Entrepôts, la chasse aux sites

Dossier La grande consommation anime un marché de l'immobilier logistique où les transactions se raréfient. Ils recherchent des entrepôts à la fois plus spacieux et évolutifs, pour accompagner leur stratégie supply chain et le développement du cross canal.

Adieu Épône. En ce début d'année 2013, Auchan va définitivement quitter cette petite ville des Yvelines et transférer ses moyens logistiques vers Trappes, dans le même département. Le distributeur s'y appuiera sur 52 000 m² certifiés HQE, avec huit cellules et 95 quais de livraison pour ses produits alimentaires. Plus vaste, donc, qu'Épône et ses 4 hectares, où Auchan s'était installé en 1977 pour livrer ses magasins d'Ile-de-France. Mais aussi plus moderne, plus proche de l'A86, véritable épine dorsale autoroutière et, enfin, raccordé à la voie ferrée. De quoi, à terme, développer un « ferroutage » que l'ensemble de la distribution appelle de ses voeux. Le tout est loué pour neuf ans auprès d'Argan, une foncière spécialisée en immobilier logistique. Un déménagement symptomatique du dynamisme de l'immobilier logistique dans la grande consommation. Il traduit à la fois la croissance de l'activité et les nouvelles politiques en matière de supply chain.

- 25%

La baisse des transactions immobilières dans la distribution « seulement », le marché global plongeant de 36%

Source : BNP Paribas Real Estate

Restructuration et synergie

« Nous assistons à un grand mouvement de réorganisation et de restructuration des outils logistiques », analyse Christophe Ripert, directeur immobilier de Sogaris, un spécialiste de la création et la gestion de plates-formes logistiques multimodales. Les raisons sont multiples. D'abord, la distribution poursuit son offensive sur les centres-villes. Cela nécessite des entrepôts beaucoup plus proches, afin de répondre le plus rapidement possible aux demandes de réapprovisionnement des magasins. Ce qui permet de raccourcir au maximum les distances, tout en remplissant davantage les camions. Le sujet n'a rien d'anecdotique quand on sait que, suivant les secteurs, le transport « pèse » entre 25% et 50% des coûts dans la supply chain. Un poste qui va encore s'alourdir avec l'entrée en vigueur, en octobre, de la nouvelle fiscalité de l'écotaxe, qui va frapper les poids lourds circulant sur les routes nationales. Mais les réimplantations sont aussi l'occasion de chercher les « bonnes économies », celles qui créent de la valeur.

L'exemple le plus emblématique est peut-être celui de Casino avec Franprix-Leader Price (FPLP). Ces enseignes du groupe Casino s'attaquent depuis l'an passé au grand chantier des synergies logistiques, « tout en gardant la spécificité de chaque réseau commercial », promet-on chez Casino. Le constat de départ ? Easydis, la filiale supply chain de Casino, compte 23 entrepôts bien implantés dans l'Hexagone, mais moins à Paris. FPLP, lui, possède 11 plates-formes, la plupart en Ile-de-France. Un schéma qui a débouché logiquement sur le partage d'espaces : le chantier a démarré par l'Ile-de-France, où Franprix concentre encore 80% de ses magasins. Deux entrepôts jumeaux de 28 000 m² chacun sont sortis de terre, l'un à Gonesse (Val-d'Oise), au nord de la Seine, l'autre à Wissous (Essonne), au sud. Ces plates-formes modernes, louées pour douze ans, se substituent à trois entrepôts vieillissants de FPLP. Spécialisés dans les fruits et légumes, Gonesse et Wissous permettent à FPLP de se rapprocher des magasins de proximité qu'ils desservent. Avec un premier bénéfice à la clé : « une économie de transport de plus de 2 millions de kilomètres chaque année », annonçait, en janvier 2012, Hervé Daudin, directeur des activités marchandises et flux de Casino, lors de l'inauguration des bâtiments. Mais ces entrepôts seront aussi utilisés par Casino pour faire du cross docking pour ses magasins de proximité de la région parisienne. Les rolls sont regroupés dans le même camion que les palettes Franprix.

Les enjeux

  • Réorganiser ses moyens logistiques en cohérence avec les stratégies supply chain : massification du transport, mutualisation, développement du cross canal
  • Dégager des économies
  • Se rapprocher des villes où le nombre de magasins croît

Recherche de mutualisation

Une « rentabilisation » bienvenue, par le biais de la mutualisation. Ce phénomène peut prendre d'autres formes. « On voit de plus en plus de distributeurs mutualiser le sec et le frais dans les mêmes entrepôts, avec des moyens de transport adaptés pour gérer les différentes catégories », relève Christophe Ripert (Sogaris). Cela se traduit au niveau des aménagements que les Carrefour ou Auchan réclament pour les entrepôts. La pose de portes, par exemple, qui servent à isoler les cellules de stockage des produits frais, est une doléance récurrente.

La demande logistique porte aussi sur des surfaces plus grandes, témoignant du dynamisme de la distribution et surtout de la multiplicité de ses projets. Argan, toujours, vient de louer à Oxylane (Décathlon) 33 000 m², divisés en cinq cellules, à Ferrières-sur-Brie, à deux pas de l'entrepôt vieillissant et plus étriqué de Bussy-Saint-Georges (Seine-et-Marne). « Nous disposons d'une capacité d'extension de 10 000 m², soit deux cellules », indique Gilles Deruyck, responsable logistique zone d'Oxylane. De quoi anticiper le développement du réseau de magasins, et le « boum » des activités web et cross canal, qui nécessitent de piocher dans un stock commun, mais de préparer la commande à part. « Le développement du cross canal et du drive explique aussi la vigueur de la demande de la grande distribution en matière d'immobilier », rapporte Christophe Ripert.

