CROITRE EN GERANT LE PARC EXISTANT

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Si les 613 centres français voient leur activité croître de 2,8 %, ils sont pourtant bridés pour développer leurs superficies. Avec un parc déjà mature et légalement sévèrement encadré, la création de valeur passe par les rénovations-extensions.

Et pourtant, ils « tournent » ! Malgré la quasi-stagnation d'un parc arrivé à maturité, et en dépit de la morosité économique, les 613 centres commerciaux français ont encore vu leur indice d'activité croître de 2,8 % à périmètre comparable (cumul annuel mobile à août 2005), selon les données du Conseil national des centres commerciaux (CNCC). Les seules grandes surfaces spécialisées (GSS), représentant plus du quart de l'équipement commercial de ces centres, voient leur indice progresser de 4,3 %. Contre 2,2% pour les boutiques.

« Le centre commercial reste une valeur refuge de l'économie, grâce à cette bonne santé des enseignes spécialisées », confirme Aymeric Plisson, responsable de la cellule centres commerciaux chez Cushman & Wakefield-Healey & Baker. De fait, si l'on remonte à 2004, quand le chiffre d'affaires de l'activité commerciale progressait de 1,3 % globalement, elle performait à + 2,4 % dans les centres commerciaux, avec des GSS caracolant à + 4,1 %. La différence était encore plus marquée en 2003, où l'activité commerciale stagnant à + 0,2 %, les centres résistaient à + 1,4 %, et les GSS bondissaient à + 5,8 %. Du coup, on ne s'étonnera pas de voir les enseignes manifester leur attachement aux « bons vieux » centres commerciaux : « La demande reste forte. Nous n'avons jamais signé autant de baux que cette année ! Plus de 300 sur notre vingtaine de sites existants », se réjouit Michel Dessolain, PDG d'Espace Expansion. Et cette cote, les centres commerciaux la conservent aussi auprès des consommateurs, si l'on en croit l'enquête annuelle Sociovision Cofremca 2004, selon laquelle 80 % des Français classent les grands centres commerciaux comme leurs lieux d'achat privilégiés.

Pourtant, c'est un paradoxe que cette belle résistance. Car, conjoncturellement autant que structurellement, tout un faisceau de forces se conjugue pour tirer les centres vers le reflux et l'immobilisme ! L'aptitude des enseignes à payer leurs loyers aux bailleurs dépendant étroitement de leurs chiffres d'affaires, la conjoncture économique déflationniste met les partenaires sous tension. « La question est particulièrement sensible pour les enseignes d'équipement de la personne, dont les prix en dégringolade ne suivent plus les ventes en volume », souligne Frédéric Fontaine, directeur général de Corio France.

Des partenaires sous tension

Mais le principal écueil du marché des centres commerciaux est leur extrême difficulté à générer du mètre carré neuf. Pour des raisons de saturation du parc et de contraintes administratives. « Sur plus de 3 millions de mètres carrés de commerces (tous types et enseignes confondus) autorisés annuellement en France, 200 000 seulement échoient aux centres commerciaux », souligne Jean-Michel Silberstein, délégué général du CNCC. Même pas 7 % du gâteau ! Quant à créer des centres nouveaux, « l'exercice relève désormais du tour de force, déclare Éric Ranjard, président de Ségécé et vice-président de Klépierre. Les périphéries de nos villes dont chacun des points cardinaux est déjà pourvu ne laissent guère de possibilités. Du coup, le moindre projet prend de dix à vingt ans, à partir du jour où on l'envisage... ». Avis partagé chez Altaréa, qui intervient majoritairement dans les centres-villes : « Les bons emplacements sont de plus en plus difficiles à trouver, souligne Dominique David, directeur commercial. De plus, la course aux places numéro un conduit à une concentration des commerces dans une même aire, qui raccourcit d'autant les périmètres à potentiel commercial. Ce refus d'aller dans les zones à risque induit rareté et cherté. » Dans un tel contexte, que reste-t-il comme marge de créations aux centres commerciaux ? Encore une petite « bulle » dans les centres de villes moyennes, mal ou non encore équipées. Le 14 novembre, Châlons-en-Champagne inaugurera son site de coeur de ville entièrement reconstruit. L'Espace Maupassant à Fécamp, ou Champ-de-Mars à Angoulême ouvriront en 2007. Suivra Chambéry, doté de 12 000 m2, d'ici à 2009.

