La vacance commerciale dépasse les 15% dans plus de 20 centres-villes en France

Procos, fédération du commerce spécialisé, a fait la comptabilité des locaux commerciaux vides dans les centres-villes de 200 agglomérations de plus de 25 000 habitants, en collaboration avec Codata. Ce "taux de vacance' s’est encore accru pour atteindre la moyenne de 9,5 %. Les extrêmes, à 15% et plus, sont atteint dans les petites villes, ainsi que dans tous les centres-villes où le déclin de l’industrie, des revenus ou du tourisme dépriment la consommation locale. Mais l’essor des surfaces commerciales neuves dans les périphéries n’est pas étranger au phénomène…

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La vacance commerciale dépasse les 15% dans plus de 20 centres-villes en France

Elle court, elle court la vacance commerciale ! A la vitesse de 1 point par an depuis 2012, pour atteindre la moyenne de 9,5 % du parc de locaux commerciaux, en 2015 (contre 8,5 % en 2014). Ceci d’après l’étude mensuelle menée par Procos, sur la base de données relevées par Codata, collecteur de données d'immobilier commercial. Mais avant de parler de vacance commerciale, il est toujours utile d’en donner une définition, parfois très controversée. Procos appréhende la vacance commerciale, comme l’état d’un local commercial inexploité pour une durée indéterminée. Contrairement aux foncières qui expriment une "vacance financière" traduite en parts de loyers non perçus. Il s’agit donc bien ici d’un décompte physique opéré dans "l’hyper centre" de 200 agglomérations de plus de 25 000 habitants. Dont l’unité de mesure est la cellule commerciale. L’étude a consisté, pour chaque site, à comparer l’occupation des cellules commerciales, en 2001 et en 2015, à partir de relevés sur plan cadastraux (sources Codata et Procos). Et les relevés ont été effectués aux mois de juin et de juillet, afin de minimiser la part de la vacance conjoncturelle due à des baux saisonniers. Précisons encore que les villes de la région parisienne sortent de ce champ d’étude.

De plus en plus de centres-villes en situation défavorable

Plus que l’évolution de la moyenne, ce sont les écarts à la moyenne qui révèlent l’intensité du phénomène. En 2001, 87 centres-villes (soit près de la moitié des centres-villes observés) bénéficiaient d’une situation très favorable avec un taux de vacance inférieur à 5 %. Ils ne sont plus que 15 dans ce cas en 2015, soit près de six fois moins. Vu de façon symétrique, 23 centres-villes (soit un centre-ville sur dix) présentaient une situation très défavorable en 2001 avec un taux de vacance supérieur à 10 %. Ils sont désormais une centaine en 2015, soit quatre fois plus

Contrastes entre villes de moins de 50 000 et de plus de 500 000 habitants

Le phénomène de la vacance commerciale ne touche pas uniformément tous les centres-villes. Ceux des petites villes et villes moyennes sont plus affectés que les autres. Ainsi, dans les coeurs d’agglomération de moins de 50 000 habitants, la vacance progresse de + 1,8 point, passant de 9,3 % à 11,1 % entre 2014 et 2015. Si l’on considère le rang des d’agglomération de 50 000 à 100 000 habitants, la progression est de 10,3 à 11,3 %. Le phénomène est légèrement moins sévère dans les coeurs d’agglomération de 100 000 à 250 000 habitants, où la vacance ne s’aggrave que de 0,5 point, de 8,7 % à 9,2 %. Seuls les centres-villes de très grandes villes ont connu une stabilisation. La vacance commerciale se maintient en effet à environ 6 % dans les coeurs d’agglomération de plus de 500 000 habitants.

Profil de villes résistantes…

Un facteur décisif sur le taux de vacances est ‘‘l’état de richesse’’ de la ville concernée. Ainsi "les centres-villes résilients - dont le taux de vacance est resté inférieur à 5 % depuis 2001- se recrutent en majorité parmi les villes tirant la part la plus élevée de leurs revenus d’activités productives dans les secteurs primaires de l’agriculture et de l’industrie (ex : Beaune et Nantes) et/ou touristique (ex : Biarritz et Saint-Malo)" souligne le communiqué de synthèse de Procos. Mais "plusieurs de ces situations sont désormais en sursis, compte tenu des projets d’immobilier de commerce attendus sur ces territoires".

…Et typologie de cités concernées

A l’inverse, bien des centres-villes voient leur taux de vacance dépasser les 10 % depuis 2001. Tels Agen, Guéret, Nevers, Roubaix, Alençon, Moulins… "Ils se recrutent parmi les villes ayant connu un affaiblissement de leur demande de consommation locale (diminution de la population et/ou du revenu) et dans le même temps, un développement de leur offre commerciale (ouverture de projets sensés étendre l’attraction commerciale du territoire afin de compenser l’affaiblissement de la demande locale)".

Retour sur les causes historiques…

Procos prend de la hauteur pour analyser les causes historiques de l’affaiblissement des centres-villes. Remontant jusqu’aux années 20 où le parc de magasins atteignait son apogée avec près de 1,5 million de boutiques. En moins d’un siècle, la France perd près de la moitié de ses commerces pour n’en compter aujourd’hui qu’environ 850 000. "Alors que sa population croît dans le même temps de 50 %". Le développement, à partir des années 1950-1960 de nouvelles formes de vente discount (hypermarchés, supermarchés, moyennes surfaces spécialisées) et des chaînes de grande distribution (réseaux succursalistes, de franchises, etc.) accélèrent ensuite le phénomène de "détricotage du tissu commercial traditionnel".

… et conjoncturelles.

Mais, s’empresse d’actualiser Procos "plus récemment, la vacance commerciale semble davantage résulter d’une crise de surproduction de surfaces de vente. Depuis les années 2000 en France, le parc de surfaces commerciales croit en effet à un rythme plus rapide que celui de la consommation. Ce parc a progressé de 3 % par an, alors que dans le même temps, la consommation n’a progressé que de 1,5 % par an". En outre, "la performance moyenne des magasins mesurée par le rapport chiffre d’affaires/m² diminue de 1 % par an, alors que leurs coûts d’occupation s’accroissent de + 3 % ". Et de conclure "la vacance témoigne ainsi des difficultés du commerce à se maintenir dans un parc toujours plus étendu - mais aussi plus concurrentiel - toujours plus cher et moins profitable".

Les villes les plus touchées avec un taux de vacance supérieur à 15 %.

  • Annonay, Aubenas, Avignon.
  • Béziers
  • Calais, Carcassonne, Châtellerault, Cholet
  • Dax, Douai-Lens, Dreux
  • Forbach
  • Guéret
  • Le Puy-en-Velay, Libourne
  • Marmande, Montélimar, Moulins
  • Nevers
  • Pamiers
  • Saint-Brieuc, Saint-Nazaire, Saint-Omer, Saint-Quentin
  • Vichy, Vierzon, Villeneuve-sur-Lot

En gras: 3 villes dont le taux de vacance atteint les 20 à 25%.

Les 14 villes dont le taux de vacance est resté inférieur à 5 % entre 2001 et 2015

  • Bayeux, Beaune, Biarritz
  • Cahors, Compiègne
  • La Rochelle, Laval, Lyon
  • Nantes
  • Périgueux
  • Rouen,
  • Saint-Malo, Strasbourg
  • Toulouse.

Source: Procos / Codata

Cartographie de la vacance commerciale (source Procos)

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