Pour Jean-Claude Le Lan, fondateur et patron d'Argan, la croissance des mètres carrés des entrepôts trouve aussi son fondement dans la volonté des enseignes d'optimiser le coût du transport. « Ces entrepôts plus grands offrent une taille critique pour massifier davantage le transport, tant pour l'approvisionnement que pour la livraison, et de réaliser des économies d'échelle, par exemple, concernant le personnel », fait-il observer. Il est également plus facile de gérer son stock sur un nombre réduit d'emplacements.

50 €/m²/an

Le loyer prime en Ile-de-France, et de 41 à 43 €/m²/an sur l'axe Nord-Sud, soit des valeurs locatives stables pour 2012

Source : Arthur Loyd Logistique

Le cross docking nécessite des quais plus nombreux

D'autres demandes de distributeurs traduisent les évolutions de leur supply chain. « La généralisation du cross docking, notamment, impose un nombre important de quais pour décharger puis recharger », constate Christophe Ripert. Une demande récurrente. « Dans l'alimentaire, le sujet est mature, mais nous généralisons cette approche pour le non-alimentaire et le bazar », glisse un distributeur. Pour les enseignes « non al », le développement du cross docking figure aussi en tête des priorités. Là encore, la recherche des économies est permanente, et s'appuie sur la tendance à la diminution des jours de stocks. La pression sur les fournisseurs s'intensifie pour qu'ils gardent le stock plus longtemps et qu'ils s'organisent pour livrer plus souvent et avec des camions mieux remplis les entrepôts des distributeurs et de leurs prestataires.

Pour Jean-Claude Le Lan, l'installation dans de nouveaux entrepôts, notamment par le biais de la location, est aussi une bonne occasion de faire grimper le curseur de la qualité... tout en modérant la facture énergétique. « Toutes nos nouvelles réalisations bénéficient d'une grande qualité d'isolation et d'appareillages électriques modernes, qui garantissent une optimisation de la dépense énergétique. Les labels HQE ou BBC, notamment, illustrent cette démarche. » Les nouvelles plates-formes s'ouvrent aussi à la lumière du jour. Plus agréable pour les employés, et moins douloureux sur la facture. Enfin, selon Jean-Claude Le Lan, le choix de la location traduit également la volonté d'épargner les besoins en fonds de roulement. À l'heure de la guerre des prix, les enseignes ont besoin de toutes les ressources disponibles. L'immobilier est de plus en plus souvent mis à contribution.

René Jeannenot, directeur logistique France, BNP Paribas Real Estate transaction « De grands entrepôts en amont, et des plus petits pour la logistique urbaine »

LSA - Comment se porte le marché de l'immobilier logistique de la grande consommation ?

René Jeannenot - De façon générale, 2012 n'a pas été une bonne année pour le marché de l'immobilier logistique en France, avec une baisse de 36% des volumes commercialisés. Cependant, dans cette baisse généralisée, les distributeurs et les industriels ont fait preuve de résistance. En effet, la baisse de transactions pour ces acteurs a été de « seulement » 25%. De plus, ils ont tendance à prendre des surfaces d'entrepôt importantes. Ainsi, parmi les dix transactions les plus importantes en surface de 2012, neuf concernent des chargeurs, et principalement des grands distributeurs. Le premier d'entre eux est Amazon, acteur majeur de 2012 grâce à une opération en « clés en main » de près de 100 000 m² à Lauwin-Planque (Nord). Parmi les autres transactions majeures, Intermarché a acheté un entrepôt de 94 000 m² à Vert-Saint-Denis (Sénart), et Maisons du Monde a poursuivi son installation à Saint-Martin-de-Crau, près de Marseille, initiée il y a quelques années, avec 77 000 m² pris en 2012.

LSA - Y a-t-il une tendance à aller vers des entrepôts plus grands à proximité des villes ?

R. J. - Les distributeurs sont à la recherche d'entrepôts de grande surface afin de rationaliser leur process logistique. Depuis quelques années, ils sont dans un processus de réorganisation de leur supply chain, ce qui entraîne des transactions de grandes surfaces, notamment en clés en main, mais aussi la remise sur le marché de leurs anciens entrepôts, plus petits, qui font gonfler l'offre. Ces grands entrepôts se trouvent souvent éloignés des grands centres, en effet, les activités logistiques ont connu un important « desserrement », en particulier en Ile-de-France, dû à la pression foncière. On se dirige donc vers une organisation en deux parties : en amont de grands entrepôts éloignés des centres urbains et en aval de plus petites unités relevant de la logistique urbaine. Ce système a été choisi par beaucoup d'enseignes qui suivent le retour du commerce de centre-ville. Certains l'accompagnent d'une démarche environnementale, c'est notamment le cas de Monoprix et Franprix.

On voit de plus en plus de distributeurs mutualiser le sec et le frais dans les mêmes entrepôts, avec des moyens de transport adaptés pour gérer les différentes catégories.

Christophe Ripert, directeur immobilier logistique Sogaris

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Article extrait
du magazine N° 2266

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