Commerce, le vrai pouvoir des maires

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ENQUÊTE À une quinzaine de jours des municipales 2014, LSA décrypte un des pouvoirs essentiels du maire : ses prérogatives sur tout projet d’immobilier commercial. L’élu a droit de regard sur l’aménagement de sa ville, une influence décisiveen CDAC, sa vision de l’architecture. Et, parfois, même son idée… du commerce.

Monique Delessard, mairede Pontault-Combault, a contribué à l’installationde Leclerc, avec les Quatre Chênes. Elle est en présence, ici, de Michel-Édouard Leclerc et de Daniel Chauvin, le promoteur.
Monique Delessard, mairede Pontault-Combault, a contribué à l’installationde Leclerc, avec les Quatre Chênes. Elle est en présence, ici, de Michel-Édouard Leclerc et de Daniel Chauvin, le promoteur.

Sans lui, mission impossible ! « Le maire reste le premier interlocuteur de tout promoteur cherchant à développer un projet commercial, le partenaire sans lequel on ne peut avancer », déclare Antoine Frey, PDG de Frey. Pour qui douterait du poids du « oui » de l’élu, il suffit d’imaginer « la masse de difficultés auxquelles s’expose l’opérateur qui voudrait aller contre sa volonté », appuie Bertrand Boullé, président du cabinet Mall & Market.

Le magistrat local dispose, en effet, d’un bel arsenal juridique pour imposer sa loi. La plus symbolique est sa voix en commission départementale d’aménagement commercial (CDAC), qui, si elle ne compte que pour un huitième des votants, est pourtant décisive dans le processus d’autorisation. Incontournable également, sa signature du permis de construire, et, plus tard, celle d’autorisation de la commission de sécurité préalable à toute ouverture d’établissement recevant du public (ERP). En amont, le maire est aussi le « grand couturier » de son tissu local, via les canevas du plan local d’urbanisme (PLU), lui-même inscrit dans un schéma de cohérence territoriale (Scot).

Dissuasion et nuisance

Table rase du passé

En lieu et place de L’Épicentre, spécimen de centre isolé sur dalle datant de 1974, Immochan, avecle soutien du maire, a installéun ensemble organisé en trois îlots ouverts sur les rues du centre-ville (11 000 m2 avec 43 boutiques et6 moyennes surfaces). L’Ilo a été inauguré le 27?novembre dernier.

Le droit de préemption donne la priorité au maire pour l’achat d’un bien ou d’un bail mis en vente, afin notamment de sauvegarder les offres de proximité. Mais sa mise en œuvre est délicate, car il transforme la collectivité locale en gestionnaire de commerce. Et sert davantage d’arme de dissuasion...

Plus expéditive, la procédure de déclaration d’utilité publique (DUP), sous l’autorité du préfet, permet au maire de diligenter des expropriations sur le périmètre concerné. Hervé Chevreau, maire d’Épinay-sur-Seine (93), a dû y recourir pour remplacer un centre commercial des années 70 sur dalle, enclavé et en totale déshérence, par l’Ilo d’Immochan ouvert il y a trois mois. « La ville est devenue propriétaire de 90% du site, et il a fallu traiter au cas par cas avec les commerçants en place, de préférence sur le mode amiable, mais aussi par l’affrontement. Seul un maire peut s’investir à ce point ! Difficile de déléguer. »

Et pour qui trouverait ces prérogatives insuffisantes, « le maire qui s’en donne la peine développera un pouvoir… de nuisance en piochant dans le droit d’urbanisme, plaisante Thierry Jean, adjoint au maire de Metz (57), chargé du commerce. Lançant des fouilles archéologiques, sollicitant l’expertise des architectes des bâtiments de France, etc. jusqu’à retarder de dix ans un projet ! »

En inaugurant les Quatre Chênes en avril 2012, j’ai d’abord réhabilité mon entrée de ville en remplaçant une ancienne déchargepar un projet environnementalet qualitatif. Mais j’ai aussi amélioré le pouvoir d’achat de mes administrésen installant Leclercen concurrentde Carrefour, jusqu’alors seul ici.

