Le taux d’occupation des centres commerciaux en chute libre selon Procos

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La ‘‘vacance commerciale’’ – autrement dit le taux de locaux inoccupés - a augmenté de 50 % dans les centres commerciaux français en seulement deux ans ! Elle atteint 7,6 % en 2014, alors qu’elle n’était que de 4,6 % en 2012. Une étude de Procos, la fédération du commerce spécialisé, réalisée en octobre 2014 qui témoigne de la surproduction de mètres carrés commerciaux. Une fois de plus.

750 centres commerciaux ont été enquêtés par Procos. L’étude a consisté, pour chaque site, à comparer l’occupation des cellules commerciales, en 2012 et en 2014, à partir de relevés sur plan cadastraux (sources Codata et Procos).
750 centres commerciaux ont été enquêtés par Procos. L’étude a consisté, pour chaque site, à comparer l’occupation des cellules commerciales, en 2012 et en 2014, à partir de relevés sur plan cadastraux (sources Codata et Procos).

Ce chiffre va faire du bruit dans le monde de l’immobilier commercial. Et même beaucoup de bruit ! 7,6%. C’est la vacance commerciale – comprenez la part moyenne de locaux vides sur leur nombre total - recensée en 2014 dans les centres commerciaux français. Soit une augmentation de 50 % en seulement deux ans. Puisque cette vacance n’était que de 4,6 % en 2012. «Le phénomène, qui atteint désormais un niveau structurel, témoigne des difficultés du commerce à se maintenir dans un parc immobilier toujours plus étendu, toujours plus cher, en définitive moins profitable » alerte le communiqué de Procos. Et ce pic est d’autant plus préoccupant que la vacance n’avait augmenté que de 4,3% à 4,6% entre 2001 et 2013 (graphique ci-dessous).

 

Les centres anciens résistent mieux à la vacance

Plus encore que l’évolution globale de la moyenne, c’est le basculement de l’ensemble du parc «vers le bas » qui est marquant. En 2001, 75 % des centres commerciaux bénéficiaient d’une situation très favorable avec un taux de vacance inférieur à 5 %. Ils ne sont plus que 60 % dans ce cas en 2014. Et à l’autre extrémité, seuls 14 % des centres commerciaux présentaient un taux de vacance supérieur à 10 % en 2001. Ils sont désormais 18 % dans cette situation en 2014. Une autre statistique porte un éclairage inédit sur les ouvertures d’équipements neufs ! En effet, ce sont les centres… les plus anciens qui globalement résistent le mieux à la vacance. Le taux de vacance des centres ouverts dans les années 1970 oscille autour de 5 %, celui des centres ouverts entre 1980 et 2000 autour de 7,5 %. Quand celui des centres datant des années 2000 se situe autour de 10 % ! En résumé : «la dernière génération de centres commerciaux peine à trouver sa place dans un parc arrivé à maturité ».

Forte dégradation dans les galeries de 40 à 80 boutiques

Des contrastes parlants apparaissent également selon la taille des centres commerciaux. Ainsi, la vacance décroît avec la taille des galeries marchandes (mesurée en nombre de boutiques). Les petites galeries marchandes (de 20 à 40 boutiques) ont connu une forte dégradation de leur situation. La vacance y progresse de 2,5 points, passant de 4,9 % en 2012 à 7,4 % en 2014. Mais ce sont les grandes galeries (de 40 à 80 boutiques) qui ont connu la plus forte dégradation. La vacance y bondissant de 3,3 points, de 4,2 % en 2012 à 7,5 % en 2014. Les galeries de centres commerciaux régionaux (de 80 à 120 boutiques) voient également leur situation se dégrader dans une moindre mesure. La vacance progresse de 1,4 point, passant de 5,5 % en 2012 à 6,9 % en 2014. Les « méga mall » ou très grandes galeries (centres commerciaux de plus de 120 boutiques) suivent cette même tendance. La vacance progresse en effet modérément de 1,7 point, passant de 4,4 % en 2012 à 6,1 % en 2014.

