Centres commerciaux : malgré l'exception française les volumes d’ouvertures en Europe restent faibles

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Selon la dernière étude de Cushman & Wakefield, les reports de plusieurs projets ont limité le volume total d’ouverture de centres commerciaux en 2011, qui, avec 5,9 millions de m² ouverts, est identique à 2010, mais en baisse de 22 % par rapport à 2009 et à son plus bas niveau depuis 2004. Les prévisions pour 2012 à 6,4 millions de m² pourraient être aussi revues à la baisse. La France fait exception avec une hausse de 64 % des volumes de centres ouverts, ce sont les petites et moyennes opérations qui dominent, contrairement à l’étranger où la tendance est au gigantisme.

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Selon la dernière étude de Cushman & Wakefield, European Shopping Centre Report, le volume d’ouvertures de m² de centres commerciaux en 2011 a été le même qu’en 2010, année qui avait constitué le plus bas niveau de développement depuis 2004 en Europe. « 5,9 millions de m² de centres commerciaux ont ouvert en 2011 en Europe, niveau quasi identique à celui de 2010 mais en baisse de 22 % par rapport à 2009 » annonce Christian Dubois, Directeur Général de Cushman & Wakefield France. 6,9 millions de m² auraient dû être inaugurés en 2011, ce qui aurait représenté une hausse de 15 % par rapport à l’année précédente. Mais ce rebond n’a pas eu lieu, contrarié par les reports de plusieurs projets importants dans quelques pays européens comme la Turquie, l’Italie ou encore la Russie, où l’OZ Mall, centre commercial de 169 000 m² située à Krasnodar, a vu sa construction reportée en 2012. « Les incertitudes persistantes du climat économique pourraient continuer de peser sur l’activité, et leurs incidences sur la consommation des ménages et la demande des enseignes conduire au report d’autres projets » selon Christian Dubois

La Russie et la Turquie ont concentré 42 % des ouvertures en 2011
Plus de la moitié des 37 pays couverts par l’étude European Shopping Centre Report ont affiché en 2011 une baisse du volume des ouvertures de m² de centres commerciaux par rapport à 2010. La chute est particulièrement marquée dans certains pays d’Europe de l’Est et d’Europe centrale. Ainsi, aucun m² n’a ouvert en République tchèque, en Autriche, en Slovaquie, en Croatie et en Bulgarie tandis que l’Allemagne a connu son volume d’ouvertures le plus faible depuis 1989. Cette partie du continent européen a toutefois concentré 65 % des ouvertures l’an passé du fait de la poursuite du boom de la construction en Russie et en Turquie. Ces deux pays ont concentré 42 % des ouvertures de m² de centres commerciaux en 2011, géographiquement réparties de façon plus équitable qu’auparavant entre la capitale et les grandes métropoles régionales (comme Saint-Petersbourg, Ufa ou Samara en Russie).

Les prochains mois devraient confirmer les tendances observées en 2011. Estimé à 6,4 millions de m² pour 2012, le volume des ouvertures de nouveaux centres commerciaux devrait ainsi augmenter par rapport à l’année précédente mais, du fait de nouveaux reports, pourrait être sensiblement inférieur à ce chiffre. Au total, 10,9 millions de m² devraient ouvrir en 2012 et 2013, dont 32 % en Russie et en Turquie. Les incertitudes du contexte économique n’empêchent pas le gigantisme de certains projets. Ainsi, après Westfield Stratford City à Londres (176 500 m²), Marmara Forum à Istanbul (156 000 m²) et Marineda City à La Corogne (146 000 m²) en 2011, d’autres centres géants ouvriront dans les prochains mois tels OZ Mall à Krasnodar (169 000 m²), Mall of Istanbul (135 000 m²) ou Puerto Venecia à Saragosse (123 500 m²). Les projets de cette ampleur contribuent pour une large part à l’activité de développement de plusieurs pays. Ainsi, Westfield Stratford City a représenté les deux tiers des ouvertures enregistrées au Royaume-Uni en 2011 tandis que Marineda City a constitué 70 % du volume des centres ouverts en Espagne cette même année. Les centres de plus de 40 000 m² totalisent par ailleurs 80 % de l’ensemble des projets en cours de développement en Turquie.

