Comment Klépierre consolide son immobilier commercial européen avec Corio en 5 points

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En finalisant l’absorption de Corio, la foncière Klépierre s’érige comme leader "pure play" des centres commerciaux en Europe continentale. Avec une plateforme de 178 centres commerciaux de référence d'une valeur de 21 milliards d'euros. A la clé : un programme d’investissement de 3,7 milliards d'euros concernant notamment l’extension de Val d'Europe en Ile-de-France et la création centre du Prado à Marseille. Sans compter la rénovation de Hoog Catharijne à Utrecht au Pays-Bas, entré dans son giron via Corio. Revue des 5 points clés de stratégie du groupe ainsi consolidé.

La création des 23 000 m² du Prado à Marseille en 2017 fait partie du pipeline de projets de Klépierre. Qui l’a intégré dans son giron par une autre acquisition. A savoir celle de Massalia Shopping Mall, société d'investissement, la première en charge du développement de Prado, dont Klépierre acquerrait 60% en novembre 2014.
La création des 23 000 m² du Prado à Marseille en 2017 fait partie du pipeline de projets de Klépierre. Qui l’a intégré dans son giron par une autre acquisition. A savoir celle de Massalia Shopping Mall, société d'investissement, la première en charge du développement de Prado, dont Klépierre acquerrait 60% en novembre 2014.

On peut toujours résumer les longues conférences de résultats des groupes en un seul mot ! «Structurant » pourrait être celui du bilan annuel de la foncière Klépierre, publié hier soir, jeudi 12 février, et commentés ce matin à Paris. «2014 a été une année remarquable et structurante pour Klépierre, selon Laurent Morel, Président du Directoire de Klépierre. Nous avons réalisé un travail majeur d’optimisation de notre portefeuille avec la cession de 2 milliards d’euros de galeries commerciales, tout en accélérant avec l’acquisition de Corio notre stratégie de spécialisation dans les centres commerciaux leaders en Europe. En 2014, le modèle économique de Klépierre a encore une fois démontré ses qualités : toutes nos régions d’implantation ont contribué positivement à la croissance organique des revenus. Fort de ses performances opérationnelles et de sa solidité financière, Klépierre va tirer pleinement parti en 2015 de la fusion avec Corio. Nous allons appliquer à cette base d’actifs complémentaires notre gestion dynamique et rigoureuse pour offrir à nos clients un portefeuille unique de centres commerciaux incontournables dans plus de 50 villes d’Europe.». Focus sur les 5 actions stratégiques qui préparent Klépierre de demain. Consolider étant finalement l’art de gérer «des choses en plus, et des choses en moins » par le jeu des acquisitions et des cessions.


1) L’apport stratégique des actifs de Corio

Le 16 janvier 2015, Klépierre a finalisé l'acquisition de Corio suite à l'offre publique d'échange lancée en octobre 2014. La foncière crée ainsi le leader « pure play » des centres commerciaux en Europe continentale qui peut regarder d’égal à égal Unibail-Rodamco. Ayant acquis 93,6 % des actions en circulation de Corio, Klépierre s’auto-érige en «premier pure player paneuropéen de l'immobilier commercial, doté d'une plateforme élargie de destinations commerciales de référence, positionnées dans des régions de croissance clés en Europe. ». Avec au total 178 centres commerciaux, son portefeuille combiné s'élève à 21 milliards d'euros (hors droits). Le total des loyers bruts pro forma s'élève à 1 247 millions d'euros pour l'exercice 2014. Klépierre et Corio se sont engagés dans un processus de fusion qui devrait s'achever au 31 mars 2015. «Le processus d'intégration est en cours, annonce le communiqué. Des équipes locales dédiées et dotées d'une connaissance approfondie du marché retail régional et global ont d'ores-et-déjà commencé à collaborer. Par cette fusion, 60 millions d'euros de synergies annuelles devraient être dégagées à horizon trois à cinq ans. ».

2) Les cessions de galeries Carrefour, centres suédois et bureaux

En avril 2014, Klépierre a finalisé la cession d'un portefeuille de 126 galeries commerciales attenantes à des hypermarchés Carrefour pour un total de 1,9 milliard d'euros. Soit 56 actifs en France, 63 en Espagne, et 7 en Italie. Et en juillet de la même année, la foncière a aussi cédé cinq centres commerciaux en Suède, pour une valeur totale de 354 millions d'euros. Pour en finir avec «les choses en moins » Klépierre a aussi cédé un portefeuille de commerces et s'est entièrement défait de son activité Bureaux en cédant les trois immeubles restant dans son portefeuille pour un montant total de 151 millions d'euros. «Grâce à ces transactions, le portefeuille restructuré de Klépierre se trouve repositionné et concentré sur des centres commerciaux situés dans les régions les plus dynamiques d'Europe, créant ainsi de nouvelles opportunités de développement. ».

