Le futur des surfaces de l’immobilier commercial en 13 chiffres-clés [Procos]

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Depuis 2015, les volumes de surfaces autorisées en Commissions d’aménagement commercial se situent à un niveau historiquement bas. Les opérateurs n’en continuent pas moins de projeter des opérations en privilégiant les moins risquées : extensions et retail-parks, de préférence aux créations ex nihilo.

L’engouement des opérateurs de l’immobilier commercial pour les retail-parks se traduit par deux chiffres. Ce format de parc commercial à ciel ouvert représente 65% des surfaces autorisées en CDAC et CNAC, et 33% des surfaces projetées à 5 ans selon les analyses de l’Observatoire de l’immobilier commercial (LOIC) de Procos. Photo : Promenade de Flandre ouvert fin 2017 près de Lille.
L’engouement des opérateurs de l’immobilier commercial pour les retail-parks se traduit par deux chiffres. Ce format de parc commercial à ciel ouvert représente 65% des surfaces autorisées en CDAC et CNAC, et 33% des surfaces projetées à 5 ans selon les analyses de l’Observatoire de l’immobilier commercial (LOIC) de Procos. Photo : Promenade de Flandre ouvert fin 2017 près de Lille.© © Samuel Dhote/Immochan

La fédération du commerce spécialisé Procos s’attache à suivre les évolutions de l’immobilier de commerce à travers trois indicateurs, les autorisations des CDAC et CNAC, les permis de construire et les projets annoncés par les promoteurs. Soient trois étapes dans le temps correspondant, respectivement, à l’amont, la mise en chantier et les projections vers le futur du développement des surfaces commerciales.

- 14,8 % : la baisse des surfaces commerciales autorisées en 2017

En 2017, 1 428 142 m² de surfaces commerciales ont été autorisés par les Commissions départementales d’aménagement commercial (CDAC) et la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) en France métropolitaine. Ce volume est certes inférieur au niveau de 2016 de 1 676 090 m². Il demeure cependant très en deçà de 2014 (- 35 %) et surtout de 2010 (- 56 %). "Depuis 2015, le niveau des autorisations en CDAC est historiquement bas, constate-t-on chez Procos. Il faut remonter aux années 90 pour retrouver ces niveaux sur une série longue. Une des explications est la restructuration de surfaces commerciales préexistantes qui ne génère donc pas de surface supplémentaire. Que ce soit la réduction de la surface des hypermarchés au profit de galerie marchande ou de moyennes surfaces ; ou la restructuration d’une grande surface spécialisée en plusieurs cellules commerciales…"

84% : le pourcentage d’autorisation des projets en 2017

Ce taux est globalement stable depuis 2012. Sur cette période, la part des projets autorisés oscille en effet entre 80 et 85 %. En volume de surfaces autorisées, 75 % des mètres carrés présentés ont été acceptés contre 70 % en 2016. Ce taux oscille entre 70 et 75 % depuis 2012.

68,5 % : la part des créations dans les surfaces commerciales autorisées

Si les volumes de surfaces commerciales autorisées baissent fortement, la nature des projets évolue peu d’une année sur l’autre. Les créations l’emportent (68,5 % des surfaces autorisées) sur les transferts et extensions (26,6%). Et quasi dans les mêmes proportions qu’en 2015 (74 % de créations pour 26 % de transferts extensions).

- de 900 m²/1000 habitants : la faible densité autour des métropoles concentrant les autorisations

Plus il y a d’habitants sur un territoire, plus ils se partagent les surfaces commerciales en place. C’est le propre des grandes métropoles où la densité commerciale est souvent inférieure à la moyenne française et qui, en contrepartie, connaissent une croissance démographique et économique supérieure. La réparation territoriale des autorisations de CDAC pour 2017 met en avant une concentration de ces autorisations autour desdites métropoles. "A l’inverse, la Corrèze, la Manche, les Vosges où la densité commerciale par habitant est déjà forte ont également autorisé la création de surfaces commerciales sur leur territoire. Ce qui peut faire porter le risque de déséquilibrer l’armature en place" alerte le communiqué de Procos.

+ 101% : l’évolution des autorisations de magasins bio.

Ce chiffre illustre le fait que tous les secteurs d’activité ne connaissent évidemment pas les mêmes taux d’autorisations. Au rang des plus autorisés figurent aussi les jardineries (+ 46 %), les solderies (+ 31 %), l’équipement de la maison (+ 25 %).

