Le bilan de l’immobilier commercial 2015 par Cushman & Wakefield en 10 chiffres [Exclu LSA]

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En avant-première pour LSA, Cushman & Wakefield, le spécialiste des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, a dévoilé la synthèse de son étude ‘‘Les marchés français de l’immobilier des commerces - Bilan 2015 & Perspectives 2016’’. Qui montre que, malgré l’atonie de l’économie, l’existence d’un parc immobilier déjà dense, et le traumatisme des attentats de 2015, le secteur de l’immobilier commercial résiste encore et conserve une vraie dynamique de créations et de développements. Revue en 10 chiffres clés.

Des mètres carrés commerciaux neufs, encore et toujours ! Ainsi 373 974 m² de centres commerciaux ont été inaugurés en 2015, soit une hausse de 12 % par rapport à 2014. Qui est liée à l’augmentation de la taille moyenne des projets, avec, notamment, la livraison de Polygone Riviera (70 000 m²) à Cagnes-sur-Mer, le plus grand centre commercial créé en 2015.
Des mètres carrés commerciaux neufs, encore et toujours ! Ainsi 373 974 m² de centres commerciaux ont été inaugurés en 2015, soit une hausse de 12 % par rapport à 2014. Qui est liée à l’augmentation de la taille moyenne des projets, avec, notamment, la livraison de Polygone Riviera (70 000 m²) à Cagnes-sur-Mer, le plus grand centre commercial créé en 2015.© Laetitia Duarte

12% : la hausse des m² de centres commerciaux inaugurés en 2015
Tous types d’actifs confondus, le volume des ouvertures a nettement rebondi en 2015, après la baisse constatée entre 2013 et 2014. Selon Christian Dubois, Directeur Département Commerces de Cushman & Wakefield France, "373 974 m² de centres commerciaux ont été inaugurés en 2015, soit une hausse de 12 % par rapport à 2014 liée à l’augmentation de la taille moyenne des projets. Si le nombre total de projets ouverts équivaut à celui de 2014, 2015 se distingue aussi des années précédentes par la forte hausse de la part des créations, qui comptent ainsi pour 83 % du volume de 2015 contre 50 % environ entre 2012 et 2014. Les créations retrouveront en 2016 un niveau plus habituel, représentant 53 % des 445 000 m² de nouveaux centres commerciaux attendus cette année". S’ajoutant à plusieurs projets récents (Les Terrasses du Port à Marseille), Polygone Riviera, ouvert en 2015 près de Nice, est emblématique d’une tendance à la production de grands centres et du soin apporté à la qualité de l’offre et de l’architecture. La production de grands ensembles – que confirmera la livraison d’Ametzondo d’Ikea Centres France, près de Bayonne, fin 2016 – s’accompagne d’une consolidation des sites les plus établis, comme le Forum des Halles, Cap 3000 ou Val d’Europe.

36% : la hausse des m² de parcs d’activités commerciales inaugurés en 2015
"Avec 371 155 m² en 2015, le volume des ouvertures de parcs d’activités commerciales reste bien en deçà des niveaux de la fin des années 2000, soit 580 000 m² par an, en moyenne, entre 2007 et 2010" poursuit Christian Dubois. La production de 2015 est tout de même en hausse de 36 % par rapport à 2014, grâce notamment à un taux de réalisation de 68 % par rapport aux volumes annoncés (voir plus bas). Mais aussi la livraison de grandes opérations, comme Enox à Genneviliers, la restructuration partielle de zones établies, telle St-Max Avenue dans l’Oise, ou la poursuite du développement ex-nihilo d’ensembles qualitatifs faisant une plus large place aux loisirs et à la restauration, dont SuperGreen à Terville. Ces tendances ne se démentiront pas en 2016. Les volumes d’ouvertures seront également gonflés par la construction de projets de moindre envergure, confirmant l’émergence de parcs de proximité situés en périphérie de villes moyennes et le goût des foncières de la grande distribution pour une offre complétant leurs galeries d’hypermarché. Au total, 680 000 m² de nouveaux parcs d’activités commerciales sont annoncés sur l’ensemble de l’année en cours.

