Klépierre continue de se concentrer sur ses centres commerciaux les plus performants

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Entre la fin 2013 et le 16 avril dernier, le portefeuille de Klépierre est passé de 256 centres à 130. La foncière se concentre sur les sites les plus performants, où elle cherche à attirer les meilleures enseignes – notamment internationales - . Un très vaste programme d’extensions-rénovations est annoncé pour les centres Créteil Soleil, Belle Epine, Marseille Bourse ou Val d’Europe. En revanche, le Millénaire ouvert en avril 2011 entre Aubervilliers et Paris est encore bien loin d’avoir fait ses preuves.

Entre la fin 2013 et le 16 avril dernier, le portefeuille de Klépierre est passé de 256 centres à 130. Avec la cession de 126 galeries commerciales à Carmila, la nouvelle structure immobilière de Carrefour. Laurent Morel, président du Directoire de Klépierre.
Entre la fin 2013 et le 16 avril dernier, le portefeuille de Klépierre est passé de 256 centres à 130. Avec la cession de 126 galeries commerciales à Carmila, la nouvelle structure immobilière de Carrefour. Laurent Morel, président du Directoire de Klépierre.

«Nous venons quand même de recevoir un chèque de 1,5 milliards d’euros » souriait Jean-Michel Gault, directeur général délégué de Klépierre, lors du désormais habituel point d’actualité de la foncière à mi-année, ce 26 juin, dans un restaurant de son centre commercial St.Lazare Paris. Allusion au grand chantier en cours de la foncière qui se repositionne sur ses actifs dits «stratégiques ».

Moins de centres, mais de plus grande taille

Ledit «chèque » concerne en effet la cession le 16 avril dernier d’un portefeuille de 126 galeries commerciales à Carmila, la toute neuve structure immobilière de Carrefour.  Pour un produit de cession net de 1,5 Md€, donc. L’opération s’inscrivant dans un plus vaste plan qui consiste à «se concentrer sur une plateforme de grands centres, focalisée sur des régions clés d’Europe Continentale » précise Laurent Morel, président du directoire de Klépierre. Bref, beaucoup moins de centres en portefeuille, mais de taille moyenne en hausse. Ainsi entre la fin 2013 et le 16 avril dernier, le portefeuille de Klépierre est passé de 256 centres à 130, pour une taille totale réduite de 6 889 000 m² à 4 091 000 m². La valeur totale ne se réduisant « que » de 1,9 Mds€, puisque qu’elle passe de 15,3 Mds€ à 13,4 Mds€. Quand le nombre d’unités à quasi diminué de moitié. Plus globalement encore, voilà qui remplit l’objectif de désendettement poursuivi par Klépierre. Puisque ce sont «pas moins de 4 Mds€ d’actifs non stratégiques ou matures qui ont été cédés en 5 ans » poursuit Laurent Morel. Le LTV (Loan To Value), soit le rapport entre l’endettement et la valeur de marché des biens étant passé de 49,4% en 2009 à 40% en 2014.

Le meilleur des actifs pour les meilleurs loyers !

Si on se focalise sur les seuls pays France et Belgique, Klépierre a donc concentré son portefeuille de 91 centres à seulement 35 au 16 avril dernier. Cette trentaine restante est à 95% localisée en « régions les plus performantes ». Elle représente une valeur de 6,2 Mds€ (contre 7,5 Mds€ avant cessions). A permis de collecter 340 M€ de loyers en 2013 (contre 415 M€ avant cession). Et surtout « titre » 67% d’enseignes internationales dans le nombre total en portefeuille. Quand cette proportion n’était que de 48% dans le portefeuille avant arbitrages de cession… Car au-delà de ces ‘‘dégraissages’’ c’est bien ce que la foncière appelle une «gestion active de son portefeuille de centres commerciaux » qui demeure en ligne de mire. Le but étant de faire croitre le montant des loyers collectés. Ainsi leur croissance cumulée sur les centres du périmètre France-Belgique a atteint 46% entre 2007 et 2013 ! Val d’Europe ayant affiché du + 7,4% de croissance annuelle moyenne, Créteil Soleil ou Noisy Arcades, du +5%.

