La décruedes surfaces confirmée par Procos

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Jamais les autorisations de permis de construire ou de commissions d’aménagement commercial n’ont été aussi basses depuis quinze ans. Tandis queles promoteurs se projettent dans le futur avec des opérations de plus en plus sélectives.

Rares sont les secteurs dans lesquels une diminution de production rassérène! C’est pourtant le cas des créations de nouvelles surfaces commerciales en France observées à la loupe par Procos, la fédération du commerce spécialisé. De l’amont à 1’aval des strates de décision de l’urbanisme commercial, c’est la décrue. Moins d’intentions de projets chez les foncières, moins d’autorisations en commissions d’aménagement commercial, moins de permis de construire et de mises en chantier.

Le volume de surfaces de plancher commercial autorisé à travers les permis de construire a ainsi chuté de 20% entre 2013 et 2014. Pour atteindre, à 5,1 millions de mètres carrés, son niveau le plus bas depuis quinze ans. Si la crise est passée par là, « la réforme du Code de l’urbanisme, introduite par la loi Alur (pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové), dite loi “Duflot”, a pu temporairement freiner les demandes et la délivrance des permis de construire », observent les experts de Procos. L’examen parlementaire de ladite loi s’est poursuivi jusqu’en 2014, avant sa promulgation en mars. Malgré ce « bruit de fond », les surfaces, dont la construction était effectivement engagée, se sont malgré tout maintenues à un niveau de près de 4 millions de mètres carrés. Niveau encore une fois le plus faible depuis ces quinze dernières années.

Entre autorégulation et laxisme

Le ralentissement est aussi manifeste sur le total des surfaces commerciales autorisées en commissions départementales et nationales d’aménagement ­commercial. En 2014, elles ont donné leur aval pour 2 millions de mètres carrés de surfaces commerciales en France métropolitaine. Soit une baisse de 3% par rapport à 2013. Et, une fois encore, le niveau le plus bas depuis quinze ans. Qui peut aussi être mis à l’actif d’une « autorégulation » des opérateurs, car les demandes d’autorisation déposées ont chuté de 2,8 à 2,6 millions de mètres carrés entre 2013 et 2014. Ou d’un certain « laxisme » des CDAC et CNAC accordant davantage d’autorisations en 2014 (77% des mètres carrés déposés autorisés) qu’en 2013 (73%).

Mais pour arriver au total des surfaces commerciales autorisées, il faut y intégrer les drives. « Depuis la promulgation de la loi Alur, ils sont soumis au régime des autorisations d’exploitation commerciale. Quelque 651 drives ont été créés ex nihilo en 2014, pour une surface bâtie comprise entre 1,2 et 1,4 million de mètres carrés », estime Procos. Ce qui porterait le volume global de surfaces commerciales autorisées en France dans une fourchette de 3,3 à 3,5?millions de mètres carrés en 2014.

À volumes de surfaces commerciales autorisées moindres, les créations pures l’emportent toujours (73% des surfaces) sur les transferts et extensions (27%). Dans des proportions très proches de 2013 (76% et 24% respectivement). De même, la moitié des surfaces autorisées se rapporte à la création ou à l’extension d’un ensemble commercial (parc d’activités ou centre commercial). L’autre moitié concernant la création ou l’extension de grandes surfaces. Que ce soient des hypers ou supermarchés (21%) ; des grandes surfaces de bricolage ou jardinerie (16%) ; d’équipement de la maison (7%) ; ou d’équipement de la personne (4%).

Viva la « retail-parkmania » !

L’ultime façon de connaître les intentions immobilières des opérateurs est de les interroger sur leur stock de projets « dans les cartons ». Ce qu’a fait l’Observatoire de l’immobilier commercial (LOIC) de Procos auprès d’une soixantaine de promoteurs institutionnels. En ce début d’année, 397 opérations représentant presque 6 millions de mètres carrés sont annoncées. Soit une chute de 7% en nombre d’opérations, et de 8% en surfaces par rapport à l’année précédente. En revanche, la nature des projets reste la même : 89% des surfaces en projet (5 230 000 m²) sont localisées en périphérie. Les opérations de parcs d’activités commerciales dominent, représentant plus de la moitié des projets des opérateurs, quand les centres commerciaux (y compris de centre-ville) cumulent 40%. Longtemps pourfendeur de retail-park, Procos y voit désormais « un produit de crise bien adapté, avec ses charges et loyers compétitifs, et sa localisation périphérique en correspondance avec les évolutions démographiques de la population ». Si 40% des projets sont annoncés pour 2015 et 2016, la part à échéance indéterminée reste au niveau élevé de 29%. Autre signe de prudence. 

Nous percevons une autodiscipline des opérateurs. Ils ne pouvaient éternellement maintenir les 3,5% de croissance annuelle moyenne de leur parc de surfaces relevés depuis 2000. Avec des loyers à + 4,5%. Quand la hausse de la consommation et des chiffres d’affaires des commerçants ne dépassaient pas les + 1,5%. 

Pascal Madry, directeur de Procos  

 

Moins de permis de construire

Entre 2013 et 2014, le total des surfaces de plancher commercial autorisé à travers les permis de construire a chuté de 20%. Tombant à 5,1 millions de mètres carrés, niveau le plus bas depuis quinze ans. Les surfaces dont la construction était effectivement engagée se sont maintenues à environ 4 millions de mètres carrés.

 

 Évolution annuelle des surfaces de plancher commercial autorisées par les permis de construire et de la part de ces surfaces mises en chantier (données en mètres carrés). Source : Ministère de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie. Base Sit@ del2    

Moins d’intentions de projets

Le nombre de projets annoncés en début d’année (sans forcément garanties d’autorisations) baisse de 7% entre janvier 2014 et janvier 2015. Rapporté en surfaces « dans les cartons », la décrue est de 8%.

 

 Évolution du stock d’opérations d’immobilier de commerce en projet chez les promoteurs Source : Procos, Observatoire de l’immobilier commercial (LOIC) 

Moins d’autorisations

En un an, les demandes ont baissé de 8%, et les surfaces autorisées de seulement 3%. Un effet croisé entre une autorégulation des opérateurs déposant moins de dossiers et un plus grand laxisme des commissions départementales et nationales d’aménagement commercial accordant davantage d’autorisations.

 

Dossiers déposés et autorisés en CDAC ou CNAC Sources : Kyris, retraitement Procos 
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Article extrait
du magazine N° 2350

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