Plus d’un millions de m² : les surfaces nouvelles annoncées au 1er janvier 2016
Tout le monde le sait, en matière d’immobilier commercial, il y parfois loin des effets d’annonces aux véritables réalisations sortant de terre. Encore que l’on pourrait dire que les ‘‘promesses’’ sont de mieux en mieux tenues. Ainsi, si l’on additionne les 444 997 m² de centres commerciaux nouveaux annoncés par les foncières au 1er janvier 2016 pour l’année en cours, aux 679 798 m² projetés pour les parcs périphériques ce sont pas moins de 1 124 795 m² qui sont annoncés. Or en 2014, seulement 75% desdites surfaces nouvelles annoncées en centres commerciaux avaient réellement ouvert. Et la moitié uniquement pour les parcs périphériques. En 2015 ce taux de concrétisation s’est amélioré, puisque ce sont 80% des mètres carrés annoncés en centres commerciaux qui ont été réalisés, et 68% des surfaces promises côté parc périphériques.

Source : Etude annuelle Commerces France 2016 Cushman & Wakefield.

28% : la part de surfaces planifiées début 2015 qui n’a pas ouvert
Autre critère de relativité dans les calendriers de projets commerciaux : les reports de projets dans le temps, voire leur annulation. Ainsi Cushman & Wakefield établi qu’en 2015, sur le million de m² planifiés (aussi bien en centres commerciaux qu’en parcs périphériques), si 72% des ouvertures ont été réalisées, 28% ne l’on pas été. Si l’on s’intéresse aux raisons des reports des seuls parcs périphériques initialement prévus en 2015 : 62% ont été reportés en 2016 ; 13% en 2017 ; 12% en 2018. Et 13% ont été purement et simplement annulés.

Source : Etude annuelle Commerces France 2016 Cushman & Wakefield.

Plus de 72 millions de m² : le parc total des commerces en France (toutes typologies)
Outre ce ‘‘film dynamique’’ décrivant la production de mètres carrés entre 2014 et 2015 et les prévisions pour les années suivantes, Cushman & Wakefield dresse la ‘‘photographie’’ du parc de commerces existant en France. En donnant cette fois-ci les progressions au regard de ce total de surfaces immobilières en place. [voir tableau ci-dessous]. Les parcs périphériques constituent la typologie de commerce la plus répandue – dans toutes les acceptions du mot – en France, représentant à elle seule 47,3% des surfaces de commerces totales. Devant les centres commerciaux (28,4%) et les commerces de centres-villes (24,3%). En revanche, la plus évolutive des catégories en 2015 a été celle des centres commerciaux, puisque le parc total français s’est accru de 1,8% par rapport à 2014. La croissance des surfaces en parcs périphériques s’établit à 0,9%. Tandis que pour d’évidentes raisons d’indisponibilité d’espaces et d’immobilisme sur les emplacements de choix le parc des centres-villes est resté stable.

Source : Etude annuelle Commerces France 2016 Cushman & Wakefield.


267,4 m² pour 1 000 habitants : la densité de centres commerciaux en France
Avant de crier à la surdensité commerciale en France, refrain connu, il est toujours utile de resituer notre pays par rapport aux statistiques européennes. Ce que fait Cushman & Wakefield dans ce tableau. Qui loin de positionner l’Hexagone dans les extrêmes, montre au contraire qu’avec 267,4 m² GLA de centres commerciaux pour 1 000 habitants, la France se situe dans la quasi exacte moyenne, au 16e rang des 36 pays répertoriés.

Source : Etude annuelle Commerces France 2016 Cushman & Wakefield.