Monique Delessard, maire de Pontault-Combault (77)

Quand la politique s’en mêle

Les enjeux politiques ajoutent à la complexité. Rien de tel qu’un changement de majorité pour retarder un projet ! Quand la ville de Caen (14) lance une consultation pour la réalisation d’un nouveau quartier en 2005, Apsys est retenu pour son projet des Rives de l’Orne. Mais Philippe Duron remplaçant Brigitte Le Brethon à la mairie en 2008, « il a fallu plus d’un an pour s’apprivoiser et convaincre la nouvelle équipe de l’originalité d’un programme qu’elle n’avait pas initié », témoigne un proche du dossier. À Boulogne-Billancourt (92), la finalisation du centre Les Passages a mobilisé trois mandats municipaux, usé sept à huit moutures de projets et pris presque vingt ans !

Les prochaines échéances électorales à la fin du mois ne sont guère plus favorables au progrès des aménagements. « Bien des dossiers pourtant très ­avancés ont été stoppés net depuis quelques mois, note un expert. Les maires ne voulant pas courir le risque de voir leur projet pris à partie par leurs opposants devant les électeurs pour leur faire perdre des suffrages. »  

Comment gagner la confiance de l’élu face à tant d’arcanes « Son obsession pour juger un projet se résume à la question “ que me diront mes administrés quand l’équipement sera sorti de terre ”, souligne un patron de foncière. Il faut servir à la fois l’intérêt de la collectivité et… le bilan du maire en échéance de mandat ! » La création d’emplois est un argument clé. Yves Albarello, maire très actif dans la rénovation des Sentiers de Claye-Souilly (77) par Klépierre, avec Carrefour pour locomotive, compte l’ensemble « comme première entreprise de la ville dépassant les 1 000 salariés ». Côté architecture, « un maire attend une vision ambitieuse, souligne Matthieu Babinet, directeur du développement d’Apsys. Il veut qu’on magnifie son territoire. » C’est ce que le maire d’Épinay-sur-Seine a exigé d’Immochan, qui a fait appel à Valode et Pistre pour imaginer un « Ilo » ouvert sur la cité et branché sur ses rues.

Il est pourtant un domaine où la toute-puissance du maire devrait capituler… mais pas toujours : le ­commerce. « Les problématiques de logements ou de bureaux lui parlent davantage, considère Jérôme Le Grelle, président de Convergences-CVL, conseil en immobilier commercial. Aussi, au-delà de ses droits, le premier devoir d’un élu est de se donner les moyens de maîtriser ce facteur clé de communautarisation de son territoire. »

Il faut sortir de l’éternelle opposition périphérie contre centre-ville ! J’ai ainsi défendu le projetde Philippe Journo*, Waves, sur la zone Actisud au sud dela ville. Car je préfère voir se développerla périphérie de Metz, plutôt que celle de Nancy ou de Thionville, si j’avais bloqué l’opération !

* Président de la Compagnie de Phalsbourg

Thierry Jean, adjoint au mairede Metz chargé du commerce et vice-président de Metz-Métropole (57)

Capitaine du bateau

« Le commerce est une activité très particulière. Un maire “ éclairé ” doit s’entourer de compétences, lancer des consultations par voie de concours, se renseigner auprès de confrères élus sur la réputation de tel ou tel opérateur en lice », détaille Éric Ranjard, président d’honneur du Conseil national des centres commerciaux. Finalement, « le maire est le capitaine du bateau, mais ce n’est pas à lui de ramer, édicte Antoine Nougarède, directeur de l’immobilier commercial d’Icade Promotion. Il porte une ambition, il montre une direction, mais il laisse le promoteur faire son métier. » Georges Frêche, le feu maire de Montpellier (34), est souvent cité pour ses prises de position à l’emporte-pièce autant que pour sa clairvoyance. « C’est lui qui a imposé l’idée d’un complexe de loisirs à l’américaine, d’un centre à ciel ouvert, et celle inattendue du tramway débouchant dans Odysseum, évoque Antoine Nougarède. Mais s’il avait sa liste d’enseignes, il ne les a jamais imposées contre notre avis. »

J’ai hérité d’un équipement Carrefour lors de mon électionen 1989, et accompagné Michel Bon, alors patron de l’enseigne, dans une première rénovation. Et, plus tard, j’ai faitdu lobbying auprès de Klépierre pour que la foncière étoffe à nouveau cette galerie vieillissante face au renouvellement d’équipements concurrentsautour de ma commune.

