L'immobilier commercial en France ne se tarit pas

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Malgré les inquiétudes de certains professionnels, la création de mètres commerciaux ne ralentit pas. Sous l'effet de la crise économique, les foncières ont su réorienter leur activité vers encore plus de rigueur et de sagesse.

« Mortalité dans les projets. » La formule était lancée par la fédération Procos, en octobre, lors de la présentation de son point de conjoncture sur l'immobilier commercial. L'organisme relevait une chute du nombre de projets en France de plus de 18 % en 2010 par rapport à 2009, alors qu'ils ne cessaient de croître depuis cinq ans. « Niveau de développement des centres commerciaux européens historiquement bas. » C'était le titre d'une synthèse du cabinet Cushman et Wakefield parue mi-septembre, montrant que les surfaces ouvertes en Europe au cours des six premiers mois de 2010 avaient diminué de 30 % par rapport à la même période en 2009. Avec l'annonce de volumes d'ouvertures pour l'ensemble de 2010 en recul de 17 % par rapport à 2009, et de plus de un tiers par rapport à 2008. Le métier de l'immobilier commercial serait-il menacé ? Certes, les promoteurs n'apprécient pas de s'entendre dire qu'ils... promouvront - ou promotionneront ? - désormais moins ! Autant dire à des distributeurs qu'ils ne distribuent plus, ou à des fabricants qu'ils ne fabriquent plus. Il est vrai que l'effet d'annonce est une particularité propre à l'immobilier. Mais tous ces projets si beaux sur papier glacé sont loin de sortir de terre...

Du coup, on ergote sur cette sémantique de l'abandon, préférant parler de projets « ajournés » ou « reportés », qui laissent ouvertes des perspectives de réalisations futures. « Entre l'imagination et la réalité, il y a toujours de la perte, philosophe Antoine Nougarède, directeur de l'immobilier commercial d'Icade. Je veux bien admettre qu'une idée meure, mais pas un projet déjà engagé ! » Ainsi, si la foncière étudie l'installation de quatre centres de marques - à Colmar, à Montpellier, dans le Sud-Est, entre Nice et Avignon, et en région parisienne -, elle reconnaît ne pouvoir garantir que tous verront le jour... Gilles Boissonnet, président du directoire d'Altaréa France nuance à son tour l'idée du renoncement immobilier : « Nous n'annulons jamais un projet engagé ». Au spectre d'un immobilier commercial en crise, il préfère voir « une pose certaine des activités en 2008 et 2009, liée aux revers de conjoncture. Mais cela a plutôt induit des repositionnements d'opération que de véritables abandons ».

Il est vrai que les opérateurs français ont opéré de forts recentrages. Ils se focalisent sur la France - qui se classe quand même au troisième rang des pays européens en matière d'ouvertures d'ici à 2011, derrière la Russie et la Turquie, selon Cushman et Wakefield. Et renoncent « à construire des châteaux en Espagne » au sens premier, puisque le territoire Ibérique est l'un des premiers frappé par la crise immobilière. La Compagnie de Phalsbourg et Frey, notamment, ont abandonné des projets espagnols.

 

Un retour aux fondamentaux

Les difficultés des deux dernières années ont aussi fortement contribué à recadrer la profession. « En 2006 ou en 2007, nous nous lancions encore sur des opérations commercialement moyennes, puisque les investisseurs payaient des fortunes pour les acquérir, concède ainsi un patron de foncière. Aujourd'hui, nous nous finançons et construisons pour nous-mêmes ! » « Nous sommes tous contraints à être encore plus sélectifs et pertinents sur la rentabilité et la commercialité des opérations », appuie le directeur du développement de Klépierre-Ségécé. « Nous n'achetons jamais de terrains " en blanc ", renchérit Antoine Frey, président du directoire de Frey. Nous recourrons au compromis d'acquisition qui conditionne l'achat à l'obtention d'une CDAC et d'un permis de construire purgé de tous recours pour l'équipement prévu. »

« C'est le "back to basic ", le retour aux grands fondamentaux de l'urbanisme commercial (emplacement, chalandises, etc.) qui n'encourage pas forcément l'innovation, reconnaît Marc Vaquier, PDG de Mab Development. Aujourd'hui, peut-être ne me serais-je pas lancé sur des projets originaux comme SQY Ouest à Saint-Quentin-en-Yvelines ou Domus à Rosny-sous-Bois. »

Les plus grandes foncières ne s'aventurent plus « sans biscuits » sur ce qui n'est pas strictement leur spécialité. Exemple, Klépierre-Ségécé a déprogrammé à deux retail parks - à Quimper et à Cabestany, à côté de Perpignan - trop difficilement commercialisables. Malgré ces « serrages de boulons », les foncières n'en restent pas moins productives. « En quatre ans, entre fin 2008 et fin 2012, notre patrimoine commercial en France sera passé de 143 000 m2 à 400 000 m2 », révèle ainsi Philippe Journo, président de la Compagnie de Phalsbourg. Grâce à une parfaite maîtrise des coûts de construction de ses retail parks, Frey annonce avoir sorti « 75 000 m2 en 2009, avec des loyers moyens compétitifs à moins de 110 E par mètre carré et par an ».