18 000 €/m²/an : la valeur locative sur les emplacements n°1 des Champs-Elysées
En 2015, les meilleurs emplacements de l’Hexagone ont certes profité d’une demande soutenue et diversifiée des enseignes. La multiplication des boutiques de marques, des pop-up stores et des points de vente de pure-players du net ont également contribué à animer le marché. Mais "dans le même temps, les repositionnements et difficultés d’acteurs historiques ont alimenté le flux des cessions et intensifié les phénomènes de transferts, principalement au détriment des marchés secondaires mais aussi de sites ou d’emplacements traditionnellement plus prisés" souligne l’étude. Finalement, "soucieuses de préserver leur rentabilité, les enseignes n’hésitent plus à fermer leurs magasins les moins performants. Elles adaptent ainsi leur réseau de magasins à l’évolution des modes de consommation, et répondent aux aléas d’une conjoncture économique ébranlée, en fin d’année, par les attentats de Paris" résume Christian Dubois. Face à la vigueur de la demande, l’offre reste le facteur clé du marché des rues commerçantes. La rareté des locaux adaptés à la demande des enseignes et le niveau parfois élevé des valeurs locatives pèsent ainsi sur le développement de secteurs d’activités dynamiques mais soumis à de fortes contraintes, comme la restauration, et peuvent parfois limiter les projets de grandes enseignes internationales. Certains  quartiers restent toutefois le théâtre d’une intense activité. C’est le cas des artères du luxe (rue Saint-Honoré), mais aussi du Marais ou encore de la rive gauche, à la faveur, notamment, d’opérations significatives de restructuration (Marché Saint-Germain). "Si l’offre de grandes surfaces est assez restreinte, les cessions d’enseignes et les opérations réalisées sur le marché de l’investissement permettent aussi de créer de belles opportunités. Peu animés ces derniers mois, les Champs-Élysées reviennent sur le devant de la scène. Par ailleurs, les grands magasins poursuivent leurs manœuvres sur le boulevard Haussmann, ce dont témoigne la prise à bail par les Galeries Lafayette de l’ancien magasin La Halle" détaille Christian Dubois. En province, 2015 a confirmé la suprématie des axes n°1 de plusieurs grandes métropoles, cibles d’enseignes étrangères assez récentes (Michael Kors à Lyon), de nouveaux entrants (Nyx à Toulouse) et de marques se développant en propre (Maille à Bordeaux).

Source : Etude annuelle Commerces France 2016 Cushman & Wakefield

180 €/m²/an : les valeurs locatives en parcs périphériques
Côté centres commerciaux, "un pipeline de projets relativement important, le succès de retail parks aux coûts d’occupation modérés et les difficultés ou changements de stratégies de locomotives historiques pèsent sur la commercialisation et la fréquentation. L’expansion d’enseignes récentes (Pandora, Kiko, Hema, Tiger, etc.) et la production de nouveaux concepts plus en phase avec la demande des consommateurs demeurent néanmoins un relais de croissance important du marché, en particulier pour les plus grands centres". Mais des centres de moindre envergure peuvent aussi tirer leur épingle du jeu "à condition que les bailleurs investissent pour les moderniser et consentent de réels efforts pour conserver leurs locataires ou attirer de nouvelles enseignes". Et le marché des parcs d’activités commerciales quant à lui "profite de la demande soutenue d’enseignes traditionnelles de périphérie comme Orchestra, Intersport, Chausséa ou Maisons du Monde". Le créneau du low-cost est animé par les ouvertures d’enseignes françaises telle que Gifi, Stockomani, ou l’expansion rapide d’Action, acteur néerlandais récemment implanté en France. On le voit la périphérie n’est plus ce lieu mis au ban dans l’acception péjorative du mot ‘‘banlieue’’. Au contraire, séduits par des formats de retail-parks plus qualitatifs et des coûts d’occupation peu élevés leur offrant la possibilité de se développer à moindre frais, des acteurs du commerce qui n’y étaient jusqu’alors pas ou peu représentés y ouvrent au gré des opportunités. Les enseignes de mode (H&M, C&A) y testent de nouveaux concepts (Happy Chic). Mais "cette réussite ne doit pas masquer les difficultés de nombreux sites, affectés par les transferts d’enseignes optimisant leur réseau au profit de nouveaux retail-parks ou de locaux mieux configurés au sein de la même zone commerciale".

