La vacance commerciale gagne du terrain

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Le coeur des petites villes et des cités en difficulté est le premier atteint. À l'inverse, la commercialité des locaux résiste mieux dans les centres commerciaux, petits sites de proximité ou grandes destinations shopping.

Nouveau syndrome de la dureté des temps, mesuré par Procos, la fédération du commerce spécialisé, la vacance commerciale est en train de gagner du terrain. Figuré en couleur sur le plan des centres-villes les plus atteints, le phénomène semble une gangrène rongeant le tissu commercial de l'extérieur vers l'intérieur. Entre 2001 et 2012, le taux de vacance moyen - la proportion de locaux commerciaux inexploités pour une durée indéterminée - est passé de 6,3% du parc en 2001 à 7,1% en 2012. En 2001, 87 centres-villes - soit près de la moitié de l'échantillon observé - bénéficiaient d'une situation très favorable, avec un taux de vacance inférieur à 5%. Ils ne sont plus que 47 en 2012. Et sur le critère inverse des centres-villes à taux de vacance « très défavorable » (supérieur à 10%), la statistique a plus que doublé sur la même période de 23 à 51 coeurs de villes.

Les centres commerciaux n'échappent pas à la contagion, même si le mal est moindre, avec des taux respectifs évoluant de 4,3% à 4,9%. Sans être immunisés, ils bénéficient d'une gestion unifiée et volontariste leur permettant d'amortir le choc. En 2001, 338 centres commerciaux (trois quarts de l'échantillon) affichaient un taux de vacance favorable inférieur à 5%. Ils sont encore 316 dans ce cas en 2012.

 

De l'origine de la richesse...

Il est instructif, pour prendre la mesure du phénomène au-delà des moyennes, d'identifier le type d'immobilier le plus affecté. Ainsi, c'est dans le coeur des petites villes que la vacance sévit le plus, évoluant de 6,3% à 8,6% entre 2001 et 2012. Ensuite le mal diminue proportionnellement à la taille des cités, passant de 5,7% à 7% dans les villes moyennes. Se stabilisant autour de 5,4% pour les plus grandes. Seules les très grandes villes résorbent le mal avec un taux de vacance reculant de 7,7% à 6%. Et « l'origine de la richesse des villes influe également sur l'intensité du phénomène », note Pascal Madry, directeur de Procos. Si des villes comme Angers (49), Beaune (21), Rennes (35) ou Nantes (44) s'immunisent à des taux en-deçà des 5% depuis 2001, c'est qu'elles tirent la part la plus élevée de leurs revenus d'activités productives dans les secteurs de l'agriculture et de l'industrie. Même effet bénéfique du tourisme sur Biarritz (64), Draguignan (83), Saint-Malo (35) ou Versailles (78). À l'inverse, les centres-villes frappés au-delà de 10% se recrutent notamment parmi les villes tirant la part la plus élevée de leurs revenus de transferts publics (pensions de retraite, salaires de la fonction publique...) ou dont les activités industrielles ont périclité. Telles Agen, Guéret, Nevers, Roubaix, Niort ou Valenciennes...

  • 200 centres-villes appartenant à des unités urbaines de plus de 50 000 habitants
  • 450 centres commerciaux
Source : L'échantillon de l'étude Procos sur l'évolution de la vacance commerciale entre 2001 et 2012

... et des bénéfices de la proximité et de l'âge

Les centres commerciaux aussi sont inégaux devant la vacance. Et ne sont pas les plus gros les moins sensibles ! Les galeries de centres régionaux (80 à 120 boutiques), peu exposées en 2001, ont vu leur taux passer de 3,8% à 5,5%. Les galeries de 40 à 80 boutiques ont de même connu une dégradation de 3,7% à 4,2%. En revanche, honneur aux petites galeries (20 à 40 boutiques), les seules à avoir amélioré leur situation, passant de 5,6% de taux de vacance en 2001 à 4,9% en 2012.

Nul doute que l'engouement des clients pour le commerce de proximité leur ait profité. De plus cette catégorie d'actifs se situe souvent dans les zones périurbaines en pleine croissance démographique. Et les foncières de groupe alimentaire - Immo Mousquetaires, Mercialys, Immochan, Carrefour Property (voir notre infographie sur lsa.fr) - la « chouchoutent » spécialement...

 

Trop grands, trop petits...

À causes inverses, effet inverses. En plus de subir une baisse de fréquentation endémique, certains centres commerciaux régionaux souffrent, selon Procos, de leur statut bâtard « trop grands pour développer l'ergonomie d'un centre de proximité, trop petits pour développer une vraie vocation shopping ». Ce que réussissent justement les très grandes galeries, résistant d'autant mieux à la vacance que leurs gestionnaires de premier rang (Unibail-Rodamco, Klépierre, Altarea, Hammerson) y investissent pour les rénover et les recommercialiser. « On notera, ajoutent les experts de Procos, que ces très grands centres commerciaux, catégorie ancienne de l'équipement en France, ont davantage fait leur preuve dans le temps que les sites plus jeunes. » De fait, les centres commerciaux ouverts depuis moins de dix ans présentent le taux de vacance le plus élevé, à 11,2%.

Procos retrouve son rôle d'alarme en soulignant que « la vacance commerciale actuelle semble résulter d'une crise de surproduction de surfaces de vente. Depuis une vingtaine d'années en France, le parc de surfaces commerciales croît en effet à un rythme plus rapide que celui de la consommation. Sur la période 1992- 2009, ce parc a progressé de 60,3%, passant de 48 millions à 77 millions de mètres carrés alors que, dans le même temps, la consommation n'a progressé que de 36% ».

Et de conclure « la vacance témoigne des difficultés du commerce à se maintenir dans un parc toujours plus étendu - mais aussi plus concurrentiel -, toujours plus cher, et moins profitable ».

Les centres-villes plus affectés...

C'est dans les petites villes de 50 000 à 100 000 habitants que la vacance commerciale culmine et a le plus progressé : + 2,3 points entre 2001 et 2012. À l'inverse, les métropoles de plus de 500 000 habitants ayant eu les moyens de requalifier leur centre ont réussi à résorber le phénomène. Qui, toutes villes confondue, est passé en moyenne de 6,3% en 2001 à 7,1% en 2012.

... Que les centres commerciaux

Les petites galeries sont les seules à avoir connu une amélioration de leur situation (diminution du taux de vacance de 0,7 point), bénéficiant de l'attrait pour la proximité. À l'autre extrême, les grands centres résistent aussi en consolidant leur statut de destination shopping. Entre les deux, les centres « moyens » peinent à maintenir leur commercialité.

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Article extrait
du magazine N° 2280

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