La fédération Procos pointe un reflux historique des autorisations de surface commerciales

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BILAN Pour la première fois depuis 1996, la croissance des surfaces commerciales autorisées par les collectivités en CDAC et CNAC ralentit significativement en France, au bilan de l’année 2012. La périphérie reste toujours plébiscitée. Elle concentre 83 % des surfaces en projet. Les parcs d’activités commerciales dits retail-parks dominent quantitativement cette production.

Les parcs d’activités commerciales - comme ici Green 7 de Frey - contituent la plus grande part des surfaces autorisées. En évoluant vers une approche plus sélective et qualitative
Les parcs d’activités commerciales - comme ici Green 7 de Frey - contituent la plus grande part des surfaces autorisées. En évoluant vers une approche plus sélective et qualitative© Stephan LUCAS

Qu’elles soient au registre des préfectures dûment autorisées, ou dans les « pipelines » des foncières selon l’expression des professionnels, les surfaces projetées sont cette fois-ci en baisse, qu’on se le dise ! Et d’autant plus quand c’est la très sérieuse fédération du commerce spécialisé Procos, grande pourfendeuse des mètres carrés « excessifs » devant ses pairs, qui l’établit.

De la logique extensive à la logique sélective

La production de surfaces commerciales – entendez par les nouvelles surfaces commerciales autorisées par les collectivités en CDAC et CNAC - recule donc historiquement en France. Se chiffrant à 2,5 millions de m² en 2012, contre 3,3 millions de m² en 2011 (et 3,2 millions de m² en 2010). De même les promoteurs institutionnels détiennent en stock quelques 5,7 millions de m² de projets livrables d’ici 5 ans. Stock lui aussi en baisse (il s’élevait à 6,8 millions de m² en 2012). Dans ce total projeté, la part des projets déjà autorisés reste stable. Un peu plus de la moitié de ce stock, soit un volume de 3 millions de m², a déjà obtenu son autorisation administrative d’ouverture (contre 3,4 millions en 2011 et 3,1 millions en 2010). Pour Procos « 2012 confirme l’inflexion de cycle amorcée en 2011, le développement des surfaces commerciales s’inscrit dans une logique de croissance désormais moins extensive et plus sélective ».

800 000 m² de moins autorisés

Très précisément, en 2012, 2.468.000 m² de surfaces commerciales ont été autorisés par les Commissions départementales d’aménagement commercial (CDAC) et la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) en France métropolitaine. Ce volume est en recul de 25 % par rapport à 2012, recul qui s’explique à la fois par une diminution des demandes d’autorisation (3,3 millions de m² déposés en 2012 contre 4,1 millions de m² déposés en 2011). Et par un durcissement des autorisations (75 % des m² déposés ont été autorisés en 2012 contre 80 % en 2011). « Il faut remonter à 1992 – année de crise – pour retrouver une baisse d’ampleur au moins comparable » assurent les auteurs.

Plus de 80% de créations pures de surfaces

Sur l’ensemble des surfaces autorisées, 83 % sont des créations, 17 % des transferts et extensions. Une petite moitié des surfaces autorisées (44 %) concerne la création ou l’extension d’un ensemble commercial, qu’il s’agisse d’un parc d’activités commerciales ou d’un centre commercial. L’autre grosse moitié des surfaces autorisées (56 %) est relative aux créations et extensions de grandes surfaces, qu’il s’agisse d’hypermarchés ou de supermarchés (40 %) ou de grandes surfaces spécialisées en majorité dans le bricolage (25 %), l’équipement de la maison (10 %) ou l’équipement de la personne (10 %).

La part des ouvertures de commerces de moins de 1.000 m² et des drives

Les opérations d’immobilier de commerce de moins de 1.000 m² de surface de vente échappant au régime des autorisations préalables d’exploitation commerciale et donc à tout recensement n’apparaissent donc pas dans ces statistiques. Cependant Procos estime que le volume annuel de ces ouvertures est d’environ 0,8 million de m² pour 2012 (par recoupement des données de l’enquête sectorielle annuelle dans le commerce de l’Insee et du bilan annuel des instructions de permis de construire). « En toute rigueur, il faudrait ajouter à ces surfaces celles des drives, bien que les surfaces de ces équipements ne soient pas considérées comme des surfaces commerciales, par le droit de l’urbanisme » ajoutent les experts décidemment très puristes. Qui estimant que quelque 468 drive ont été créés ex-nihilo en 2012 (source Panorama), celà représente une surface bâtie totale comprise entre 0,8 et 1 million de m².

Les promoteurs réduisent et sécurisent leur portefeuille d’opérations

Procos note que les promoteurs institutionnels, qui représentent environ 25 % de la production annuelle effective de nouvelles surfaces commerciales en France, projettent pour leur part quelques 395 opérations précisément chiffrées à 5 677 000 m² de surfaces commerciales livrables d’ici 5 ans, selon son observatoire des projets commerciaux. Ce volume de m² est pour la deuxième année consécutive en recul, après vingt années de hausse continue. Les sorties d’opérations se complexifient en raison du relèvement des exigences prudentielles des banques mais aussi des choix d’implantation plus sélectifs des distributeurs. « D’autres canaux, en particulier l’e-commerce (45 Md€ de CA en 2012) et les drive (voir encadré), constituent par ailleurs une concurrence nouvelle pour l’immobilier de commerce traditionnel ». Les reports sine die (25 opérations représentant 357.000 m²) comme les abandons (39 opérations représentant 552.000 m²) progressent.

Banco sur les retail-parks !

L’Ile-de-France focalise à elle seule 23 % des surfaces en projet. Suivent PACA, Rhône-Alpes et Aquitaine parmi les principales régions contributrices (à hauteur respectivement de 12 %, 8,5 % et 7,5 %). La périphérie reste toujours plébiscitée. Elle concentre 83 % des surfaces en projet, soit 4,7 millions de m². Les parcs d’activités commerciales dominent cette production (2 730 000 m²), avec notamment les réalisations de Frey, Compagnie de Phalsbourg, Immochan, ou encore Redeim… Suivent les centres commerciaux (1 720 000 m²), avec, dans cette catégorie, trois créations majeures annoncées: les Saisons-de-Meaux dans la ville éponyme, Polygone-Riviera à Cagnes-sur-Mer et Val-Tolosa à Plaisance-du-Touch. Les opérations de centres villes poursuivent pour leur part leur timide percée. Elles concentrent 17 % des surfaces en projet, soit 941 000 m² (contre 921 000 de m² en 2011 et 830 000 de m² en 2010). Les opérations se développent en général sur d’anciennes friches industrielles (Les Docks à Saint-Ouen, Les Halles à St-Martin- d’Hères), militaires (caserne Lafayette à Nantes), portuaires (Les Terrasses-du-Port à Marseille), ferroviaires (Clichy-Les-Batignolles), ou dans le cadre de grands projets urbains (Nice-One, dans l’OIN Plaine-du-Var). Parmi ces 395 projets évoqués plus haut, 196 ont déjà obtenu leur autorisation. Ils représentent un volume de 3.050.000 m² (contre 3 380.000 m² en 2011 et 3.141.000 m² en 2010) dont 62 % - 1.885.000 m² - ouvriront entre 2013 et 2014. 88 % de surfaces autorisées le sont en périphérie (2.690.000 m²), et 1.530.000 m² sous forme de parcs d’activités commerciales dits retail-parks. Contre 1.010.000 m² sous forme de centres commerciaux.
 

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