Source : Etude annuelle Commerces France 2016 Cushman & Wakefield

- 4,9 % : baisse d’indice mensuel de la distribution spécialisée suite aux attentats de novembre 2015
L’étude Cushman & Wakefield pose aussi la question ‘‘Attaques terroristes sur Paris : quel impact sur le commerce ?’’. Et répond "les effets des attaques sont incontestables et significatifs, comme en témoigne la chute de 4,9% de la distribution spécialisée en novembre 2015, et la baisse de 2,8% des ventes de vêtements en décembre ". Sans surprise, le secteur du tourisme a été particulièrement touché. Bien que 2015 ait été une bonne année à Paris, les taux d'hôtels à Paris d'occupation se sont effondrées de 25% au cours des fêtes de fin d'année. "Cependant, les chiffres des premiers jours indiquent que la période des soldes a pris un bon départ, sans doute aidé par les rabais substantiels offerts par les commerçants". Et les experts de conclure «Outre une hausse attendue du PIB comprise entre 1,2 % et 1,5 % pour l’année qui vient de débuter (contre 1,2 % en 2015), une faible inflation et un léger redressement du pouvoir d’achat, les dernières enquêtes d’opinion montrent que la confiance des ménages résiste face à la menace terroriste et à la mollesse de la reprise économique ».

-32% : la baisse – en trompe l’œil – des volumes investis en commerces en 2015
Les investisseurs se détourneraient-ils des actifs de commerce ? 5,2 milliards d’euros ont été investis en commerces en 2015, soit 21 % des montants engagés sur le marché français de l’immobilier d’entreprise. Un montant en baisse de 32 % sur un an. Qui ne traduit nullement un désintérêt des investisseurs pour les commerces - car leur appétit demeure – mais un manque de stock. Ainsi grevé par le nombre bien plus limité de très grandes transactions qu’en 2014, ce volume de 2015 est tout de même supérieur de 53 % à la moyenne des dix dernières années. Si l’on ne compte qu’une seule opération de plus de 500 millions d’euros – le portefeuille Celsius, acquis par le fonds souverain chinois CIC opérant sa première acquisition en France - les volumes investis sur des opérations comprises entre 100 et 200 millions ont doublé d’une année sur l’autre. Les galeries et les centres commerciaux concentrent la majorité de l’activité (43 % des volumes investis en commerces en 2015). Plusieurs grandes transactions ont par ailleurs animé les rues commerçantes, dans le luxe comme sur des segments de marché moins haut-de-gamme. Enfin, les montants engagés en périphérie sont en forte hausse (+ 67 % sur un an), même si le nombre limité d’acquisitions de retail-parks reflète un manque d’offres de qualité proposées à la vente.  

Source : Etude annuelle Commerces France 2016 Cushman & Wakefield

2016 : quelles perspectives ?
En conclusion de son communiqué sur sa vaste étude ‘‘Les marchés français de l’immobilier des commerces’’ après de bilan 2015, l’expert Cushman & Wakefield trace ses perspectives pour 2016. "Le résultat des soldes d’hiver dira si le marché français des commerces a commencé à se relever des évènements tragiques de la fin de 2015". Les performances des premiers jours indiquent un bon démarrage, qui s’explique par l’ampleur des rabais consentis, mais semble aussi confirmer que les consommateurs sont loin d’avoir perdu l’envie de se déplacer et de dépenser en magasin. "Ce début d’année encourageant conforte notre vison plutôt optimiste de la conjoncture des commerces, soutenue par une nouvelle hausse du PIB, une faible inflation contribuant au léger redressement du pouvoir d’achat et la bonne tenue de la confiance des ménages. En 2016, l’amélioration de la conjoncture et les repositionnements et stratégies d’expansion des enseignes devraient permettre une multiplication des ouvertures sur le marché français de l’immobilier des commerces, que contribueront également à animer plusieurs opérations d’acquisition, comme celle liant Darty à la Fnac, Dpam à Sergent Major et Quick à Burger King. Quelques mois après son adoption, le marché pourrait aussi profiter de l’entrée en vigueur de la loi Macron et de l’extension des jours et horaires d’ouverture des commerces, même si l’on est encore loin d’un aboutissement généralisé des négociations entre entreprises et syndicats" conclut Christian Dubois.

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