3) Des ratios de performances maintenus

«L'exercice 2014 fut une année de performance robuste pour Klépierre : le groupe a généré une croissance des loyers nets de 3 %, à laquelle toutes les régions ont positivement contribué » résume le communiqué de la foncière. Les revenus locatifs nets des centres commerciaux ont augmenté de 3,1 % à périmètre constant, pour atteindre 622,4 millions d'euros pour l'exercice. Si à périmètre courant, la variation des revenus locatifs nets est en reflux (- 11,3 %) c’est qu’elle reflète les cessions de centres commerciaux réalisées au cours des deux dernières années (pour un montant de 2,6 milliards d'euros). Géographiquement, l’ensemble France-Belgique, la Scandinavie et l'Italie représentent 83 % des revenus locatifs nets des centres commerciaux. Les loyers nets en France-Belgique ont augmenté de + 2,0 % à périmètre constant. En Scandinavie, les revenus locatifs nets sont en hausse de 4,5 % à périmètre constant. «Cette performance s'explique par le recentrage/repositionnement du portefeuille en Norvège et en Suède assortie d'importants efforts de réduction des coûts d'exploitation. ». En Italie, la croissance des revenus locatifs nets a atteint 1,7 % à périmètre constant. «En novembre, le groupe a inauguré avec succès l'extension-rénovation de Romagna Shopping Valley à Rimini (7 800 m², 24 nouveaux magasins) qui a ainsi renforcé le mix d'enseignes du centre sur le segment de la mode. Le portefeuille de l'Ibérie, « profondément remanié par la cession de 63 galeries commerciales en avril » a affiché une hausse des revenus locatifs nets de 3,5 % à périmètre constant, alimentée par les performances soutenues de La Gavia (Madrid) et de Meridiano (Ténérife). En Europe centrale, la croissance de 6,0 % des loyers nets à périmètre constant « résulte notamment de l’importante rationalisation des coûts ; la République Tchèque a affiché notamment une forte croissance ».

4) Une gestion proactive des commerçants locataires

A périmètre constant, le chiffre d'affaires des commerçants des centres commerciaux de Klépierre a augmenté de 2,6 % au cours de l'exercice par rapport à l'exercice précédent. «Des performances particulièrement satisfaisantes ont été enregistrées en Norvège, en Suède, en Ibérie, ainsi qu'en République Tchèque. ». En France, (+1,0 %), les unités de taille moyenne (>750 m²) ont enregistré de meilleurs résultats que les petites boutiques. En Scandinavie, le chiffre d'affaires des commerçants a progressé de 4,5 %, porté par les centres commerciaux en Norvège (+ 4,0 %) et en Suède (+ 7,2 %). En Italie, la croissance des ventes a atteint 1,9 %, portée par un chiffre d'affaires soutenu au quatrième trimestre, et le chiffre d'affaires des commerçants dans le segment du prêt-à-porter en hausse de 3,0 % au cours de l'exercice. Quant à la hausse du chiffre d'affaires des commerçants de l'Ibérie (+ 6,3 %) elle reflète «la position de leader de deux centres commerciaux du portefeuille, la Gavia et Meridiano, conjuguée à l'élan positif de la situation macro-économique. ». En Europe centrale, l'augmentation de 3,3 % du chiffre d'affaires des commerçants est alimentée par les performances solides des centres commerciaux leaders en République Tchèque. Et de souligner que «le dynamisme de l'activité locative de Klépierre s’est traduit par la signature de 1 667 baux au cours de l'exercice, soit 13,8 millions d’euros de loyers bruts annuels supplémentaires, représentant 6 % de croissance par rapport au montant généré au cours de l'année précédente avec un plus grand portefeuille. ». Ces signatures comprennent 1 450 baux renouvelés ou recommercialisés, et sont équivalents à 6,7 millions d'euros de loyers bruts annuels supplémentaires. Au niveau du Groupe, le taux de vacance (format EPRA) a été ramené de 3,3 % au 31 décembre 2013 à 3,0 % au 31 décembre 2014. «Les équipes commerciales ont été particulièrement efficaces cette année pour renouveler l'offre et le mix-enseignes, puisqu'elles ont réussi à attirer dans les centres commerciaux de Klépierre les marques les plus puissantes et les plus dynamiques. » Deux magasins Primark notamment ont ouvert cette année dans le portefeuille de Klépierre : l'un de 5 400 m² à Créteil Soleil (région parisienne) en juin et l'autre de 3 000 m² à Meridiano (Îles Canaries) en février. Klépierre continue également à promouvoir des concepts « distinctifs » tels que Victoria's Secret. L'enseigne de lingerie américaine a choisi le centre commercial Emporia (Suède) pour ouvrir son premier magasin en Scandinavie.

5) Pour plus de 3 milliards d’euros de projets

Le pipeline combiné de Klépierre et de Corio s'élève à 3,7 milliards d'euros d'investissements (valeur projet), dont 1 069 millions d'euros correspondent à des projets engagés (358 millions d'euros déjà dépensés) avec un rendement net initial estimé de 6,9 % et 1,4 milliard d'euros de projets maîtrisés. Plus précisément de quels sites s’agit-il ? Au deuxième trimestre 2014, Klépierre a officiellement lancé un programme d'extension à grande échelle (+17 000 m²) à Val d'Europe en Ile-de-France, un centre commercial accueillant déjà 16,4 millions de visiteurs par an. « Le projet vise à installer de nouvelles enseignes internationales génératrices de flux de visiteurs (parmi lesquelles Primark et Uniqlo) et à capitaliser davantage sur ce puissant pôle commercial de l'Est parisien. » Klépierre a également renforcé son pipeline en saisissant des opportunités d'acquisition. En novembre 2014, la société a signé un accord portant sur l'acquisition de 60 % de la société d'investissement Massalia Shopping Mall, en charge du développement du centre commercial du Prado, nouveau centre commercial emblématique de 23 000 m² idéalement situé en plein coeur de Marseille, la deuxième ville de France. Et suite à l'acquisition de Corio, l'extension-rénovation de Hoog Catharijne (Utrecht, Pays-Bas) devient le plus gros projet du pipeline. Le projet engagé vise à renouveler et à renforcer le succès du centre commercial actuel, construit sur la gare ferroviaire d'Utrecht accueillant près de 26 millions de passagers par an.

 

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