005, on recensait 130 parcs d'activités - dont l'essentiel de retail parks - sur 400 projets immobiliers annoncés, soit moins d'un tiers. À la fin de l'année, la proportion est passée à 162 - dont 46 autorisés - sur 425 projets. Soit 38 %. »

Une alternative aux parcs sauvages

Les professionnels savent évidemment qu'entre l'annonce et la réalisation de projets il y a loin. Pourtant, les experts estiment que la moitié des mètres carrés projetés sera construite.

Pour ceux qui douteraient encore de la réalité de la « retailparkmania », le dernier salon Mapic (salon international des professionnels de l'implantation commerciale et de la distribution), qui s'est tenu du 16 au 18 novembre dernier, a été l'occasion de faire le compte des acteurs et de préciser les calendriers. Ainsi, Sopic présentait son parc thématique Maison + sis à Hénin-Beaumont (Pas-de-Calais) et Bouygues Immobilier son premier retail park français de Beaucaire (Gard), l'un et l'autre ouverts au mois de novembre. Suivront, en avril prochain, le site des Clayes-sous-Bois (Yvelines) conçu par la Compagnie de Phalsbourg ; ainsi que l'Aria Parc de Mougin Investissements à Chambly (Oise). Et la saga continue pour les années suivantes : en 2007, on devrait voir la concrétisation attendue du concept Family Village d'Altaréa à Thiais (Val-de-Marne), ainsi que le parc d'Apsys à Agen-Boé (Lot-et-Garonne) ; en 2008 sortira le Green Center de l'Immobilière Frey, à Toulouse... Autant de concepts figurant tour à tour le « premier retail park à la française » de son initiateur.

Poule aux oeufs d'or ou miroir aux alouettes ? Les zélateurs y perçoivent la voie royale du développement commercial face à des centres-villes et des centres commerciaux classiques en quasi-saturation. « Comme si les promoteurs ne faisaient pas déjà des parcs d'activités depuis quinze ans, vitupère un détracteur. Il est de bon ton de sortir régulièrement des produits marketing miracle. »

Un argument clé de la « dialectique » retail park est justement de se présenter comme l'alternative vertueuse aux parcs de périphérie sauvages défigurant les entrées de ville. « La conséquence d'un dévoiement de la loi Royer de 1973, rappelle François Vuillet-Petite, directeur commercial de l'Immobilière Frey. Fixant à 1 000 m2 la limite des ouvertures sans autorisation, avec une franchise d'extension de 200 m2, elle conduisit à la multiplication de modules de 1 200 m2. » Et à l'anarchie d'un commerce éparpillé en « boîtes » aux entrées de ville.

Face à ce désordre, les promoteurs opposent donc les vertus « restructurantes » des retail parks. Leur conception et leur gestion sont en effet centralisées sous la houlette d'un opérateur unique. Un gage de pérennité pour Olivier Coutin, directeur adjoint du développement pôle commerces d'Unibail : « Cette gestion unifiée, qui rejoint la logique des centres commerciaux classiques, est la garantie d'avoir à l'avenir des ensembles correctement entretenus, exploités et rénovés. » « Les collectivités y gagent aussi, ajoute Philippe Jossé, directeur général Développement et Services de Bouygues Immobilier, en trouvant en face d'elles un interlocuteur unique, plutôt que des acteurs en ordre dispersé. »

Cet hymne à la « pensée globale » - pour ne pas dire « unique » dans le giron des promoteurs immobiliers - ne convainct pas tout le monde. « Les promoteurs se tirent une balle dans le pied en contribuant à vider leurs propres galeries marchandes. Et en démultipliant leurs points de vente, les enseignes courent le risque de mettre leurs résultats en péril, argumente un opposant. Attendons-nous à des dépôts de bilan ! ».

Charte de bonne conduite

« Le retail park est un produit intelligent à divers points de vue, tranche cependant Jean-Michel Silberstein, délégué général du Conseil national des centres commerciaux (CNCC). Plus aisé à réaliser pour les promoteurs, plus efficace à exploiter pour les enseignes, plus pratique à fréquenter pour les clients. » Un tel adoubement par le très officiel CNCC pèse évidemment dans la balance. Dès le mois de novembre 2004, l'éphémère Fédération de l'immobilier commercial de périphérie constituée par les professionnels autour de cet enjeu a rejoint le giron du CNCC. Réunissant régulièrement sa commission « Nouveaux Parcs d'activités commerciales », il a mis au point une charte de bonne conduite sous la forme d'un label, Valorpark. Ce « signe de qualité » déjà attribuable au projet de la Compagnie de Phalsbourg aux Clayes-sous-Bois a également fait l'objet d'une demande de Bouygues Immobilier pour Beaucaire.

Des surfaces de magasin sur mesure

Il faut quand même reconnaître aux retail parks des avantages objectifs, découlant de leur situation en périphérie. Corollaire de leur accessibilité routière, ils offrent une visibilité et une lisibilité que n'ont pas toujours les équipements classiques. Avec la gratuité des parkings en prime. Du reste, « même si ce n'est pas le cas, le parc d'activités de périphérie donne aux chalands l'impression subjective d'être moins cher, d'offrir de bonnes affaires », souligne un promoteur.

Ce qui est objectivement moins cher est le coût d'exploitation par les enseignes locataires. Un loyer en retail park se situe entre 110 et 150 E/m2/an (hors taxes), quand il atteint 300 à plus de 500 E en centre commercial. Mais l'économie se fait surtout sur les charges : atteignant à peine 15 à 20 E/m2/an en retail parks, elles culminent entre 80 et 100 E en centres classiques.