Un moyen de produire du « mètre carré » sûr sur fond de crise est d'étoffer des sites déjà existants. « Les enseignes y sont considérablement plus volontaires, admet Gilles Boissonnet. C'est la raison pour laquelle notre stratégie repose, notamment, sur le renforcement de notre parc Family Village, dont trois exemplaires sont déjà en marche. De même, nous travaillons à des consolidations de sites " numéro un ", telles la phase 2 de Toulouse-Gramont, l'extension de centre de Jas-de-Bouffan, à côté d'Aix-en-Provence, ou la modernisation de Moins X % à Massy-Palaiseau. » De même, chez Hammerson, les rénovations-extensions des centres Place des Halles à Strasbourg, Grand Maine à Angers et Italie 2 à Paris permettront de développer 24 500 m2 nouveaux d'ici à 2013. Quant à Mercialys, il n'a pas moins de 18 projets d'extension de centres Casino pour les deux années à venir, soit 70 000 m2 neufs.

 

La grande bataille des municipalités

Malgré tous ces efforts, les promoteurs ne sont pas sûrs de pouvoir tous sortir leurs projets à échéance. De plus en plus fréquents, ces retards participent justement à la « soustraction » annuelle des opérations en chantiers constatée par Procos. Certes, les négociations avec les enseignes s'éternisent, allongeant d'autant la commercialisation des centres. Mais elles ne sont pas les seules à être « sur les dents ».

Les promoteurs subissent aussi les pots cassés de batailles homériques entre municipalités voisines ! L'une, entrevoyant la perspective d'installation d'un équipement sur le territoire de l'autre, l'assaille aussitôt à coups de référés. « Bien qu'autorisé en CNAC et précommercialisé à 68 %, notre retail park de 20 000 m2 qui devait ouvrir en 2012 dans la Loire a été arrêté net suite à des divergences entre, d'une part, la ville de Saint-Étienne, défavorable, et, d'autre part, la commune d'Andrézieux-Bouthéon et la Communauté du Pays de Saint-Galmier, explique le PDG de Mab Development. Nous voilà partis pour deux, quatre ou six ans de procédures administratives. » Mêmes déboires pour son projet les Rives de l'Allondon à Saint-Genis-Pouilly, dans l'Ain, qui a fait l'objet d'un recours devant le Conseil d'État. « Le maire de Mandelieu a attaqué notre projet de la Bastide rouge à Cannes, déplore de même le président de la Compagnie de Phalsbourg. Pour notre opération en centre-ville de Brest, c'est un désaccord entre la ville et les commerçants des Halles qui nous entrave. » Au centre parisien Italie 2, une association de consommateurs défendant... le cinéma est tombée sur le dos d'Hammerson qui veut reconfigurer 4 500 m2 cédés par Gaumont ! La modification des lois d'urbanisme par la LME aurait rendu les recours si faciles que des « associations prétexte » se monteraient même, pour ensuite monnayer auprès des promoteurs le retrait de leurs poursuites ! Et sauver ainsi des mois, voire des années, de démarches administratives...

Voilà qui renvoie à cette dimension inséparable de l'immobilier, et que l'on a pourtant trop souvent tendance à oublier : le temps. « Nos métiers connaissent rarement les succès immédiats, rappelle Philippe Journo. Aujourd'hui, on salue la réussite d'équipements en oubliant les " années de galères " qui les ont précédés. Même des temples de l'envergure de Parly 2 ou Vélizy 2 ne se sont pas faits en un jour... »

 

Arrêt !

Ces projets qu'on ne fait plus...

- Les opérations purement spéculatives, telles que les montaient, avant la crise économique, des investisseurs hors du sérail immobilier en achetant à prix d'or des emplacements pour engranger des plus-values à la revente.

- Les retail parks déconnectés des grandes zones d'activités commerciales, éloignés des centres urbains.

- Certains projets hors frontières, et spécialement en Espagne. Des opérations ont aussi été déprogrammées en Italie et dans les pays de l'Est.

Retard !

Des causes qui allongent les délais

- Les négociations avec les enseignes s'éternisent. Ces dernières sont devenues frileuses sur l'expansion ; loyers et baux font l'objet de longs marchandages.

- Il est plus difficile de financer des projets, les banques exigeant plus de garanties.

- Les municipalités sont devenues plus procédurières. De plus en plus de « luttes d'influence commerciale » s'ouvrent entre agglomérations quand l'une porte un projet d'envergure. De même, des associations diverses montent de multiples recours.

En ligne !

Les projets qui vont de l'avant

- Les aménagements urbains de très grande échelle. Exemples : le Millénaire aux portes de Paris ; Lyon Confluence.

