Découvrez les 18 agglomérations françaises où la vacance commerciale est la plus élevée (Procos)

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ETUDE La proportion de commerces à louer qui restent vacants est finalement assez faible en périphérie autrement appellée en zone d'entrée de ville. Elle n'atteint que 5,5 % contre 7,2% dans les centres-villes. C’est la conclusion de l’étude menée par la fédération du commerce spécialisé Procos sur 750 zones commerciales. Cette résilience des «boîtes », qui ne sont pourtant pas la partie la plus cotée de l’immobilier commercial s’explique d’une part par le développement des moyennes surfaces, qui tirent aujourd’hui la majorité de la croissance du commerce français. Et aussi la forte présence des groupes de distribution, plus résistants aux chocs économiques locaux ou nationaux. Les grandes villes, offrant de larges marchés de consommation, et les petites villes, réservant des marchés restreints mais peu concurrencés, constituent le meilleur terreau de ces zones commerciales. Il reste pourtant des agglomérations très touchées : Procos en identifie 18 parmi les 200 observées, qui présentent un taux de vacance élevé, supérieur à 9 %, dans leur zone commerciale, et plus généralement dans leur périphérie. LSA en publie la liste complète.  

Le nombre de moyennes surfaces a progressé de 60 % en France, durant ces vingt dernières années. Majoritairement logées en zones de périphéries.
Le nombre de moyennes surfaces a progressé de 60 % en France, durant ces vingt dernières années. Majoritairement logées en zones de périphéries.

Après avoir livré une première étude sur la vacance commerciale dans les centres-ville et les centres commerciaux il y a un an (voir article ci-contre), Procos complète son triptyque en y ajoutant une nouvelle analyse sur les zones commerciales de périphérie, dites aussi « entrées de ville ». Et ces dernières s’en sortent bien puisque la moyenne se chiffre à 5,5 %, selon l’enquête inédite réalisée par Procos sur l’année 2013. Au total, 750 zones commerciales appartenant à des unités urbaines de plus de 30.000 habitants ont été enquêtées. Précisons que le décompte se fait par « cellules vide » sur le total de la zones (et non par mètres carrés inoccupés).

Vive les moyennes surfaces !

Du coup «le phénomène apparaît modéré et témoigne globalement d’un déficit de commercialité de nature plus conjoncturelle que structurelle » commentent les auteurs. Mais quels facteurs concourent donc à la résilience des zones commerciales périphériques ? Déjà « une part majoritaire de la croissance de l’activité du commerce de détail résulte du développement des moyennes surfaces, dont les implantations s’opèrent principalement dans les zones commerciales, répond Procos. Ainsi, le nombre de moyennes surfaces a progressé de 60 %, alors que le nombre total de magasins a diminué de 6 %, en France, durant ces vingt dernières années. Dans le même temps, le chiffre d’affaires global des moyennes surfaces a progressé de 84 %, contre 65 %, pour l’ensemble du commerce.

Evolution du parc des moyennes surfaces (> 400 m²) dans le parc total de magasins de détail en France (hors services)


Deuxième élément expliquant la bonne tenue des entrées de ville : la concentration des enseignes y est relativement élevée. Or « un réseau de distribution peut absorber une perte de chiffre d’affaires d’une partie de ses magasins soit en la consolidant ''horizontalement'', sur l’ensemble de son parc (les pertes des uns étant compensées par les gains des autres), soit en la compensant ''verticalement'', par les gains réalisés en amont dans la distribution, en particulier, au niveau de l’approvisionnement et de la logistique». Surtout la vacance commerciale est faible en centre commercial (où le taux d’enseignes nationales est très élevé), moyenne en zones commerciales (où le taux d’enseignes nationales est élevé), et élevée dans les centres villes (où le taux d’enseignes nationales est faible).

La présence des enseignes nationales dans les pôles marchands


Point essentiel de l’étude : les situations sont très contrastées selon la taille des agglomérations prise en considération.  Ainsi, la vacance des zones commerciales est la plus faible dans les métropoles (Lyon, Lille, Bordeaux…), où elle ne dépasse pas 4 %. « Ici, les moyennes surfaces de périphérie bénéficient de ‘‘l’effet d’agglomération’’ de ces grands territoires, offrant des débouchés plus que proportionnels à leur poids de population. Cependant, la vacance reste relativement faible dans les zones commerciales des petites agglomérations. « Cette fois, les moyennes surfaces de périphérie profitent de marchés de taille certes plus modeste, mais moins concurrencés. ». Au final, la vacance est la plus élevée dans les zones commerciales des agglomérations de taille moyenne, où elle s’établit à 6 %. « Dans ces territoires, les effets d’agglomération ne jouent pas suffisamment encore, alors que les effets de la concurrence sont déjà manifestes. »

Taux de vacance (%) dans les zones commerciales des unités urbaines, selon leur population (en milliers d’habitants)

 

Les 18 villes les plus touchées par la vacance commerciales en France

 

Dix huit agglomérations parmi les 200 observées, présentent un taux de vacance élevé, supérieur à 9 %, dans leur zone commerciale, et plus généralement dans leur périphérie.


Ces 18 villes considérées, deux types d’agglomération se distinguent. Le premier type regroupe les agglomérations confrontées à une vacance limitée exclusivement à leurs seules zones commerciales, telles Abbeville, Albi, Metz, Montceau-les-Mines, Périgueux et Vannes. « Les causes de la vacance sont alors endogènes et doivent être recherchées dans la configuration même de ces zones, généralement très fragmentées et éparpillées ou très étalées, comme Actisud à Metz s’étendant sur 225 ha, Kerlann à Vannes sur 170 ha… Et donc plus fragiles à leur frange. Les collectivités locales ont en théorie la possibilité d’y remédier, à travers notamment des opérations d’aménagement visant à remembrer et à recompacter l’offre (Lire à ce sujet notre numéro de LSA de demain, 12 juin).

Le second type regroupe les agglomérations confrontées à un phénomène de vacance globale, affectant l’ensemble de leurs pôles marchands (centre ville et périphérie), telles Alençon, Carcassonne, Châtellerault, Chaumont, Dole, Guéret, Lannion, Montluçon, Perpignan, Forbach, Troyes et Vichy. « Les causes de la vacance sont alors exogènes : les difficultés du commerce ne font que refléter un déficit plus général d’attraction du territoire, marqué par la conjonction d’une perte de population résidente, d’une perte de population active et d’une baisse générale de revenu, sur longue période. Cette fois, les collectivités locales ne peuvent malheureusement y remédier dans l’immédiat, à travers de nouveaux projets commerciaux ou des politiques locales de redynamisation commerciale (de type Fisac). Le marché de consommation doit être recomposé, pour que le commerce puisse être relancé. Et non l’inverse ! ».

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