Les 6 raisons qui risquent de provoquer la chute des mètres carrés commerciaux

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Le nombre de mètres carrés commerciaux autorisés en octobre a connu une chute sans précédent. Cette baisse est attribuée à la crise, mais également à l’incertitude de nouvelles contraintes réglementaires : un décret en attente, qui va rendre les autorisations plus compliquées à obtenir, et l’intervention de l’Autorité de la concurrence pour l’urbanisme prévue dans la loi Macron…

Les projets commerciaux devraient être freinés par la crise et les nouvelles contraintes légales. Ici, Lyon Confluences
Les projets commerciaux devraient être freinés par la crise et les nouvelles contraintes légales. Ici, Lyon Confluences© DR

Au moins six raisons, les principales, pourraient avoir comme effet de réduire le nombre de mètres carrés de surfaces commerciales autorisées dans le cadre du permis de construire par les Commissions départementales d'aménagement commercial (CDAC) ou la Commission nationale d'aménagement commerciale (CNAC) en 2015. Et ce alors que la décrue a déjà commencé au cours des derniers mois recensés.

1 - La crise qui touche surtout l’équipement de la maison et de la personne

Avec la baisse du pouvoir d’achat et la hausse drastique des impôts et taxes, la consommation au sens macro-économique n’a jamais été aussi faible. Elle a même plongé de 0,5 % en septembre et de 0,9 % en octobre 2014. On ne compte plus les faillites dans le non alimentaire, la dernière en date étant celle de Fly-Crozatier (Mobilier européen).
Par ailleurs, des milliers de mètres carrés commerciaux ont surgi au cours des dernières années, à la fois des créations et des agrandissements, qui font chuter les chiffres d’affaires au mètre carré. Du coup, les promoteurs immobiliers ont peut-être plus de mal à proposer des projets rentables aux enseignes. Et les commissions départementales semblent beaucoup plus frileuses pour accorder des autorisations. Comme l’indique LSA Expert dans sa dernière livraison de statistiques, le nombre de mètres carrés autorisés a chuté de plus de 30 % en octobre 2014.

2 - Le coût très élevé des permis de construire, avant commercialisation

La loi Pinel, adoptée en juillet dernier, a fusionné les demandes de CDAC et les permis de construire, ce que beaucoup de professionnels demandaient pour simplifier les démarches administratives. Mais ce système induit un investissement beaucoup plus lourd. "Auparavant, un pétitionnaire déposait un projet en CDAC relativement peu coûteux, de l’ordre de 20 000 € en étude du projet, explique Stéphanie Encinas, associée au sein du cabinet Létang Avocats. Une fois la CDAC obtenue, il pouvait commercialiser les lots, supermarchés, galeries ou boutiques. A la suite de quoi il pouvait financer l’ensemble du projet de demande de permis de construire, beaucoup plus coûteux, de l’ordre de 80 à 100 000 euros pour certains projets. Ce mode opératoire ne peut plus fonctionner. Il faut désormais déposer le permis de construire, contenant un volet CDAC et c’est le maire qui demande aux CDAC de se prononcer sur la validité du projet". En revanche, il n’y a plus qu’un seul recours juridictionnel possible, contre le permis de construire incluant la CDAC. Dans le passé, il pouvait y avoir plusieurs recours, ce qui retardait d’autant les projets.

3 - La fin des petits promoteurs qui n’auront pas les reins assez solides

Le fameux mode opératoire nouveau, qui inclut la CDAC dans le permis de construire, pourrait avoir des effets dévastateurs pour les petits opérateurs immobiliers régionaux. En effet, ils pourraient ne pas avoir les reins assez solides pour financer un permis de construire qui pourrait d’ailleurs être rejeté par la CDAC ou par les administrations en charge de l’urbanisme. "Pour ceux-ci, le risque est beaucoup plus élevé, le coût de la demande de permis de construire peut avoir pour effet de les écarter du marché au bénéfice des grosses sociétés foncières, ajoute Stéphanie Encinas. J’observe actuellement un grand nombre de demandes de CDAC et de recours, avant que la loi Pinel ne devienne effective, à l’occasion de la publication du décret d’application, qui doit avoir lieu autour du 18 décembre.  C’est probablement en janvier que l’on verra un effondrement des demandes de CDAC, lorsqu’elles devront alors être transmises par les maires dans le cadre du permis de construire".
En clair, les petits promoteurs vendaient de la "CDAC", pour un montant qui ne les mettait pas en péril. Dans le futur, ils devront vendre du permis de construire, voire l’équipement lui-même, puisque la loi exige que le promoteur porte le projet au moins jusqu’à son ouverture.