Ce qui n'oeuvre pas non plus pour l'expansion des centres « classiques » est l'émergence des parcs d'activités dits retail parks. Le CNCC estime à 1 million de mètres carrés leurs superficies en projet sur les cinq ans à venir. « Ces produits hybrides entre centres et parcs d'activités traditionnels cumulent les avantages, considère Jean-Michel Silberstein. Pour des coûts de construction et d'exploitation compétitifs, ils n'en offrent pas moins des architectures flatteuses et des taux de rentabilité intéressants. Clients, enseignes, investisseurs... tout le monde y trouve son compte. »

Au-delà de ces aspects concurrentiels, on ne manque pas d'évoquer les barrières que notre législation oppose à l'essor des mètres carrés. « Pas étonnant que les grands projets des promoteurs soient internationaux, il est beaucoup plus facile de développer à l'étranger qu'en France, énonce, amer, un expert. D'autant qu'il n'y quasiment plus de dossiers autorisés chez nous, sans recours immédiat des associations locales. Ce qui ne fait qu'éterniser les délais. »

Résoudre le paradoxe de l'immobilier commercial

Ce qui pourrait malgré tout redynamiser les centres commerciaux, ce serait leur mobilité par des mises sur le marché. Mais, là encore, « la " liquidité " des centres est extrêmement réduite en France, fait observer Louis Meyniel, directeur de département surfaces commerciales chez CB Richard Ellis Bourdais. Leurs propriétaires les conservent de façon patrimoniale. Alors qu'en Grande-Bretagne, où les centres sont davantage considérés comme des biens échangeables et améliorables, 15 % environ du parc changent de mains chaque année ». En France, le taux est sans nul doute inférieur, malgré la percée d'investisseurs internationaux tels que Rodamco, Hammerson, etc.

Les acteurs sont donc campés sur des positions acquises. Malgré la force de la demande. Car nombreux sont les investisseurs à vouloir capitaliser dans l'immobilier commercial, un placement éminemment sûr, avec notamment des locataires plus stables que dans l'équipement de bureaux, ou les locaux industriels. Et, surtout, des rendements immobiliers bien supérieurs : en 2004, le rendement global * des centres commerciaux s'établissait à 14,1 %, contre 11,6 % pour les habitations, 10,9 % pour les locaux industriels, et 8 % pour les bureaux (source : IPD France). Autant d'avantages que faisait valoir Mercialys, la foncière rassemblant les galeries commerciales de Casino, lors de sa récente introduction en Bourse (LSA n° 1923).

Finalement, il faut « résoudre le paradoxe de l'immobilier commercial, explique Frédéric Fontaine (Corio France). C'est-à-dire faire vivre un commerce dont la nature intrinsèque est d'évoluer, dans cet " immobilier ", dans toute les acceptions du mot, figé de fait dans des carcans physiques et administratifs ».

Tout le challenge des professionnels des centres commerciaux est de réussir à créer de la valeur en gérant l'existant. C'est-à-dire un parc dont plus de la moitié a été édifiée avant 1985. Et qui mérite pour l'essentiel d'être rénové ou étendu, en termes d'architecture et d'offre. C'est le seul moyen d'adapter les centres à l'évolution des besoins des consommateurs, toujours plus demandeurs de confort, de sécurité et d'enseignes dans l'air du temps. Une stratégie qui retrouve quelques faveurs chez les édiles, car « obtenir les autorisations pour des rénovations-extensions est toujours plus facile, rappelle Éric Ranjard (Ségécé-Klépierre). L'idée de renforcer les pôles existants passe toujours plus facilement auprès des élus que celle de créer de nouveaux centres ex nihilo ».

* cumul du rendement locatif et de la valorisation des actifs, sur une base annuelle.

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Article extrait
du magazine N° 1928

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