- Les équipements intra-urbains. Exemples : Plein Air au Blanc-Mesnil (Seine-Saint-Denis) ; Espace Saint-Christophe à Tourcoing ;Passage du Nord à Paris ; Grand Arena Village, dans l'agglomération bordelaise.

- Les extensions de sites existants. Dans les parcs de centres commerciaux de Mercialys, de Ségécé-Klépierre, de Carrefour Property ou d'Hammerson, notamment.

Les prochaines grandes ouvertures

MARS 2011

Carrefour Épinal

Jeuxey (Vosges)

Carrefour Property. Création d'un Pac de 12 700 m2

27 AVRIL

Le Millénaire

Aubervilliers (Seine-Saint-Denis)

Icade et Klépierre-Ségécé. 56 000 m2 commerciaux, 130 magasins, parking de 3 000 places

DEUXIÈME TRIMESTRE

Centre commercial

d'Auxerre-les-Clairions (Yonne)

Mercialys. Extension de 6 000 m2

Retail park

à Antibes (Alpes-Maritimes)

Compagnie de Phalsbourg. Extension de 5 500 m2, 5 magasins, parking de 160 places

PREMIER SEMESTRE

Espace Saint-Christophe

à Tourcoing (Nord)

Altaréa. 13 000 m2, parking de 770 places

La Cour des Capucins

à Thionville (Moselle)

Altaréa. 8 000 m2, 35 boutiques, parking de 600 places

MI-2011

Carrefour Chambourcy

à Chambourcy (Yvelines)

Carrefour Property. Extension de 2 000 m2 de l'hypermarché, création de 6 500 m2, 650 nouvelles places de parking

Le Patio

à Portet-sur-Garonne (Haute-Garonne)

Carrefour Property. Extension de la galerie commerciale de 5 900 m2, 12 nouvelles boutiques

Jean-Michel SILBERSTEIN, délégué général du conseil national des centres commerciaux

« Ni gel ni baisse des surfaces dans les quatre à cinq ans »

LSA - On parle de décrue de mètres carrés commerciaux...

Jean-Michel Silberstein - Si j'en juge par le nombre de demandes d'autorisations passant devant les commissions départementales d'aménagement commercial (CDAC), l'activité est loin d'être au point mort ! On se demande même si, dans la perspective d'une future mouture de la loi sur l'urbanisme commercial, les promoteurs ne font pas, plus que jamais, feu de tout bois. Tout au plus y aura-t-il un creux entre 2009 et 2010, lié à certaines difficultés de financement...

LSA - Quelles sont vos propres statistiques sur la production commerciale ?

J.-M. S. - Sur la base des informations que les développeurs nous communiquent, nous avons répertorié 213 projets en France d'ici à 2015.

LSA - Quelles perspectives envisagez-vous pour les quatre à cinq ans à venir ?

J.-M. S. - Ni gel ni baisse, bien au contraire. Bon an mal an, quelque 400 000 à 450 000 m2 sont conçus chaque année. Déjà, 2010 était au-dessus de ce niveau, puisque 300 000 m2 environ ont été créés en centres commerciaux, et autant en parcs d'activités commerciales. En 2011, nous atteindrons 700 000 m2, avec notamment des réalisations de l'envergure de Lyon Confluence et du centre commercial le Millénaire, près de Paris.

Les prochaines grandes ouvertures

AOÛT 2011

Centre la Valentine

à Marseille (Bouches-du-Rhône)

Mercialys. Extension-restructuration de 7 100 m2

SEPTEMBRE

Val de France

à Sarcelles (Val-d'Oise)

Compagnie de Phalsbourg. Centre commercial avec retail park de 50 000 m2, parking de 3 000 places

OCTOBRE

Plein Air

au Blanc-Mesnil (Seine-Saint-Denis)

Frey. 33 000 m2, Leclerc, une cinquantaine de boutiques, parking de 1 300 places

AUTOMNE

The Style Outlets

Roppenheim (Bas-Rhin)

Mab Development (avec Neinver). 27 000 m2, 130 boutiques parking de 1 700 places

Green Center

de Lille Sud à Seclin (Nord)

Frey. 21 000 m2, une vingtaine d'enseignes, parking de 760 places

Parc de Torcy

Torcy (Seine-et-Marne)

Frey. Retail park de 8 500 m2, parking de 450 places

Les chiffres

- 18,8 % : Le recul du nombre de projets en France, en 2010 (soit 593) par rapport à 2009 (730)

- 3,3 % : Le recul des mètres carrés en projet en France en 2010 (soit 7,432 millions de m2) par rapport à 2009


Source : Procos-Eurelia-Retail & Trade Marketing


- 45 à - 50 % : La chute du nombre total de nouveaux mètres carrés de centres commerciaux en Europe en 2011 et 2012 par rapport au pic de 2008

+ 3,9 % : La croissance du parc européen des centres commerciaux prévus en 2011 (soit 5,2 millions de m² inaugurés), le niveau le plus faible depuis trente ans

Source : Cushman et Wakefield, European Shopping Centre Report

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Article extrait
du magazine N° 2158

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