La première année de Carmila, foncière dédiée aux centres commerciaux Carrefour, en 5 actions

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CARMILA Créée le 16 avril 2014 par Carrefour et ses partenaires investisseurs, Carmila détient au 31 décembre 2014 un portefeuille de 180 actifs pour près de 4 milliards d’euros de centres commerciaux attenants à des hypermarchés Carrefour en France, Espagne et Italie. Avec à la clé 80 rénovations planifiées en 2015 sur l’ensemble du portefeuille. Qui devrait aboutir, fin 2016, à 100% de centres Carmila revus au concept maison «un Air de famille ». Sans compter les projets d’extensions en cours d’étude qui représentent un pipeline de l’ordre de 800 millions d’euros sur 43 sites d’ici à fin 2018

Au programme du vaste plan de rénovations-extension de Carmila : le centre commercial BAB 2 à Anglet (64), repris à Unibail-Rodamco en novembre 2014. Où 88 M€ vont être investis pour accroître de 80% la surface de la galerie marchande, soit 10 630 m² GLA. Avec une restructuration complète des parkings accrus de 660 places nouvelles. La finalisation est annoncée pour 2017.
Au programme du vaste plan de rénovations-extension de Carmila : le centre commercial BAB 2 à Anglet (64), repris à Unibail-Rodamco en novembre 2014. Où 88 M€ vont être investis pour accroître de 80% la surface de la galerie marchande, soit 10 630 m² GLA. Avec une restructuration complète des parkings accrus de 660 places nouvelles. La finalisation est annoncée pour 2017.

«Il y a les foncières nées de l’immobilier, et celles nées du commerce, lançait Jacques Ehrmann, Président-directeur général de Carmila, pour le bilan de première année de la foncière créée le 16 avril 2014. Nous, nous sommes nés sous l’aile de Carrefour ! ». L’enseigne détient en effet 42% de cette société entièrement dédiée à la dynamisation des centres commerciaux attenants aux hypermarchés Carrefour en Europe – France, Espagne, Italie -. Aux côtés de 8 investisseurs institutionnels contrôlant les 58% restants. L’autre pilier immobilier de Carrefour – détenu à 100% par l’enseigne – étant Carrefour Property, gestionnaire des seuls murs des hypermarchés et supermarchés. Une troisième entité Carrefour Property Developement, de moindre envergure et notoriété, est spécialisée dans les retail-parks et autres lots immobiliers isolés. Bilan de première année, après la naissance très commentée de la foncière Carmila, sous la houlette de Jacques Ehrmann, ex-patron de Mercialys, société de vocation semblable qu’il avait forgé dès 2005 pour le groupe Casino. Et revue des 5 actes fondateurs et consolidateurs de la plus neuve des foncières de centres commerciaux de rang européen.

1) Une stratégie d’acquisitions très active

Initialement dotée d’un portefeuille de 170 sites valorisé à près de 2,7 milliards d’euros, Carmila dispose, au 31 décembre 2014, d’un patrimoine de 180 sites, situés en France (78% du parc en unités), en Espagne (16%) et en Italie du Nord (6%), et valorisé à près de 3,95 milliards d’euros. Pour en arriver là, il a d’abord fallu «reprendre la main sur l’écosystème commercial au sein de la famille Carrefour » selon la formule de Carmila. Rattacher, en quelque sorte, les galeries « wagons » aux «locomotives » que constituent les hypers. Du coup, depuis son lancement Carmila a mis en œuvre un rythme soutenu de remembrement et d’acquisitions de centres commerciaux attenants à des hypers Carrefour « à potentiel ». En juillet 2014, ce fût d’abord le centre commercial La Mayenne à Laval (53) acquis auprès de Castel Real Estate 3 (KKR). Comme un prélude à une plus grande manœuvre. Puisqu’en novembre 2014, Carmila reprenait à Unibail-Rodamco six grands centres commerciaux: BAB 2 à Anglet (64), Bay 1 et Bay 2 à Torcy et Collégien (77), Cité Europe à Coquelles (62), Labège 2 dans l’agglomération toulousaine (31) et Place d'Arc à Orléans (45). Ce même mois, étaient acquis auprès de Carrefour Property Espagne trois autres centres commerciaux d’envergure : Holea à Huelva (Andalousie), As Cancelas à Saint-Jacques de Compostelle et Los Alfares à Talavera de la Reina, à l’ouest de Madrid. La campagne n’a pas faibli en 2015. En janvier Carmila rachetait à CBRE Investors un portefeuille de 3 centres commerciaux à Puget-sur-Argens (83), Mont-Saint-Aignan (76) et Sannois (95). Et acquérait encore, auprès de SOFODIC, le centre commercial Carrefour Montluçon (03). Au total, plus de 1,2 milliard d’euros d’acquisitions ont été ainsi réalisées depuis la création de Carmila.