Yves Albarello, maire de Claye-Souilly (77)

Tous les élus n’ont pas cette mesure. « Fils de commerçant, je connais le sujet aussi bien que les foncières, lance le maire d’une ville moyenne. J’ai choisi Castorama de préférence à Leroy Merlin, pour éviter de faire chez moi une Mulliez-City ! » Certains s’improvisent « commercialisateur » de projet, voulant enorgueillir leur sous-préfecture d’une enseigne de renom international vue à Paris, bannir les surfaces alimentaires pour protéger leurs artisans, réinventer le cinéma de quartier, se gorger de loisirs en oubliant les impératifs de rentabilité. Ou user du commerce avec la parcimonie d’un mal nécessaire en en saupoudrant ici et là leur PLU...

Mais cet esprit de clocher, le plus inhibant des maux dont peut être atteint un maire, ne va pas dans le sens de l’histoire. Car « son pouvoir s’arrête… aux limites géographiques de sa commune, rappelle Thierry Jean, l’adjoint au maire de Metz. Il se doit de cultiver l’harmonie avec les maires de sa périphérie, de son agglomération, sans contredire le Scot, ni le dessein de son département représenté par la voix du conseil général en CDAC ».

J’ai imposé un geste architectural fort à Immochan pour l’édificationde l’Ilo en plein cœur de ma ville,à la place de l’ancien centreen déshérence. Je voulais faire table rase du passé avec un “ objet ” dignede l’attente des Spinassiens privés de structures de commerce depuis plus de dix ans.

Hervé Chevreau, maire d’Épinay-sur-Seine (93)

Fini le règne des chefs de village De fait, « une mutation est en cours avec l’émergence des inter­communalités, qui élargissent l’échelle de réflexion du développement économique et de l’aménagement, estime Matthieu Babinet, d’Apsys. Ce n’est plus chaque maire qui joue sa propre partition, mais une orchestration centralisée. Ce pouvoir collégial clarifie les stratégies de territoires ». Mais cela fait aussi des présidents de communautés cooptés entre élus des « super maires ». Plus éclairés, certes, mais plus que jamais omnipotents. 

Les « armes légales » de l’élu

  • Sa voix en CDAC en tant que « mairede la commune d’implantation ». Si sept autres membres votent, cette voix estdes plus influentes dans la décision collégiale.
  • Sa signaturesur le permisde construire, délivré par la mairie de la communeoù se trouvele terrain concerné.
  • Son plan local d’urbanisme (PLU) au niveau d’une commune(ou d’une structure intercommunale). Il définit les grandes orientations d’aménagementdu territoire et d’utilisation des sols.
  • Son droit de préemption lui donne priorité sur l’achat d’un bien ou d’un bail mis en vente parune structure privée pour l’intérêtde la collectivité publique.
  • Son pouvoir dérogatoire dans l’ouverture dominicale des magasinsnon alimentaires,en applicationdu Code du travail,et pour un maximumde cinq dimanchespar an.

Les bons arguments pour le séduire

  • Des emplois directs (commerces) et indirects (chantier) pour nourrir la dimension sociale de son mandat
  • Un « geste architectural » pour magnifier son territoire
  • L’exemplarité environnementale qui dédouaneses vues urbanistiques des mauvais procès
  • La solidité financière de l’opérateur qui épargne d’autant les capitaux investis par la collectivité
  • Le respect des délais, qui engage sa crédibilité
  • L’attractivité du projet susceptible de drainerun nouveau public profitable aux autres structuresde la ville (hôtellerie, restauration, loisirs,culture, tourisme...)

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Article extrait
du magazine N° 2309

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