Le nombre de commerces vides en centre ville continue de progresser

Le taux moyen de vacance commerciale dans les centres-villes a atteint 8,5% en 2014 contre 7,8% un an plus tôt. Selon Procos; seules les très grandes agglomérations limitent la casse.

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Le nombre de commerces vides en centre ville continue de progresser
Le taux de vacance commerciale, qui recense les magasins vides, continue de progresser dans les centres villes.

Les centres-villes comptent de plus en plus de magasins vides, selon les résultats de l’observatoire de la vacance commerciale Procos. Le taux de «locaux commerciaux inexploités pour une durée indéterminée», pour reprendre la terminologie employée, a atteint 8,5% en 2014 dans les centres des villes. C’est une nouvelle hausse en comparaison de 2013 (7,8%) et 2012 (7,2%), qui concerne globalement toutes les villes.

"Quarante centres-villes (soit 20 % des centres villes observés) bénéficiaient d’une situation très favorable en 2013, avec un taux de vacance commerciale inférieur à 5 %. Ils ne sont plus que 22 dans ce cas en 2014, soit près de deux fois moins" note Procos, la fédération pour l'urbanisme et le développement du commerce spécialisé.

Les métropoles et villes touristiques souffrent moins

L’augmentation du taux de vacance "est révélatrice des nouvelles dynamiques du marché de l’immobilier de commerce et de l’étalement du peuplement des villes" constate Procos, en notant toutefois que cette évolution n’est pas uniforme. Les centres-villes de petites villes (agglomérations urbaines de moins de 100 000 habitants) sont les plus affectés par le phénomène, devant ceux des villes moyennes. Les centres-villes des grandes métropoles sont relativement épargnés, grâce à la concentration de leurs activités et la qualité de leurs infrastructures de transport, qui sont autant de points positifs.

Toujours selon Procos, depuis une vingtaine d’années en France, le parc de surfaces commerciales croît à un rythme plus rapide que celui de la consommation. Il a progressé de 2,8 % par an, passant de 48 millions à 77 millions de m² entre 1992 et 2003, alors que dans le même temps, la consommation n’a progressé en moyenne que de 1,8 % par an. Toujours sur la même période, la performance des magasins a stagné (leur rendement moyen, mesuré par le rapport de leur chiffre d’affaires à leur surface de vente a même légèrement diminué de 0,1 % par an, passant de 4.628 €/m²/an en 1992 à 4.534 €/m²/an en 20095) alors que leurs coûts d’occupation se sont accrus de + 2,4 % par an du seul fait des mécanismes d’indexation des loyers. Ainsi, la vacance progresse aussi parce que les commerçants paient des locaux commerciaux plus chers et moins profitables…

La moitiée des commerces perdus!

Rappelons qu’en France, le parc de magasins atteint son apogée à la fin des années 1920. Le pays compte alors près de 1,5 million de boutiques. Puis le déclin s’amorce. En moins d’un siècle, la France perd près de la moitié de ses commerces (elle en compte environ 850.0002 aujourd’hui) alors que sa population croît dans le même temps de 50 %.

Evolution du taux de vacance commerciale en fonction de la taille des agglomérations (source Procos)

Plus d’urbains, mais vivant plus éloignés des centres-villes:
Les évolutions récentes de peuplement pourraient également alimenter le phénomène. La grande majorité des Français – 85 % – vit désormais en milieu urbain. Ces urbains se répartissent approximativement à part égale entre les villes centres, leur première couronne et leur seconde couronne – celle du périurbain (voir tableau ci-dessous). Or, depuis une quinzaine d’années, la population de la deuxième couronne croit plus rapidement que les autres. Et c’est aussi dans cette seconde couronne qu’ouvre désormais la majorité des nouvelles surfaces commerciales en France.Ce phénomène d’étalement à la fois urbain et commercial a deux conséquences sur le marché de consommation des centres-villes :
  1. ? un affaiblissement relatif de leurs zones de chalandise primaire et secondaire (leur coeur de marché) ;
  2. ? une rétention de leur zone tertiaire (leur marché le plus éloigné).

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