- 41 % : l’évolution des autorisations de surfaces en équipement de la personne

A l’inverse, des secteurs sont en berne d’autorisation. On ne s’étonnera pas d’y trouver celui de l’équipement de la personne à la fois le plus démultiplié et le plus déstabilisé par l’essor de l’omnicanalité et des soldes permanents. Plus étonnamment les autorisations pour les surfaces de sport régressent de 39 %, de même pour l’alimentaire discount (- 15 %). Les secteurs alimentaire et bricolage demeurent stables.

65% : la part des surfaces autorisées se rapportant à des retail-parks

Sur le total des surfaces autorisées, 74 % se rapportent à des ensembles commerciaux (versus des magasins en solo), dont 65 % pour des retail-parks. La part de cette typologie de parcs commerciaux dans les autorisations commerciales est chaque année plus importante : de 50 % en 2011 à 65 % en 2017. L’autre partie des surfaces commerciales se rapporte à la création ou extension de grandes surfaces, principalement dans les secteurs alimentaires, bricolage et équipement de la maison.

+ 5,49 % : l’évolution des surfaces totales autorisées à travers les permis de construire

Soit un plancher commercial de 5,48 millions de m². Pourtant, sur la durée, ce niveau reste bas par rapport à ceux enregistrés au début des années 2010 (- 30 % à - 35 %). Comme l’explique le communiqué de Procos "en 2015, les acteurs ont adopté une attitude attentiste du fait de la mise en œuvre de la Loi relative à l’Artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (ACTPE). Après une année 2016 de rattrapage, 2017 confirme la baisse structurelle du volume de mètres carrés autorisés".

+ 5,6 % : la hausse des surfaces en chantier

Dans la totalité des surfaces de plancher commercial autorisées par les permis de construire, il faut distinguer celles dont la construction a été effectivement engagée. Elles atteignent 3,28 millions de m² en progression de 5,6 % par rapport à 2016. "Ce niveau reste faible, commente la synthèse de Procos. La modification des instructions est là encore à l’origine du ralentissement des mises en chantier. Aujourd’hui, permis de construire et dossiers en CDAC sont instruits au même moment, ce qui a pour effet de modifier le calendrier des promoteurs".

+ 7 % : la hausse des surfaces commerciales projetées à 5 ans par les promoteurs

Troisième façon de se projeter dans le futur de l’immobilier commercial: enquêter auprès des promoteurs sur les surfaces commerciales qu’ils projettent à 5 ans. Ce que réalise l’Observatoire de l’immobilier commercial (LOIC) de Procos auprès d’un panel de 60 opérateurs. Sans garantie de sortie de terre sur la totalité de ce «pipeline » purement prévisionnel. Ce stock déclaratif exprimé en volume de surfaces de vente se chiffre à 5 409 000 m² en 2018, contre 5 043 000 m² en 2017, soit une hausse de 7 %. Mais ce chiffre demeure très en-deçà des niveaux enregistrés en 2009 (- 35 %) et inférieur à 2015 (- 8 %). La loi ACTPE entraîne un effet retard dans les mises en chantier des surfaces commerciales autorisées. Même essor en comptabilisant le nombre d’opérations prévues : 518 en 2018 contre 414 en 2017. Certes "le stock de projets augmente alors que les autorisations en CDAC reculent, ne manque pas de souligner Procos. Ce phénomène s’explique par le nombre croissant d’abandon de projets commerciaux avant même le dépôt des autorisations, faute de compromis politique et d’intérêt des enseignes". 

 

33% : la part des retail-parks dans les surfaces projetées à 5 ans.

Cette forme d’immobilier commercial apparue en France au début des années 2000 et représente aujourd’hui un stock de surface commerciale de 1,8 million de m², soit 33 % des surfaces projetées par les promoteurs sur les cinq prochaines années. Cette conquête concerne notamment dans les petites agglomérations.

87% : la part des opérations en périphérie dans les surfaces projetées à 5 ans.

La nature des opérations projetées évolue peu d’une année sur l’autre. 58,5 % des surfaces projetées correspondent à des créations, chiffre en baisse constante. En revanche, la périphérie reste toujours autant plébiscitée. Elle attire plus de 87 % des surfaces en projet soit 4,7 millions de m². Les opérations de parcs d’activités commerciales y sont dominantes (2 842 000 m²), suivies de celles de centres commerciaux (1 721 000 m²). Les projets de centres commerciaux de centre-ville restent pour leur part, toujours en retrait et ne représentent que 4,3 % des surfaces en projet, soit 232.000 m².

47% : la part des projets annoncés pour 2018 et 2019

La part des projets à échéance indéterminée baisse légèrement et ne représente plus que 18 % du stock. En effet, 47 % des projets sont annoncés à court terme, pour 2018 et 2019.

 

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