La France fait exception avec surtout des petites et moyennes opérations
En France, le volume des ouvertures de mètres carrés de centres commerciaux a connu une hausse de 64 % en 2011 (348 000 m² ouverts contre 210 000 m² en 2010). « Ce regain pourrait se prolonger en 2012 et 2013 faisant de la France le pays connaissant le rythme de développement le plus important en Europe de l’ouest devant l’Italie. Mais à la différence d’autres pays, peu de très grandes opérations ont animé ces derniers temps le marché français, à l’exception notable des 56 000 m² du Millénaire à Aubervilliers en 2011 et, plus récemment, des 52 000 m² de Confluence à Lyon » explique Christian Dubois. Si de nouveaux projets importants devraient ouvrir dans les deux prochaines années, comme Beaugrenelle à Paris ou Les Terrasses du Port à Marseille, la croissance du parc français des centres commerciaux tiendra encore pour une large part à la multiplication de petites et moyennes opérations. Ces projets sont notamment destinés à renforcer l’attractivité des centres urbains, comme Grand Angle à Montreuil. Les projets d’extension et de redéveloppement sont également nombreux, comme l’illustrent les efforts menés par des opérateurs comme Mercialys ou bien Immochan qui inaugurera, notamment, en 2013 l’extension-restructuration du centre commercial Auchan Grand Cap au Havre. « Reflet de la maturité du marché français, la tendance à la dynamisation de l’offre existante devrait se prolonger dans les années à venir, d’autant que ce type d’opérations reste prisé par des opérateurs échaudés par le démarrage difficile de nombreux centres ouverts récemment », poursuit Christian Dubois.

Perspectives du marché européen de l’investissement en commerces
Les volumes investis en commerces ont totalisé près de 40 milliards d’euros en 2011, soit une hausse de 3,5 % par rapport à l’année précédente et 32 % de l’ensemble des montants investis en immobilier d’entreprise en Europe. Le Royaume-Uni et l’Allemagne ont concentré 57 % de ce volume. Totalisant 12 milliards d’euros, le Royaume-Uni reste le premier marché européen en dépit d’une baisse de 15 % des montants engagés sur un an. L’Allemagne a quant à elle profité – au même titre que des marchés comme la Russie ou les pays scandinaves – de l’attractivité de ses actifs commerciaux de qualité pour des investisseurs non européens, comme l’a illustré l’acquisition par CPP Investment Board de 50 % de CentrO Oberhausen, près de Düsseldorf, en 2011.

Carnet des décideurs

Isabelle  Detroy

Isabelle Detroy

Directrice de projets d'Immochan France

Fanny Auverny-Bennetot

Directrice de la communication Europacity d'Immochan France

Houseaux  Bertrand

Houseaux Bertrand

Directeur des ressources humaines d'Immochan France

Shiva  Barimani

Shiva Barimani

Directrice développement, promotion et construction d'Immochan

Emmanuel  Azan

Emmanuel Azan

Directeur du contrôle de gestion d'Immochan

Aude Landy-Berkowitz

Aude Landy-Berkowitz

Directrice du développement de la promotion construction d'Immochan France

Joël Fabiani

Joël Fabiani

Directeur national chez Immochan

Ali Khosrovi

Ali Khosrovi

Directeur général d’Immochan France

Véronique Olivier

Véronique Olivier

Directrice des ressources humaines d'Immochan

Laurent Bonnet

Laurent Bonnet

Directeur commercial d'Immochan

Hatice Keyik

Hatice Keyik

Directrice des opérations de sites chez Immochan

Benoit Chang

Directeur financier d'Immochan France

Sara Sheriff

Sara Sheriff

Directrice des programmes IDF, Est et Sud d'Immochan

Marc Maheut

Directeur marketing et innovation d'Immochan

Marc Rigaud

Marc Rigaud

Directeur national d'Immochan France

Franck Pouzol

Franck Pouzol

Directeur Développement, Promotion & Construction d'Immochan

Marco Balducci

Marco Balducci

Directeur des finances et de gestion d'actifs d'Immochan

Olivier Le Flour

Olivier Le Flour

Partenaire et chef de bureau du pôle petites et moyennes surfaces au sein de Cushman & Wakefield

Benoît Charles

Benoît Charles

Directeur du pôle développement, promotion et construction d'Immochan

Éric Deleplanque

Éric Deleplanque

Directeur marketing, innovation et communication d’Immochan

Benoît Lheureux

Benoît Lheureux

Directeur général d’Immochan

Hervé Motte

Hervé Motte

Président d'Immochan France et Luxembourg

Stéphane Vallez

Stéphane Vallez

Directeur de la commercialisation de Mercialys

Elizabeth Blaise

Elizabeth Blaise

Directrice administrative et financière de Mercialys

Thomas Duchêne

Thomas Duchêne

directeur commercial du département commerces de Cushman & Wakefield

Christophe de Cambourg

Christophe de Cambourg

Consultant au sein du département Bureaux de Cushman & Wakefield

Vincent Ravat

Vincent Ravat

Directeur général adjoint en charge de la commercialisation et du marketing de Mercialys

Juliette Delcourt

Juliette Delcourt

Directrice Marketing, Digital et Innovation Immochan

Sandrine Abihssira

Sandrine Abihssira

Directrice commerciale de Mercialys

Eric Le Gentil

Président-directeur général de Mercialys

Philippe Gracia

Philippe Gracia

Directeur des ressources humaines d’Immochan

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