Carrefour reprend en main son immobilier commercial

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STRATÉGIE - Le numéro deux mondial de la distribution, érigeant l'immobilier commercial « deuxième métier du groupe », met en ordre de marche Carrefour Property, sa filiale dédiée. Revue de détail de sa stratégie, de son organisation et de ses ambitions en prélude à sa présentation officielle lors du Mapic.

« Nous sommes une start-up... avec 14 milliards d'euros d'actifs ! » Pascal Duhamel, directeur exécutif de Carrefour Property, annonce ainsi, avec humour, le grand tournant stratégique du géant français de la distribution : la reprise en main totale de son immobilier commercial. Désormais consacré « deuxième métier du groupe » par José Luis Duran, son directeur général. Le coup de gong officiel sera donné la semaine prochaine à Cannes au Mapic (Marché international professionnel de l'implantation commerciale).

Des actifs et des hommes

Les exposants et les visiteurs spécialistes de l'immobilier dé-couvriront que ce même groupe Carrefour, qui s'était délesté de plus de 110 galeries commerciales auprès de la société foncière Klépierre en 2001, ne laissera plus aux autres, désormais, les opportunités de développement commercial autour des murs de magasins de ses quelque 1 000 sites en Europe.

Carrefour Property, « bras armé de l'expansion du groupe », développera son patrimoine en France (733 sites), en Espagne (117), en Pologne (110) et en Italie (37). Mais la filiale immobilière partira aussi à la conquête des terres vierges de la Roumanie (10 sites). Et surtout de la Russie où le groupe de distribution, encore absent, vise 40 à 50 hypermarchés dans les six ans, avec 70 des 90 villes de plus de 200 000 habitants en ligne de mire.

Carrefour Property possède déjà un patrimoine de plus de 4 millions de m² sur les cinq pays où le groupe est présent. Et se revendique « première foncière européenne par le nombre de sites et par les mètres carrés détenus ». En valeur, la filiale se classe numéro deux derrière Unibail-Rodamco (19 milliards d'euros) et devance Klépierre de peu (13 milliards).

Deux hommes rompus aux métiers de l'immobilier ont été recrutés pour piloter cette nouvelle stratégie patrimoniale. Pascal Duhamel, 46 ans, arrivé au printemps et passé de Bouygues Immobilier à Morgan Stanley, où il était responsable des fonds immobiliers, n'ignore rien de la finance. Jérôme le Grelle, 47 ans, directeur du développement et des opérations, a forgé, lui, son expertise de l'immobilier chez Kaufman et Broad, Sephora, LVMH et Rodamco, dont il était directeur général jusqu'à fin 2007. Un troisième homme, John Ozinga (43 ans) qui s'occupait auparavant du développement international de Casino, a pris, le 6 octobre, la direction de Carrefour Property France.

Sous leur houlette, toutes les équipes d'expansion qui travaillaient auparavant par formats (hypers, supermarchés, proximité, discount) sont rassemblées depuis un mois au siège de Carrefour Property, à Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine). Sachant que les enseignes du groupe, devenant les locataires de la nouvelle structure, lui paieront des loyers. Car la filiale immobilière devient un promoteur-gestionnaire comme les autres - et concurrent des autres - bien décidé à pousser, par la surface autant que le chiffre d'affaires, ses galeries commerciales et retail parks autour des coques de ses magasins.

Générer et gérer

« Carrefour est une locomotive d'une puissance colossale. Dès qu'il s'installe sur un site, son attractivité contribue à créer une valeur que nous laissions échapper jusqu'à présent au profit de nos copropriétaires, admet Pascal Duhamel. Nous entendons bien capter à nouveau ce " goodwill " (la survaleur), et reprendre le leadership sur la gestion de nos centres commerciaux. »

De plus, « notre maîtrise du multiformat nous permet de saisir toutes les opportunités foncières du marché, continue Jérôme le Grelle. La palette de concepts développés par le groupe - Shopi, 8 à Huit, Champion, Carrefour Market, Carrefour... - s'adapte aussi bien aux 100 m2 en pied d'immeuble qu'aux 22 000 m2 en plein terrain. »

