Immobilier commercial : des investissements record sur les 3 premiers trimestres 2014

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ETUDEBILAN Le cabinet expert RCG (Retail Consulting Group) pointe les performances exceptionnelles des 3 premiers trimestres 2014 sur le marché des investissements en immobilier commercial. En dépit des incertitudes liées à la consommation des ménages ou à la loi Pinel, l’immobilier de commerce reste une «valeur refuge». Le montant de 2,5 milliards d’euros investis sur cette période en centres commerciaux est historique. Mais également liée à deux transactions «phare», la cession de galeries entre Klépierre et Carrefour et l’acquisition du centre commercial Beaugrenelle. Big is beautiful.

Si le montant investi lors des trois premiers trimestres de 2014 en centres commerciaux atteint le niveau historique de 2,5 milliard d’euros, cela est lié à deux transactions phares : la cession de galeries entre Klépierre et Carrefour, et celle du centre commercial Beaugrenelle (photo).
Si le montant investi lors des trois premiers trimestres de 2014 en centres commerciaux atteint le niveau historique de 2,5 milliard d’euros, cela est lié à deux transactions phares : la cession de galeries entre Klépierre et Carrefour, et celle du centre commercial Beaugrenelle (photo).

Malgré toutes les incertitudes que peut susciter l’immobilier commercial, avec ses centres existants en souffrance, ou ses mètres carrés futurs remis en question, les investisseurs y croient encore et toujours ! C’est le constat que dresse le cabinet expert RCG (the Retail Consulting Group) qui pointe un marché global de l’immobilier d’entreprise (réunissant commerces, bureaux et équipements logistiques) aux résultats exceptionnels sur les 9 premiers mois de 2014. «Dans une conjoncture économique défavorable marquée par la crise, ce marché affiche un volume total d’investissement de 16 milliards (Mds) d’euros pour les trois premiers trimestres 2014, contre une moyenne annuelle de 15,5 Mds d’euros pour l’intégralité des trois dernières années » précise le communiqué de RCG. Cette performance exceptionnelle est cependant liée à quelques «grosses » transactions significatives, concernant aussi bien le commerce - la cession de galeries entre Klépierre et Carrefour – que les bureaux (Cœur de Défense) ou des cessions de pieds d’immeubles (portefeuille Risanamento).

Quatre milliards d’euros investis en immobilier de commerce tous types….

Intéressons-nous donc aux seuls actifs de commerce, qui sont loin de déparer dans cette performance globale ! En effet «en dépit d’incertitudes liées à la consommation des ménages, au marché locatif et à la loi Pinel, l’immobilier de commerce continue à être perçu comme une ‘’valeur refuge’’, et enregistre des performances historiques avec un volume d’investissement de 4 Mds d’euros au 30 septembre 2014 (hors cession d’Unibail à Wereldhave) portant sur 6 centres commerciaux et un montant de 850 millions d’euros, établit RCG. Ce chiffre dépasse significativement le volume réalisé sur l’ensemble des années précédentes : 3,3 Mds € en 2011 ; 3,4 Mds € en 2012 et 3,5 Mds € en 2013. Autre statistique parlante : la part de l’immobilier de commerce dans l’ensemble immobilier d’entreprise progresse pour atteindre 25 % (contre 23 % en 2012 et 2013).

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Evolution de la part de l’immobilier de commerce dans l’immobilier d’entreprise (en Mds €)

Source : communiqué RCG.
NB : l’immobilier d’entreprise inclut bureaux, commerces et équipements logistiques.


… mais majoritairement dans la classe d’actifs «centres commerciaux »

L’immobilier de commerce «marche » donc, mais attention, différemment selon le type d’actif considéré. Ainsi, cette performance exceptionnelle est essentiellement due à une surperformance de la classe d’actifs «centres commerciaux» qui enregistre à elle seule 63 % des volumes investis en immobilier de commerce. «Cette part devrait augmenter significativement à la fin de l’année avec la transaction Unibail-Rodamco/Wereldhave dont l’accord est signé entre les parties, précisent les experts. Ainsi qu’avec la transaction éventuelle de galeries entre Unibail-Rodamco et Carmila ; la fusion définitive entre Corio et Klépierre ; la signature au quatrième trimestre de Nicétoile, etc. ». Le volume d’investissement en immobilier de commerce devrait ainsi dépasser la barre des 6,5 milliards d’euros, soit largement plus qu’en 2007, l’année record qui avait enregistré 5,3 milliards d’euros ! Ce faisant, la part du seul immobilier de commerce devrait représenter près d’un tiers des volumes totaux investis dans l’ensemble « immobilier d’entreprise. ». Reste que si ce marché est significativement « boosté », c’est par le nombre croissant de transactions majeures. Ce qui ne reflète pas pour autant une nette amélioration de la liquidité. On notera que la part des investisseurs nationaux augmente. Les acquéreurs français ont absorbé plus de 71% des volumes investis sur les 3 premiers trimestres 2014, contre 58 % en 2013 et 46 % en 2012. Les transactions majeures de centres commerciaux, précitées, ont notamment creusé l’écart lors des trois premiers trimestres 2014. Le marché de l’investissement en immobilier de commerce reste dominé par les foncières institutionnelles (57%), alors que la part des SCPI/OPCI (15,4 %) se réduit fortement au profit des investisseurs privés (23,6 %).

Evolution des volumes investis par typologie d’actif en immobilier de commerce


Source : communiqué RCG.

Deux milliards-et-demi déjà investis sur le seuls centres commerciaux 

Frôlant l’année jusque-là record de 2010, le volume investi lors des trois premiers trimestres de 2014 en centres commerciaux est déjà historique : 2,5 Mds d’euros ! Cette performance est liée à deux transactions «phare» : la cession de galeries entre Klépierre et Carrefour et l’acquisition du centre commercial Beaugrenelle. «Il est à noter que le dernier trimestre de l’année s’annonce très prometteur, également, au vu des transactions en cours » souligne-t-on chez RCG. Soit la cession définitive entre Wereldhave et Unibail-Rodamco (850 millions d’euros), la fusion définitive entre Klépierre et Corio, la cession entre Carmila et Unibail-Rodamco (930 millions d’euros) et la signature de l’acte définitif de Nice Etoile entre Unibail et Allianz (environ 300 millions d’euros). Le volume d’investissement sur cette classe d’actifs pourrait avoisiner les 5,5 milliards d’euros, soit …. deux fois plus que l’année record ! «Les trois premiers trimestres 2014 ont vu une nouvelle donne dans le paysage commercial avec la montée en puissance de la foncière détenue à 42% par Carrefour (Carmila). Par ailleurs, la tendance du « Big is beautiful » se confirme pour les foncières historiques qui se concentrent sur les centres commerciaux régionaux. »

Principales transactions de centres commerciaux en 2014

Source : communiqué RCG.

Principales transactions de Parcs d’Activités Commerciales en 2014

Source : communiqué RCG.

Principales transactions en Pieds d’Immeubles en 2014

Source : communiqué RCG.

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