Immobilier commercial 2014 : 7 clés pour comprendre les forces et faiblesses du marché
Le bilan annuel de l’expert Cushman & Wakefield sur l’immobilier de commerce en 2014 pointe un effondrement des créations de parcs d’activités commerciales de 43%. Cependant les centres commerciaux résistent mieux à - 4%. Et les meilleurs emplacements attirent encore les nouveaux concepts, les enseignes internationales. Et, plus que jamais depuis 7 ans, les investisseurs avec la somme record de 7,7 Mrds d’euros placée dans des actifs de commerces.
Une année de rationalisations et d’arbitrages dans la création de mètres carrés neufs, sur fond d’économie stagnante. Mais qui compte aussi quelques voyants au vert, notamment dans l’appétit des investisseurs pour les actifs de commerce. C’est le bilan du marché de l’immobilier de commerces en 2014, que présentait le cabinet expert Cushman & Wakefield, ce milieu de semaine. «La transformation des modes d'achat et le développement rapide de nouveaux entrants étrangers incitent nombre d'acteurs à réviser leur positionnement et à poursuivre leur expansion, précise l’étude. Alors que la consommation des ménages n'en finit pas de stagner, leurs projets de création ou de rénovation s'accompagnent toutefois d'importants mouvements de rationalisation. » Privilégiant les sites et emplacements qui leur assurent une visibilité optimale, une forte fréquentation ou le meilleur rapport qualité-prix, la plupart des enseignes multiplient ainsi les transferts. Mais n'hésitent pas, non plus, à fermer leurs magasins les moins performants. «Prolongeant une tendance observée depuis quelques années, la polarisation du marché en immobilier des commerces s'est donc accentuée en 2014, contribuant à durcir les conditions de négociation entre bailleurs et enseignes sur fond d'incertitudes liées à l'adoption de la loi ACTPE [NDLR : relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises] » résumait le communiqué de Cushman & Wakefield. Publication à quelques heures des attentats meurtriers de Paris dont nul ne peut encore prévoir les conséquences morales sur notre pays, de même que les effets sur les initiatives économiques. Cependant le tableau de l’immobilier de commerce tracé par le cabinet-expert pour 2014 montre que le marché en forte régression sur certains segments conserve encore de la ressource. Comme le montre cette analyse en 7 points-clés.
1) Les ouvertures de centres commerciaux en reflux de 4%
Sur l’ensemble de l’année 2014, Cushman & Wakefield comptabilise 341 000 m² «neufs » de centres commerciaux inaugurés dans l'Hexagone. C’est un total annuel de création en recul de - 4 % sur un an. «Ce volume a été alimenté par quelques opérations de création d'envergure, commentent les experts. Les deux plus grands projets de 2014 - Qwartz à Villeneuve-la-Garenne et Les Terrasses du Port à Marseille - comptent pour plus d'un tiers des nouveaux m² ouverts en France sur l'ensemble de l'année. » Si le nombre total de centres a été relativement limité, le volume des ouvertures a été gonflé par plusieurs opérations d'extension ou de transfert-extension de centres existants. Ce qui sauve du reste la catégorie centres commerciaux d’un plus vaste effondrement. Parmi ces opérations de rénovation on trouve Grand Cap au Havre, Mérignac Soleil près de Bordeaux ou le Grand Moun (Leclerc) à Mont-de-Marsan. De même que les projets de redéveloppement de la Valentine à Marseille ou Saint-Jacques à Metz. En cumul ce type d'opérations a quand même représenté la moitié du volume total des ouvertures en 2014.
2) La création de parcs d'activités commerciales s’effondre de 43%
Mais le chiffre le plus frappant de 2014 est bien celui du déclin de la catégorie PAC (parcs d’activités commerciales) : -43% en un an ! Avec 259 000 m² en 2014, ce volume a atteint son point le plus bas depuis 2004. Ce ralentissement est lié au nombre très limité de grandes opérations. Certes, en chiffre absolu, il y a eu globalement un nombre proche de projets en 2013 et 2014. En revanche, seuls deux ensembles dépassaient les 20 000 m² l’année dernière. A savoir Waves Actisud et Parc Saint-Paul. Alors qu’on en dénombrait 8 en 2013.
3) Plus de 10% des projets de parcs d’activités commerciales annulés en 2014
Mais au-delà de la diminution des formats, la baisse des PAC est la conséquence du report de nombreux projets en 2015 (ce qui envisageable), en 2016 (ce qui est déjà plus délicat) et jusqu’à 2017 (ce qui pose sérieusement question sur la pertinence du projet). Ajoutez à ces glissements dans le calendrier, 12% d’opérations purement et simplement annulées ! Voilà, selon Cushman & Wakefield qui témoigne «des difficultés de commercialisation auxquelles sont confrontés de nombreux opérateurs. ». Sans compter que «certains secteurs géographiques paraissent aussi être arrivés à maturité, annonçant une augmentation de la part des opérations d'extension et de redéveloppement dans les prochaines années. ». Le retail-park ex-nihilo flambant neuf va devenir une denrée rare.
Source: Cushman & Wakefield bilan 2014
4) Vers une montée en gamme des ensembles commerciaux
Confirmant ce qui précède, Cushman & Wakefield note que «l'année 2014 a confirmé la résistance du modèle des centres commerciaux. Alimenté par les ouvertures des géants de la ‘‘fast-fashion’’ - Zara dans Créteil Soleil, Mango dans Saint-Lazare Paris - leur succès a aussi été alimenté par une demande plus diversifiée ». A l'image des repositionnements opérés par la Halle dans La Toison d'Or à Dijon. Ou des nouveaux concepts d'enseignes de périphérie désireuses d'élargir leur clientèle comme l’a fait Kiabi Kids à O'Parinor. «La diversification des profils d'acteurs présents en centres commerciaux est aussi le reflet d'une nette montée en gamme» continue la synthèse. Des d'enseignes et de boutiques de marques traditionnellement implantées en rues commerçantes passent le saut en centres commerciaux comme Sonia By et Bourjois à Parly 2. C’est l’évolution même de nouveaux équipements plus qualitatifs et mieux adaptés à la demande des consommateurs qui nourrissent cette attraction, comme on le voit avec les Terrasses du Port à Marseille. Et plus encore Waves Actisud près de Metz, nouveau modèle de retail-park encourageant la mixité des enseignes et des niveaux de gamme.