Des investissements ciblés

Klépierre a privilégié les localisations dites «de premier plan » pour ses investissements récents. Pas moins de 160 M€ furent ainsi investis dans la création de St.Lazare Paris au cœur des flux de voyageurs de la gare parisienne en mars 2012. De même 110 M€ dans l’extension des Sentier de Claye-Souilly en novembre 2012 ; 68 M€ dans celle de Rives d’Arcins en avril 2013 ; 104 € dans l’agrandissement du centre Jaude à Clermont-Ferrand en octobre 2013… L’exercice consistant « à attirer dans ces sites neufs ou revisités, les enseignes les plus performantes » poursuivent les promoteurs. Les seules extensions de Rives d’Arcins, Jaude et Claye-Souilly ont permis d’installer à elles trois 80 enseignes.
«Par exemple, précise Laurent Morel, nous avons accueilli 38 nouvelles enseignes dans l’extension de 13 000 m² de Rives d’Arcins à Bègles, dont H&M, Hema, Swarovski, Mango, Geox ou Lacoste.  Ce panel d’enseignes a enregistré une croissance moyenne pondérée de leur chiffre d’affaires de 6,2% dans l’ensemble de nos centres sur la période 2010 à 2013. Et 6 sur ces 38 ont même affiché une croissance de chiffre d’affaires comprise entre + 25% et + 50% ».

Des travaux jusqu’en 2018

Et les travaux continuent ! Jusqu’en Belgique, puisque l’Esplanade ouverte en 2005 verra 80 de ses baux renouvelés en 2014 pour conforter son leadership (56 000 m² avec 8 millions de visiteurs annuels). Avec en prime une extension de 18 000 m² projetée pour 2018. Créteil Soleil va aussi bénéficier d’une « cure de rajeunissement ». Premier actif du portefeuille de Klépierre en valeur (119 000 m², 18 millions de visiteurs) il a déjà profité à plein de l’ouverture de Primark le 6 juin dernier (5 400 m²) puisque Klépierre annonce une hausse de 30% de la fréquentation en moyenne par jour depuis cette arrivée. De même Zara a pris ses aises sur les 3 200 m² de l’ancien emplacement de Boulanger. Outre diverses rénovations, notamment celle de son entrée principale depuis le métro, Créteil-Soleil va entreprendre un programme d’extension débutant par une première phase de 7 500 m². Belle Epine à son tour va « opérer une montée en gamme de son expérience shopping » à travers ses 134 000 m² visités par 17 millions de personnes. Déjà H&M a mis a profit le départ de Virgin pour installer un flagship de 4 000 m² intégrant H&M Home. Tati revient avec un nouveau concept sur 4 000 m². Et en septembre Uniqlo investira 1 200 m².
Parmi les projets engagés, Klépierre prévoit encore la livraison des 15 000 m² des Passages Pasteur à Besançon au deuxième semestre 2015 ; l’extension de Marseille Bourse (7 800 m² s’ajoutant à 34 700 m²) en 2016 ; l’extension de Val d’Europe (17 000 m² s’ajoutant à 117 000 m²) en 2017.

Le Millénaire, centre en devenir.

Cependant, un grand centre (56 000 m² de commerces, 140 boutiques) reste absent de la grande revue de Klépierre. C’est le Millénaire ouvert en avril 2011 entre Aubervilliers et Paris. Et qui avec ses 6 millions de visiteurs est loin d’atteindre les 12 à 14 millions attendus « en vitesse de croisière ». Trois ans plus tard, la Fnac – et un certain nombre de boutiques au premier étage ont quitté le navire… «C’est un projet ambitieux, concède le président du directoire. Et comme tous les centres de même rang de la région parisienne à leur époque, il lui faudra du temps pour trouver sa place. Mais je crois à son potentiel, puisqu’il se situe sur l’un des rares emplacements proches de Paris proposant un programme massif de développement de logements et bureaux. Telle l’arrivée du siège de Veolia en 2016 ». L’autre grand problème du Millénaire est d’encore peiner à rallier les Parisiens, en étant davantage polarisé sur sa chalandise côté Aubervilliers. Jean-Marc Jestin, directeur des opérations reconnait à son tour un problème de « casting d’enseignes ». Et annonce l’arrivée de Tati sur 4 000 m², ainsi que de Chaussea. Les 2 500 m² laissés par la Fnac auraient aussi trouvé preneur. En revanche un syndicat d’enseignes textiles a réussi à faire annuler une autorisation d’ouverture dominicale qui avait donné de beaux espoirs à Klépierre, il y a un an (voir article joint).

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