Aménagement commercial et loi Pinel : le grand imbroglio [tribune]

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TRIBUNE D'EXPERTS Isabelle Robert-Védie, Avocat, Associée chez Simon AssociéS et spécialiste en droit de l’immobilier commercial revient sur l’entrée en application de la loi ACTPE, autrement baptisée loi Pinel, du 18 juin 2014, qui marquera l’entrée dans un « nouveau régime » intégrant l’autorisation d’exploitation commerciale et l’autorisation  de construire. La réforme visait à simplifier et à fluidifier le processus. Selon elle, c’est pour l’instant l’objectif inverse qui a été atteint. Son analyse.

Isabelle Robert Védié, Simon Associé
Isabelle Robert Védié, Simon Associé© DR

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Dans le domaine de l’aménagement commercial, la patience des opérateurs économiques (enseignes, promoteurs, investisseurs…) est bien mal récompensée…

A peine s’étaient-ils appropriés les subtilités de la loi de modernisation de l’économie (LME) du 4 août 2008, qui, notamment, portait le seuil des demandes d’autorisation de 300 à 1.000 m² de surface de vente et modifiait les critères de délivrance de l’autorisation d’exploitation commerciale (notamment pour supprimer toute référence à la densité commerciale), qu’une nouvelle grande réforme leur était annoncée.

 

Deux régimes en un pour simplifier

Depuis plusieurs années, en effet, le maître mot est la SIM-PLI-FI-CA-TION : pour simplifier, il a donc été question de fondre le régime de l’aménagement commercial au droit commun de l’urbanisme.

Après plusieurs tentatives infructueuses, c’est finalement la loi ACTPE, autrement baptisée loi Pinel, du 18 juin 2014, qui marquera l’entrée dans le « nouveau régime » intégrant l’autorisation d’exploitation commerciale et l’autorisation  de construire : désormais, pour les projets de création ou d’extension d’équipement ou d’ensemble commercial  le permis de construire vaudra autorisation d’exploiter dès lors qu’il aura été précédé de l’avis favorable de la commission, départementale ou nationale, d’aménagement commercial.

Force est d’admettre, toutefois, que le bilan coût-avantages du dispositif est bien maigre, malgré sa longue gestation.

 

La dualité demeure

D’abord, l’objectif de simplification, pourtant si nécessaire dans un environnement réglementaire dont la complexité va croissante, n’est pas atteint.

Tout au plus doit-on reconnaître au nouveau mécanisme cet avantage de permettre le contrôle de la mise en œuvre des engagements pris dans l’autorisation d’exploitation commerciale, ce qui n’était pas le cas jusqu’à présent.

Désormais, le permis de construire délivré sur avis favorable de la commission d’aménagement commercial devrait vraisemblablement reprendre l’intégralité des engagements pris par le pétitionnaire dans le cadre de son dossier de demande d’autorisation d’exploiter (mise en œuvre de démarches favorisant l’animation de la vie urbaine (ou rurale), le développement durable, ou la qualité architecturale du projet) : le contrôle n’en sera que plus aisé.

Mais sous l’affichage de la fusion des autorisations d’exploiter et de construire, il n’en reste pas moins que la dualité de régime demeure : ce sont bien deux dossiers distincts, instruits par deux autorités administratives distinctes, contestables selon deux mécanismes distincts, qui subsistent.

 

Une entrée en vigueur mal anticipée

Ensuite, le processus d’entrée en vigueur du dispositif a été si mal anticipé, nonobstant les mois qui se sont écoulés depuis la publication de la loi le 19 juin 2014, que, sur le terrain, les opérateurs tirent la sonnette d’alarme.

La loi Pinel, approuvée le 18 juin 2014 et publiée le lendemain, devait en effet entrer en vigueur à une date prévue par décret, et au plus tard 6 mois après sa promulgation, soit le 19 décembre 2014.

Aucun accord n’étant intervenu avant cette date sur la rédaction du décret (dont plusieurs versions circulaient pourtant officieusement), la loi est donc entrée en vigueur le 19 décembre 2014, du moins s’agissant de ses dispositions ne nécessitant pas d’interprétation.

L’administration a ensuite pris son temps :

-          ce n’est que le 14 février 2015 soit près de deux mois plus tard, que le décret d’application signé le 12 février précédent est effectivement paru ;

-          ce n’est que le 20 mars soit plus de trois mois plus tard, que les nouveaux membres de la CNAC ont été désignés ;

-          ce n’est que le 27 mars qu’a été abrogé l’arrêté fixant la composition du dossier de demande d’autorisation d’exploiter

-          les nouveaux arrêtés sur le contenu de la demande d’autorisation d’exploiter ne sont en revanche toujours pas parus…

On pouvait alors supposer que la clarté du dispositif serait proportionnelle au temps pris pour sa rédaction, en particulier s’agissant du régime transitoire.

Tel n’a pas été le cas.

 

Un regime transitoire trop confus

Au-delà des multiples interrogations suscitées par le texte, les opérateurs sont aujourd’hui confrontés à deux difficultés majeures :

-          d’abord, l’entrée en vigueur de la loi, puis la publication du décret du 14 février 2015 n’a pas empêché la CNAC de tenir audition et de se prononcer sur les dossiers qui lui étaient soumis, le tout dans son ancienne composition (8 membres au lieu de 12), et ce jusqu’à la désignation de ses nouveaux membres, le 20 mars : nul doute que les décisions ainsi rendues sont très fragiles juridiquement…

-          ensuite, et surtout, le régime transitoire prévu par l’article 4 du décret est d’une confusion confondante, s’abstenant de surcroît de régler le sort des autorisations d’exploitation commerciales en vigueur mais pour lesquelles aucune demande de permis de construire n’a été déposée avant le 14 février 2015 : à la lecture du texte, ces autorisations sont aujourd’hui sans portée, et contraignent le pétitionnaire à reprendre le processus ab initio, en déposant une demande de permis de construire comportant un dossier de demande d’autorisation d’exploitation commerciale, de nouveau soumis aux commissions compétente.

Le but de la réforme était de fluidifier le processus : c’’est l’objectif inverse qui a été atteint.

 

 

A savoir

Isabelle Robert-Védie animera le 23 avril une matinée organisée chez Simon Associés sur ce thème de l’urbanisme commercial et du décret de la loi Pinel, enfin paru. Plus d’informations en cliquant sur ce lien.

 

L'auteur
Avocate au barreau de Paris depuis 2001, Isabelle Robert-Védie est responsable de l'activité Droit public des affaires de Simon Associés, cabinet qu’elle a intégré en janvier 2015. Auparavant, elle a notamment exercé au département immobilier de Lefèvre et Pelletier, puis chez Quadrige.

 

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