 

 

Cinq archétypes de centres ‘‘malades’’

Poussant encore plus loin son analyse Procos identifie cinq types d’ensembles commerciaux plus particulièrement touchés par la vacance commerciale. Premièrement, les petites galeries marchandes ouvertes dans les années 1970-1980, organisées en front de caisse d’un hypermarché, «aujourd’hui débordées par la concurrence de pôles plus grands, plus modernes et par les retail-parks, comme le centre commercial Boulazac à Périgueux ». Deuxièmement les petites galeries marchandes de centre-ville, ouvertes dans les années 1980-1990. Telles la Galerie du Palais à Tours, Les Halles du Beffroi à Amiens, elles aussi débordées par la concurrence. Troisième type : les centres commerciaux ouverts dans les années 2000, situés en bordure de centre-ville, « n’ayant pas encore trouvé leur marché car pénalisés à la fois par leur absence de véritable locomotive alimentaire et par leur relatif isolement du circuit marchand principal ». Le Centro del Mon à Perpignan, l’Espace Colbert à Nevers, Porte Jeune à Mulhouse, les Quatre Boulevards à Calais illustrent le cas. La quatrième classe concerne les grands centres commerciaux ayant fait l’objet d’une extension… de trop, de VDB à la Ville-du-Bois à Grand Cap au Havre. Reste, au cinquième plan, les très grands centres commerciaux dont la zone primaire se caractérise par un faible niveau de revenu. C’est le cas de Evry 2 dans la ville éponyme, du Millénaire à Aubervilliers, de Cité de l’Europe à Calais, de Grand Littoral à Marseille…

Détricotage d’un tissu commercial traditionnel

Fini d’évoquer sempiternellement la seule mauvaise conjoncture pour justifier le malaise des centres commerciaux.  « L’origine de la vacance commerciale relève de causes multifactorielles, explique la synthèse de Procos, qui propose un éclairant voyage dans le temps. Sur une longue période, celle-ci semble résulter des évolutions de peuplement et des mutations du mode de croissance des entreprises de commerce. En France, le parc de magasins atteint son apogée dans les années 1920. On recense alors près de 1,5 million de boutiques dans le pays. Puis le déclin s’amorce. En moins d’un siècle, la France perd près de la moitié de ses commerces (elle en compte environ 850 000 aujourd’hui) alors que sa population croît dans le même temps de 50 %. L’exode rural et la concentration des populations dans les villes constituent la première cause de détricotage d’un tissu commercial traditionnel d’abord conçu pour couvrir des marchés de proximité (la France compte pour la première fois plus d’urbains que de ruraux précisément en 1930). Le développement, à partir des années 1950-1960 de nouvelles formes de vente discount (hypermarchés, supermarchés, moyennes surfaces spécialisées) et des chaînes de grande distribution (réseaux succursalistes, de franchises, etc.) accélèrent ensuite le phénomène. La vacance commerciale touche alors en majorité les territoires ruraux. ».

Crise de surproduction des surfaces de vente.

Mais Procos a tôt fait de rejoindre et… dénoncer le présent ! «Plus récemment, la vacance commerciale semble davantage résulter d’une crise de surproduction des surfaces de vente. Depuis une vingtaine d’années en France, le parc de surfaces commerciales croît en effet à un rythme plus rapide que celui de la consommation. Sur la période 1992 – 2009, ce parc a progressé de + 3,5 % par
an, passant de 48 millions à 77 millions de m² alors que dans le même temps, la consommation n’a progressé que de + 2,1 % par an. Dans le même temps, les rendements des magasins [exprimés en € de chiffre d’affaires par m² de vente] diminuent de 1 % par an, alors que leurs coûts d’occupation progressent de + 3 % par an par le jeu de l’indexation des loyers. Voire davantage, en intégrant les renouvellements. Mécaniquement, les enseignes sont conduites à redéfinir leur stratégie de maillage. Non plus à partir des performances consolidées de leur réseau de point de vente, mais à partir de la performance de chacun de leur point de vente, considéré comme un centre de profit indépendant ». On s’arrêtera un instant sur cette phrase et ce qu’elle sous-entend d’arbitrages à venir dans les parcs d’enseignes ! Finalement «la vacance témoigne ainsi des difficultés du commerce à se maintenir dans un parc toujours plus étendu, toujours plus concurrentiel, toujours plus cher et, en définitive, de moins en moins profitable » souligne la fédération du commerce spécialisé.

 

 

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