La vacance commerciale fait polémique au Mapic

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Les chiffres publiés par la Fédération des enseignes du commerce spécialisé, Procos, sur le nombre de locaux inexploités dans les centres commerciaux, ont fait débat lors du Mapic. Mais ils ont le mérite de poser la question inéluctable des futures friches commerciales.

La « vacance » dans les centres commerciaux doit-elle être envisagée en nombre de cellules fermées, en loyers non perçus ou en surfaces commerciales non exploitées ? Surtout, comment interpréter ces fermetures de locaux ? Est-ce le signe de difficultés économiques ou, au contraire, d’une dynamique exprimée dans des « fermetures pour travaux » destinées à accueillir des enseignes plus performantes ? Ces questions ont agité les travées de la 20è édition du Mapic, réunissant les professionnels de l’immobilier commercial, qui s’est tenu du 19 au 21 novembre à Cannes. Jamais, en effet, on y aura autant causé « vacance » ! Pas un stand où l’on ne commentait l’étude de Procos, la fédération représentative du commerce spécialisé, pointant le taux record de 7,6% de locaux inexploités dans les centres cette année.

Procos ? Une institution depuis longtemps engagée dans la défense des commerçants face aux bailleurs, et parmi les premières à tirer la sonnette d’alarme sur la surenchère des mètres carrés commerciaux. Un organisme dans son rôle, donc, et pas si étonné de l’effet qu’allait provoquer son étude, publiée une dizaine de jours avant le salon, et des réactions du Conseil national des centres commerciaux (CNCC), d’Unibail-Rodamco ou d’Apsys, énonçant des chiffres deux à trois fois inférieurs à ceux de la Fédération des enseignes spécialisées…

« Pour nous, est vacant tout local inexploité »

Logique, car nos bretteurs ne parlent pas la même langue, ou plus précisément n’utilisent pas la même unité de mesure. Procos chiffre la vacance en unités commerciales vacantes, quand les foncières comptent en euros et d’autres en mètres carrés ! « Pour nous, est vacant tout local inexploité, quelle qu’en soit la raison, a réexpliqué Pascal Madry, directeur de Procos. C’est la vacance commerciale telle que la perçoit “spontanément” tout client et chacun de nos adhérents lorsqu’ils parcourent un centre commercial. » Pour comptabiliser cette vacance « structurelle », Procos fait appel à Codata (organisme privé opérant sur sept à huit pays), qui, plans cadastraux en main, relève l’activité ­commerciale de chaque cellule d’un centre commercial. Ce qui aboutit à une vacance exprimée en nombre d’unités commerciales inexploitées. Les 7,6% de vacance moyenne exprimée par Procos veulent donc dire que plus de 7 cellules sur 100 sont « inactives ».

Les foncières (Unibail-Rodamco, Apsys) et leurs représentants (le CNCC) lui opposent la notion de vacance financière. Elles se réfèrent très officiellement à l’European Public Real Estate Association (EPRA), qui définit le taux de vacance comme « le ratio entre le loyer “ de marché ” des surfaces vacantes et le loyer de marché de la surface totale », lit-on dans le rapport d’activité d’Unibail-Rodamco. Soit la différence entre les loyers attendus et ceux réellement perçus. Enfin, la vacance commerciale peut aussi s’exprimer en… mètres carrés, en distinguant cette fois les surfaces en activité de celles qui ne sont pas exploitées.

Notre étude mixe la vacance conjoncturelle et la vacance structurelle. Mais elle fournit une mesure objective de la commercialité d’un centre, telle qu’elle est perçue de visu par les clients qui le visitent. 

Pascal Madry, directeur général de Procos

 


Une vacance physique « perçue »
  •  Méthode Codata (organisme privé), sur la base des plans cadastraux, relève l’activité commerciale ou… l’inactivité de chaque cellule constitutive d’un centre commercial.
  • Unité La vacance est donc exprimée en % d’unités commerciales (une cellule = une unité quelle que soit sa taille)

                                        

 

Une vacance financière « calculée »
  • Méthode L’European Public Real Estate Association (EPRA) définit le taux de vacance comme « le ratio entre le loyer “ de marché ” des surfaces vacantes et le loyer de marché de la surface totale (soit les surfaces louées + les surfaces vacantes).
  • Unité La vacance ici exprimée en % de loyers exprimés en euros.
                                                                      

« Nous dénonçons une méthode
de calcul qui ne reflète pas
la réalité des taux de vacance
des centres. Il existe un standard
incontestable, utilisé par la
profession, et défini par l’European
Public Real Estate Association. »

Jean-Michel Silberstein, président du CNCC                                                                         

Derrière les palissades…

Mais plus encore que le mode de calcul, les foncières réclament qu’on prenne en compte ce qui se passe « derrière la palissade », qu’on creuse les raisons de ces fermetures en parlant de « vacance stratégique ». Tel commerce peut être inexploité le temps de sa rénovation, de l’installation d’un nouveau concept. Voire de sa substitution par une nouvelle enseigne plus utile au merchandising du centre. Les foncières garderaient même un quota de 2 à 3% de vacance « assumée » pour être prêtes à accueillir – surtout dans les centres neufs – les enseignes de la deuxième heure. « La simple comptabilisation des locaux vides sans s’intéresser à ce qui se prépare derrière ferait passer pour catastrophique la vingtaine de locaux fermés sur les 130 de Cap 3000, à Saint-Laurent-du-Var, appuie Gilles Boissonnet, président du directoire d’Altarea Commerce. Alors qu’ils témoignent, au contraire, de la vaste opération de rénovation que nous lançons pour ce centre de référence en pleine santé ! » « Une vacance moyenne ne veut rien dire si elle n’est pas appréciée à la lumière de son environnement, estime de son côté Sylvie Roux, expert immobilier chez Michel Marx Expertises. À l’échelle d’une vaste zone commerciale, par exemple, un même taux n’a pas la même incidence s’il est exprimé dans le cœur stratégique des emplacements N°1, ou dans ses extrémités classées N°2 ou N°3. »

 

Anticiper les friches commerciales !

Reste que le débat mérite d’être posé avant que cette vacance ne devienne un phénomène de grande ampleur ! Car pour Philippe Petitprez, directeur stratégies urbaines et environnement d’Immochan France, « c’est inexorable : le sujet des friches commerciales va finir par arriver. Ce qui dessinera tôt ou tard une France à deux vitesses ! Et c’est avant que cela ne devienne vraiment sérieux qu’il faut l’anticiper avec les pouvoirs publics ! Voilà une belle occasion de désurbaniser ce qui ne doit plus l’être. Et de justifier le mètre carré nouveau par la destruction du mètre carré ancien ». Un vrai débat de société, celui-là.

 

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Article extrait
du magazine N° 2344

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