Pour cela, Carrefour Property pratique deux métiers, « l'un qui gé-nère, l'autre qui gère ». Les équipes du pôle développement ont pour mission de créer des mètres carrés. Depuis les magasins de moins de 1 000 m2 favorisés par la réglementation en France jusqu'aux hypers et galeries sur les marchés russe ou roumain. L'entité, qui n'exclut pas de racheter des sites à des promoteurs, de louer à des propriétaires locaux, dispose aussi des réserves foncières de Carrefour pour bâtir. Parallèlement, la gestion et l'optimisation du parc en place échoient au pôle opérations. Pour renforcer l'attractivité, il procède, après analyse aux rénovations, aux ex-tensions, mais aussi... aux réductions de surfaces. « Dans ce dernier cas, nous vendions auparavant à la copropriété. Désormais, nous garderons nos surfaces libérées en bons copropriétaires de galeries », explique le directeur du développement et des opérations. « Il était extraordinaire, enchaîne le directeur exécutif, que distributeur leader en Europe et numéro deux dans le monde, qui enregistre plus de 3 milliards de passages en caisses par an, nous ne tirions pas profit de cette expertise du client qu'aucun autre gestionnaire ne possède ! »

À la recherche des galeries perdues

Attention toutefois, Carrefour Property n'est pas vraiment un nouveau né. Portée sur les fonts baptismaux du Mapic 2004, l'entité fédérait déjà les murs de magasins, mais laissait « à des investisseurs dont c'est le coeur de métier le soin de gérer ses galeries, considérées comme des actifs périphériques, raconte un proche du dossier à l'époque. Mais cette création juridique a mis beaucoup de temps pour s'organiser. Et une partie des équipes est partie en même temps que Daniel Bernard. » La version 1 de Carrefour Property restera donc une « coquille vide ».

En mars 2007, l'entrée dans le capital de Carrefour de Bernard Arnault, associé au fonds d'investissement Colony Capital, remet le chantier en route. Avec le projet de valoriser le patrimoine immobilier du groupe par une introduction en Bourse. Tout comme Casino l'avait fait en 2005 en créant la structure Mercialys, qui lui permet de garder le contrôle sur ses galeries tout en allant chercher les moyens de son développement par une ouverture de capital. Un accord a même été conclu le 30 septembre par Carrefour pour acquérir Cross Systems Company, société cotée. Mais la crise financière a stoppé - pour un temps - ces velléités. « Nous en reparlerons quand le monde financier aura retrouvé un peu de sérénité », commente Pascal Duhamel.

La proximité résiste

En revanche, selon lui, la conjoncture actuelle n'est pas une entrave aux visées immobilières de Carrefour en France, « car les supermarchés et la proximité gardent la cote. » Ce que confirme le concurrent Mercialys, qui projette de doubler les surfaces des galeries de 103 de ses sites dans les an-nées qui viennent (lire dossier pp. 38 à 45). « Nos centres ont la bonne taille critique. Ce qui était une faiblesse devient une force, à cause du coût des déplacements automobiles. Dans nos sites à taille humaine, on peut venir à vélo ! », indique Yves Cadelano, directeur général adjoint de Mercialys.

De plus, les budgets alimentaires n'étant pas les premiers sanctionnés en temps de crise, « les recettes continuent de rentrer, les loyers d'être payés, les taux d'effort restent corrects ». Même constat chez Klépierre, qui relève, au 30 septembre 2008, une meilleure résistance du chiffre d'affaires de ses centres intercommunaux (+ 1 %) que pour ses centres régionaux (- 1,7 %), et même que pour ses galeries de centre-ville (- 1,5 %). Bon ou mauvais vent, il était temps que Carrefour redécouvre le charme discret de ses galeries.

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Article extrait
du magazine N° 2066

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