De quoi faire succomber les enseignes aux sirènes des nouveaux parcs. Dans la foulée des magasins d'équipement de la maison dont les besoins en surfaces font les hôtes « naturels » des retail parks, ont suivi ceux d'équipement de la personne, de sport, de culture. « Toutes les enseignes déjà présentes en centres commerciaux y arrivent, Celio, Etam, Mim, Okaïdi, Orchestra..., énumère un observateur. Ainsi que les opticiens, les magasins de téléphonie, même les banques et les restaurants à thème ! » On sent faiblir la résistance des irréductibles : si Virgin Megastore hésite encore, Habitat, pourtant échaudé, annonce son retour en périphérie par la voie des retail parks. Quant à la Fnac, elle promet deux ouvertures périphériques dans le Sud-Ouest en 2006, suivi d'un rythme de création de deux à trois unités par an (LSA n° 1932).

L'un des attraits des retail parks pour les enseignes est de leur offrir sur mesure des surfaces ad hoc - souvent plus vastes que dans les unités intra-muros - pour y exprimer à plein leurs concepts. « Nos modules périphériques de 250 à 300 m2 permettent d'optimiser la présentation de l'offre et les conditions d'accueil, par rapport aux 120 m2 proposés dans les centres-villes », confirme Laurent Afflelou, directeur du développement de l'enseigne.

«Un retail park n'étant jamais qu'un centre commercial sans verrières, toute enseigne peut potentiellement y aller », lance Éric Ranjard, président du conseil de surveillance de Ségécé. On aurait finalement plus vite fait de lister les enseignes « inaptes » à s'y installer ! À savoir les magasins de luxe ou les boutiques de trop petit format.

Une menace pour les centres-villes

Est-ce là tout ce que les retail parks laisseront aux coeurs de ville ? Certains trouvent en effet très pervers et dangereux de construire des « centre-villes artificiels » à l'extérieur de nos cités, sur le modèle américain. « La politique des retail parks est en contradiction totale avec le mouvement de réhabilitation commerciale des centres-villes, dénonce Michel Pazoumian (Procos). Promoteurs, collectivités, enseignes, tout le monde se trompe ! On va déstructurer la vie intra-urbaine et ruiner une décennie d'efforts ! »

Encore faudra-t-il que nos virtuels retail parks trouvent les millions de mètres carrés où ils pourront éclore. Il resterait des opportunités dans des départements ou des régions sous-équipés en parcs d'activités. Telle la Bretagne, la région lyonnaise ou Paca - spécialement les Alpes-Maritimes. Même en Ile-de- France, où des départements « riches » comme les Hauts-de-Seine ou les Yvelines ont jusqu'ici tenu le commerce en parcs à distance.

Le premier scénario d'édification d'un retail park est la création ex nihilo. « Bien des villes de 20 000 à 25 000 habitants justifient la création de petits retail parks, estime Gérard Devaux, directeur général Europe continentale d'Hammerson. Avec la réserve foncière disponible, et des collectivités désireuses de résorber l'évasion commerciale vers de plus grandes villes. » Le rééquilibrage des zones commerciales autour d'une ville peut justifier la construction d'un site neuf. Ainsi, le nord du Mans constituant jusqu'ici le grand pôle de fixation commerciale de l'agglomération, deux projets de retail parks viennent contrebalancer au sud : Family Village à Ruaudin et Aria Parc à Allonnes.

La seconde opportunité pour les retail park est de constituer des équipements de complément à ciel ouvert, à côté de centres couverts existants. Directement relié à Carré Sénart, Unibail prévoit un ensemble de plus de 50 000 m2 associant commerces, restauration et loisirs, qui « capitalisera sur le nom du centre ». Et Ségécé va étoffer son centre de Boissénart d'un retail park thématique, la Cité du Meuble et de la Maison.

Le nécessaire relais des pouvoirs publics

Mais le véritable vivier des retail parks à venir devrait théoriquement être la mise au net des zones d'urbanisme sauvages. Une sacrée gageure. Non seulement les propriétés y sont émiettées, mais la restructuration implique de coûteux transferts de magasins, d'autant moins enclins à bouger que, même « mal plantés », certains n'arborent pas moins une santé florissante.

Cependant, le potentiel est là. « Sur les 65 millions de mètres carrés qu'occupe le commerce, les parcs d'activités représentent à eux seuls 36 millions, rappelle Benoît Latreille (C&W/H&B). Et les ménages y réalisent 30 % de leurs dépenses. » Certes, tout n'est pas à requalifier, même si les vieux parcs y sont légion. Mais domestiquer le commerce sauvage reste un challenge démesuré. « C'est un enjeu d'aménagement du territoire que le privé ne peut assumer seul sans relais des pouvoirs publics, confirme Jean-Michel Silberstein du CNCC. Des mesures incitatives pourraient favoriser ces déplacements. Nous avons déjà approché la Decas (direction des entreprises commerciales, artisanales et de services), en ce sens. »

Mais, déjà, les visionnaires annoncent pour demain des retail parks sur deux niveaux, avec des parkings enterrés... Et même des schémas de retail parks de... centre-ville comme on en voit déjà en Grande-Bretagne ! « Conceptuellement, y a-t-il tant de différence entre un retail park et un autre centre commercial ? », interroge Gérard Devaux (Hammerson).

Et si les retail parks n'étaient, dans l'évolution des espaces commerciaux, qu'un « chaînon manquant » entre concepts à ciel ouvert et couverts, de plain-pied ou étagés ? Puisque l'émergence d'une foule de projets à partir de cette année pousse à penser que 2006 sera « l'an I des nouveaux retails parks », il sera fort intéressant de suivre le progrès de ces spécimens. Et de voir, à l'épreuve du temps, si nos promoteurs travaillent avec tant d'ardeur à se forger un maillon fort ou... un maillon faible.

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Article extrait
du magazine N° 1934

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