Bonne résistance du parc d'immobilier commercial en 2010

Si les clients ont un peu moins fréquenté les centres commerciaux, ils ont eu le « bon goût », en rationalisant leurs déplacements, de dépenser suffisamment à chaque visite pour permettre de boucler un chiffre d'affaires annuel positif. Satisfecit aussi pour les promoteurs qui se contraignent à ouvrir du « mètre carré utile ». Et bienvenue aux investisseurs qui, constatant la pérennité des actifs commerciaux face aux aléas de conjoncture, capitalisent à nouveau massivement.
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Les professionnels de l'immobilier commercial ont toutes les raisons de se réjouir du bilan de l'année 2010. « Avec la crise, les grèves, la neige cumulés l'an passé, sans parler de la concurrence croissante de l'e-commerce, nous nous en tirons plutôt bien, avec une fréquentation érodée de 1,3% seulement », estime Éric Ranjard, président du Conseil national des centres commerciaux (CNCC).

Achats rationalisés

Mieux encore, cette légère dépression des visites ne s'est propagée au chiffre d'affaires ! L'indice (provisoire) restant positif, autour de + 1,2 %. Autrement dit, tout en raréfiant leurs visites, les clients ont, pour chacune, optimisé leurs actes d'achat. « Les chalands ont rationalisé leurs déplacements, en préparant mieux leurs achats, par la consultation notamment de sites d'e-commerce », analyse Jean-Michel Silberstein, délégué général du CNCC.

Contrairement aux idées reçues, les équipements intra-urbains ont été moins performants que ceux d'attraction régionale ou intercommunale. « On oublie que les populations sont plus nombreuses en périphéries, souligne Jean-Michel Silberstein, et que, si les mouvements sociaux ou les intempéries les empêchent d'accéder en coeurs de ville, le chiffre des centres s'en ressent. »

De même, les boutiques plus réactives pour susciter l'achat d'impulsion ou jouer les promos ont progressé de 1,8%, quand les grandes surfaces spécialisées reculaient de 1,5%.

Trop-plein d'ouvertures

Autre débat à éclairer, celui des « vannes ouvertes aux mètres carrés », stigmatisant un trop-plein d'ouvertures. Le cabinet Cushman et Wakefield apporte son bémol en distinguant les annonces des ouvertures réelles. Déjà, les promoteurs ont taillé dans leurs projets, qui chutent de 45% pour les centres commerciaux et de 25% en parcs d'activités commerciales (PAC), entre 2009 et 2010. Mais surtout, en fin d'année 2010, seulement 40% des surfaces annoncées se sont concrétisées pour les centres, et 38% pour les PAC.

Activité économique des centres commerciaux

Les ouvertures et extensions des centres commerciaux

Dans le vaste débat sur la « surenchère de mètres carrés », il convient de bien différencier les effets d'annonce de projets, des ouvertures effectives. Ainsi, sur le total des mètres carrés en centres commerciaux annoncés en 2009, seulement 57% ont été ouverts. Et moins encore en 2010, où 40% se sont concrétisés. Appliqué aux annonces de début 2011, ce dernier taux ramènerait donc les ouvertures effectives à moins de 200 000 m² neufs en centres commerciaux.

Le différentiel est encore plus flagrant pour les parcs d'activités commerciales ! Seulement 30% de « concrétisation » en 2009. Et un petit progrès en 2010 où, pour des effets d'annonces déjà plus raisonnables, une plus large part (38%) est effectivement sortie de terre. Quoi qu'il en soit, il convient encore une fois de relativiser les presque 800 000 m² « théoriques » de ce début d'année 2011 !

L'investissement dans les centres commerciaux

Entre 2009 et 2010, non seulement les investissements en immobilier de commerce bondissent de 72% mais, en plus, leur part dans les sommes globalement investies en immobilier d'entreprise (bureaux, etc.) passe de 25% à 33%. Le « produit commercial » a la cote auprès des investisseurs. Et spécialement les centres commerciaux qui représentent à eux seuls pas loin des trois-quarts des investissements en immobilier de commerce. Autre indice « d'appétit » : la taille des centres commerciaux en transaction a significativement augmenté. Le montant moyen par opération, qui se situait entre 34 et 38 M € de 2007 à 2009, s'établit à 90 M € en 2010. Côté PAC (parcs d'activités commerciales), le montant des engagements, qui avait chuté de 45% entre 2008 et 2009, rebondit également de 53% en 2010, pour un montant global estimé à plus de 290 M €.

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