5) Des valeurs locatives prime stables, des emplacements secondaires à la baisse
A l'exception de certains quartiers de la capitale – les incontournables Champs Elysées, l’Avenue Montaigne, le Boulevard Haussmann – «la tendance est à la stabilité des valeurs locatives prime, qu'il s'agisse des meilleurs emplacements des grandes artères en province, et des centres commerciaux ou zones de périphérie les plus établis, constatent les auteurs de l’étude. Les emplacements secondaires ont à l'inverse subi une pression à la baisse, particulièrement marquée dans certains centres commerciaux de taille intermédiaire où certaines enseignes n'ont pas hésité à rendre les clés. ». Cette polarisation du marché s'est accompagnée d'une détérioration générale des relations entre «des enseignes cherchant plus systématiquement à sécuriser leurs ouvertures et des bailleurs contraints de consentir davantage de mesures d'accompagnement ». Cependant, «l'adoption récente de la loi ACTPE [NDLR : relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises] pourrait en revanche contribuer à clarifier les conditions de négociation entre les deux parties, témoignant d'un certain équilibre s'agissant de la répartition des charges, travaux, impôts et taxes. ».
Source: Cushman & Wakefield bilan 2014
6) Vers un ralentissement durable du luxe parisien ?
La matinée même du 7 janvier 2015 les experts de Cushman & Wakefield notaient que «si le nombre de touristes étrangers reste important, le contexte international est bien moins porteur qu'il y a quelques mois, limitant le nombre de nouveaux entrants et incitant les enseignes à rationaliser leur réseau de boutiques plutôt qu'à se développer à tous crins. ». Mais qui peut prévoir l’impact sur la fréquentation touristique, notamment parisienne, que vont avoir les attentats de ce 7 janvier ? Déjà, une part importante des projets recensés en 2014 dans le cœur historique du luxe parisien portent sur des opérations de transfert, de rénovation ou de repositionnement. Des mouvements de création devraient toutefois demeurer nombreux en 2015, à l'exemple des ouvertures annoncées rue Saint-Honoré - Alexander McQueen, Tory Burch - ou de l'émergence d'un pôle luxe dans le Marais, avec l'installation de quatre grands noms au bas de la rue des Archives : Moncler, Gucci, Givenchy, Fendi.
Source: Cushman & Wakefield bilan 2014
7) Score historique des investissements dans le commerce : 7,7 Mrds d’euros !
Nous l’avons déjà écrit et nous l’écrirons encore, malgré tous les bémols qui pèsent sur l’avenir de l’immobilier de commerces les investisseurs continuent de croire dans ce type d’actifs. Ou du moins dans le meilleur d’entre eux. Avec 7,7 milliards d'euros investis en France en 2014, le marché des commerces a connu la meilleure année de son histoire. Et pulvérisé son précédent record de 2007 de 60 % ! Les commerces représentent à eux seuls 32 % de l'ensemble des montants investis en France en 2014 [NDLR : Cushman & Wakefield globalisant son analyse sur les actifs bureaux & commerces qui cumulent 23,8 mds€). Cette part est largement supérieure aux performances des dix dernières années. Il est vrai que ce record exceptionnelle tient à la multiplication des grandes transactions. Les cessions opérées par de grandes foncières se sont traduites en transactions principalement portées sur le segment des galeries et des centres commerciaux : portefeuilles cédés par Klépierre, Unibail-Rodamco et Corio, rachat de Beaugrenelle. Plusieurs transactions de portefeuilles ou boutiques de pied d'immeuble ont également été enregistrées, dans les principales artères commerçantes parisiennes : flagship Chanel de l'avenue Montaigne, flagship Benetton du boulevard Haussmann, etc.
Source: Cushman & Wakefield / Bilan annuel 2014
Source: Cushman & Wakefield bilan 2014
Et 2015 ?
Selon Cushman & Wakefield «la mollesse de la croissance économique et le niveau élevé du taux de chômage et des taux d'effort pèseront encore sur le marché immobilier des commerces en 2015. Les prochains mois seront surtout défavorables aux marchés secondaires qui, souffrant de la poursuite des arbitrages des enseignes, continueront de voir leur taux de vacance augmenter. ». Certes on peut s’attendre à ce que les principales artères commerçantes suscitent encore la convoitise. Mais «l'activité pourrait toutefois y être pénalisée par la hausse des valeurs dans certaines villes et le nombre très limité d'opportunités de qualité ». Que dire des prochains mois... Ce début de semaine les spécialistes confirmaient l'émergence d'ensembles commerciaux plus qualitatifs et de nature variée, mieux adaptés à la demande des enseignes et aux nouvelles attentes des consommateurs. Mais nul ne sait à plus court terme les conséquences morales et même historiques des événements dramatiques arrivés depuis.
ANNEXE
"Photographie'' du parc de l'immobilier de commerces sur l'année 2014. Répartie selon les 3 grandes catégories d'actifs: les centres commerciaux; les parcs d'activités commerciales; et les rues commerçantes. Et deux types de localisations: Ile-de-France et Province. Et évolution respective des parcs entre 2013 et 2014.
Source: Cushman & Wakefield bilan 2014
