Conjoncture : Les foncières à l'ère du moins, mais mieux

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Les vannes des mètres carrés commerciaux se resserrent, tant au stade des projets que des autorisations ou des ouvertures de sites. Ce qui n'exclut pas l'émergence de centres, certes rares, mais d'exception.

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Du jamais vu depuis 1996 ! En 2012, il y a eu 800 000 m² commerciaux de moins autorisés que l'année précédente. Un recul historique des surfaces agréées en CDAC et CNAC, qui « confirme l'inflexion de cycle amorcée en 2011, et montre que les développements s'inscrivent dans une logique de croissance désormais moins extensive et plus sélective », commente Michel Pazoumian, délégué général de la fédération Procos. La dureté des temps semble pousser les opérateurs à l'autorégulation, puisque le nombre de dossiers déposés a chuté de 19,5% entre 2011 et 2012. Mais ce sont aussi les commissions d'aménagement commercial qui deviennent plus sévères : « Le taux d'autorisation, qui était de quelque 80%, est tombé à 75% en 2012 », soulignent les experts. À qui profitent ces précieux mètres carrés autorisés ? Leur reflux ne tue déjà pas la création « pure » qui représente encore 83% des surfaces autorisées, pour 17% de transferts et extensions. En termes de destination urbanistique, une grosse moitié (56%) nourrit les extensions ou créations de grandes surfaces, au premier rang desquelles les hypers et supermarchés (40%), suivis des grandes surfaces spécialisées en bricolage (25%), en équipement de la maison (10%) ou de la personne (10%). Ce qui laisse 44% de mètres carrés générant ou s'agglomérant à un ensemble commercial, parc d'activités commerciales (Pac) ou centres commerciaux.

Des retail parcs plus qualitatifs

Selon Procos, les retail parks représentent la majorité des projets déclarés d'ici à cinq ans, avec 2 730 000 m² (soit 58% des projets en périphéries, et 48% de la totalité). L'énorme accroissement des volumes de parcs d'activités (+ 73% entre 2011 et 2012) s'explique par la taille des projets : huit sont supérieurs à 20 000 m² (55% des ouvertures). Mondeville 1 Calvados, 42 000 m², Carrefour Property Aire des Moissons Saint-Parres-aux-Tertres (10), 35 000 m², Frey Passage du Nord XIXe arr. de Paris,32 500 m², Icade

Des centres commerciaux encore plus luxueux

Si les ouvertures et projets de centres refluent quantitativement, leur qualité va toujours croissant. Et les formats se font plus grands, confirmant l'intérêt des enseignes pour des centres d'attraction régionale à même d'assurer des flux de visiteurs importants. Aéroville Paris-Charles de Gaulle, 65 000m², Unibail-Rodamco Bongarde Villeneuve-la-Garenne (92), 63 000 m², Altarea Nouveau Beaugrenelle Paris, 45 000 m², Apsys



Fini l'immobilier commercial conquérant

Au-delà de ce recensement des seules autorisations, la fédération va un cran plus loin en sondant les promoteurs institutionnels sur leurs intentions à cinq ans. Une fois encore, la somme des 395 opérations « en pipeline » début 2013 est d'un quart inférieure aux surfaces qui étaient projetées début 2012. « Deuxième année consécutive de recul, après vingt années de hausse continue. » L'ère de l'immobilier commercial conquérant est décidément close. D'autant que d'autres canaux émergent, notamment l'e-commerce et les drives, qui, selon Procos, ont recouvert 0,8 à un million de mètres carrés bâtis l'an dernier. Dans un tel contexte, les opérateurs sont de plus en plus nombreux à différer ou à « sabrer » les projets incertains, entre reports sine die (25 opérations représentant 357 000 m²) ou abandons purs et durs (39 opérations, pour 552 000 m²).

Sur la base de leurs projets déclarés (autorisés ou non), quid des priorités d'implantation des promoteurs ? Géographiquement, si l'Ile-de-France focalise à elle seule 23% des surfaces en projet, les flux héliotropiques des populations et le moindre équipement de la grande moitié Sud donnent la prime aux régions Paca (12%), Rhône-Alpes (8,5%) et Aquitaine (7,5%). Comme l'illustrera en 2015 l'ouverture de Polygone Riviera par les nouveaux alliés Unibail-Rodamco et Socri (lire p. 54).

FORTES DÉCRUES DE MÈTRES CARRÉS

  • Moins d'ouvertures... - 26,5% Si les ouvertures de centres sont en net recul par rapport à 2011, parallèlement, il s'est créé 547 646 m² neufs de retail parks en 2012, soit une croissance de 73% ! Seules 60% des surfaces neuves de centres annoncés début 2012 ont effectivement ouvert, et 61% des retail parks. Ce bémol admis, début 2013, 488 289 m² de centres et 884 140 m² de retail parks sont annoncés. 
  • ... moins d'autorisations... - 25% Le recul s'explique par une diminution des demandes d'autorisation (3,3 millions de mètres carrés déposés en 2012, contre 4,1 millions en 2011). Mais aussi par un durcissement des autorisations (75% des mètres carrés déposés autorisés en 2012, contre 80% en 2011). Il faut remonter à 1992 - année de crise - pour retrouver une baisse d'ampleur comparable.
  • ... moins de projets - 25% Dans le total projeté d'ici à 2017, la part des projets déjà autorisés reste stable. Un peu plus de la moitié de ce stock, soit un volume de 3 millions de mètres carrés, a déjà obtenu son autorisation administrative d'ouverture, contre 3,4 millions en 2011 et 3,1 millions en 2010. Mais tous les projets autorisés n'ouvrent pas forcément dans les délais. Et peuvent même être abandonnés.



En matière de typologie de territoires, la périphérie est de loin la plus fertile, concentrant 83% des surfaces en projet (4 700 000 de m²). Elle est davantage le terreau des parcs d'activités (2 730 000 m²) que des centres commerciaux (1 720 000 m²). Les limites des centres-villes expliquent à elles seules qu'on n'y trouve que 17% des projets (941 000 m²). Percée méritoire par rapport aux 830 000 m² en 2010 et 921 000 m² en 2011. « Les péricentres s'étoffent pour créer des pôles complémentaires des hypercentres en coeur d'agglomérations » détaille Pascal Madry, directeur de Procos.

À contre-pied des idées reçues sur les excès de mètres carrés hexagonaux, avec 257 m² pour 1000 habitants, la France se situe dans la moyenne européenne (250 m²) de nos statistiques en centres commerciaux sur 34 pays.

Christian Dubois, directeur général de Cushman & Wakefield France



L'essor de l'écoresponsabilité

Mais les grands gagnants « périphériques » de l'urbanisme commercial des années 2015 restent les Pac, seul format à progresser. Ce qui, il y a quelques années encore, aurait fait crier, Procos en tête, à la défiguration des entrées de villes. À ceci près que « l'avènement de l'Atoll, à Angers, conçu par la Compagnie de Phalsbourg, a incarné le saut qualitatif des retail parks, également tirés du côté de l'écoresponsabilité par Frey », souligne Christian Dubois, directeur général de Cushman et Wakefield France.

Paradoxe d'acteurs qui ferment globalement les vannes des mètres carrés, les formats des projets majeurs tendent au gigantisme. Cela concerne autant les centres commerciaux que les Pac et justifie les montées en gamme architecturales. Ce qui n'exclut pas un autre urbanisme moins spectaculaire visant à étendre les sites existants ou à « broder » ce qui peut l'être encore dans les tissus interstitiels des deuxième ou troisième couronnes de grandes agglomération

 

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Article extrait
du magazine N° 2258

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