Source: communiqué de presse Carmila

2) Le leadership local comme facteur clé

«Et ces acquisitions ne doivent rien au hasard » selon un vieux poncif journalistique. «Les centres commerciaux Carmila bénéficient tous de l’attractivité des hypermarchés Carrefour, enseigne leader, qui leur assure une fréquentation solide, ainsi que de l’expertise d’équipes partageant une véritable culture commerçante » fait valoir le communiqué de la foncière. Plus précisément, 87% des sites en patrimoine (en valeur) sont déjà en situation de leadership local. Et «la stratégie de Carmila vise à renforcer leur position et à accroître la position concurrentielle des sites challengers ».

3) Un vaste programme de rénovations et d’extensions

Des actifs. De bons actifs. Mais des actifs à valoriser encore ! Carmila mène en effet des plans de rénovations et d’extension de très grande envergure. En France et en Espagne, 34 centres Carmila ont déjà été rénovés, conjointement à la modernisation des magasins Carrefour. «Ce plan de rénovation se poursuivra à un rythme soutenu (80 rénovations planifiées en 2015) sur l’ensemble du portefeuille en France, Espagne et Italie. A fin 2016, 100% des centres Carmila auront été revus au concept « un Air de famille » (sur lequel nous revenons en point 4 ci-dessous). A cela, s’ajoute un programme d’extensions sur les sites à fort potentiel. «L’ensemble des projets d’extensions actuellement en cours d’étude par Carmila représente un pipeline de l’ordre de 800 millions d’euros sur 43 sites d’ici à fin 2018 » projettent les intéressés. En France, Carmila précise avoir déposé « en co-promotion avec Carrefour Property, au quatrième trimestre 2014, 11 demandes d’extensions commerciales en Commission Départementale d’Aménagement Commercial. A ce jour, 7 projets pour 81 500 m² ont d’ores-et-déjà été autorisés. »

4) Une fédération sous concept «un Air de Famille ».

Mais la création de valeur n’est pas uniquement matérielle. Carmila s’est attaché à déployer aussi une stratégie marketing ‘‘différenciante’’. Dans laquelle les initiés retrouveront un je-ne-sais-quoi de l’Esprit Voisin de Mercialys. Pour Carmila le fil rouge est baptisé «un Air de Famille ». Soit «un état d’esprit positif, chaleureux, partagé avec les commerçants et en lien avec les valeurs de Carrefour » Carmila dixit. Il s’exprime dans le centre par un parcours client «repensé avec notamment des espaces de stationnement revisités, des façades modernisées, des arches colorées marquant les entrées et des aménagements intérieurs incluant de nombreux espaces de rassemblement. ». A cela Carmila ajoute des solutions ‘‘mobiles first’’ et omni-canal performantes : site web « responsive » pour tous les usages, homepages valorisant les bons plans des commerçants en temps réel, e-mails adressés régulièrement à des bases de données locales qualifiées, consultation de disponibilité de produits et réservation online, e-réservation de rendez-vous (opticien, soins beauté…). Tout cela n’irait pas sans parallèle dans la dynamique commerçante. Qui se traduit par «une politique de commercialisation active, aussi bien dans la modernisation des plans de merchandising que pour l’extraction du potentiel de réversion avec164 locaux vacants commercialisés et 195 renouvellements signés en 8 mois et demi en 2014 [tous pays]».

5) Premier bilan et perspectives optimistes

Au premier anniversaire de cette série d’actions, Jacques Ehrmann se réjouit que «Carmila, créée en avril 2014 par Carrefour et ses partenaires, annonce déjà des résultats probants qui témoignent de la pertinence de sa stratégie. La société s’est hissée en moins d’un an parmi les foncières de centres commerciaux qui comptent en Europe ». Les performances de l’année 2014, réalisées dans le cadre d’un exercice partiel de 8 mois et demi sont déclarées prometteuses. Sur la seule France, où les intéressés reconnaissent être partis «d’actifs peu travaillés ces dernières années, avec un merchandising perfectible » 61 cellules vacantes ont été commercialisées pour pas moins de 1,9 M€ de loyers bruts en 2014 et 32 congés reçus. Le taux d’occupation financière – autre façon de définir la vacance – à fin décembre était de 94,2%. Avec un objectif cible supérieur à 97%. Toutes mesures qui «attestent de la pertinence de la stratégie de Carmila, foncière commerçante, qui ambitionne de renforcer l’attractivité de ses centres commerciaux, en développant une démarche marketing innovante omni-canal. Avec la mise en œuvre accélérée de ce business model, Carmila entend prendre toute sa place parmi les meilleurs acteurs de l’immobilier commercial en Europe. »
 

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