4 - Les nouvelles obligations des lois Duflot et Pinel sur l’urbanisme commercial

Les nouvelles lois Duflot et Pinel paraissent cohérentes, y compris quant à l’approche territoriale de l’urbanisme via les schémas de cohérence territoriale (Scot), désormais la base de toute implantation commerciale, et le DOO (document d’orientation et d’objectifs), qui définit la politique d’urbanisation. Or, les Scot n’existent pas encore partout, les Doo doivent tenir compte de la consommation de terres agricoles, les bâtiments sont soumis à de nouvelles contraintes environnementales, les parkings réduits, etc. Autant d’éléments qui pèsent sur les équilibres politiques et économiques des futurs projets. Le décret très attendu du 18 décembre, fait déjà réagir les lobbies, comme le CNCC. Il voudrait que la rédaction en soit assouplie, mais le ministère entend bien camper sur l’esprit de la loi. Le temps que les opérateurs s’y habituent, le nombre de mètres carrés commerciaux sensés sortir de terre – et l’emploi qui va avec – pourrait bien s’effondrer.

5 - L’obligation de soumettre les très grands projets à la CNAC

La Commission nationale d’aménagement commerciale (Cnac) peut désormais être saisie, ou "s’autosaisir", pour tout projet d’aménagement d’un ensemble commercial de plus de 20.000 mètres carrés. Autant dire que sur les centres commerciaux, le maire ou la CDAC locale ne sont plus les seuls à décider de l’arrivée d’un grand paquebot de béton sur le territoire sans en référer à la capitale. Certes, il était rare que des recours n’aient pas été déposés auprès de la CNAC, mais c’est déjà arrivé. Elle aura donc son mot à dire et si son avis est négatif, le permis de construire ne pourra pas être accordé.
Par ailleurs, sa composition a été revue. La Cnac passe à 12 membres avec des nominations de représentants des chambres parlementaires. Ce qui est amusant, c’est qu’un certain… Michel Sapin, en 1993, avait exclu les élus parlementaires de ces commissions, parce qu’ils bloquaient tous les projets ! Ou que le risque de conflit (et de relation) d’intérêt puisse surgir… Ils sont donc de retour.

6 - L’intervention probable de l’Autorité de la concurrence via la loi Macron

La loi Macron pourrait ajouter une couche supplémentaire de réglementation qui aura un impact sur l’urbanisme commercial. La future loi prévoit en effet que l’Autorité de la concurrence puisse être saisie, notamment par le préfet, pour l’analyse de documents d’urbanisme (PLU, SCOT) relatifs au droit d’installation. Pour faire simple, l’Autorité y chasserait toute clause potentiellement illégale au regard du droit de la concurrence, qui ferait entrave à l’installation. Comme de choisir le type de commerce – alimentaire ou non alimentaire ou plus précisément encore – alors que c’est à la fois interdit par une directive européenne mais tout de même prévu ici ou là dans certains documents d’urbanisme locaux.
Cette intervention aurait pour effet de faciliter le droit d’installation. Beaucoup en doutent : sans connaître l’offre existante, il est plus difficile de prendre la décision d’investir. Un magasin de bricolage peut s’installer en face d’un supermarché alimentaire et vice versa, mais s’il y a déjà un magasin de bricolage… Et en tout cas, la saisine de l’Autorité de la concurrence ne va pas accélérer un mode opératoire déjà compliqué et auquel les élus doivent s’habituer.  La loi Macron veut aussi accélérer le processus de décision sur les permis de construire vers les intercommunalités, qui, comme les Scot, ne sont pas non plus toutes créées. Il y a ainsi beaucoup de facteurs pour que le nombre de mètres carrés commerciaux passe en mode chute libre…

2 commentaires

lionelleblon

09/12/2014 17h11 - lionelleblon

Intéressant et à mettre en perspective avec l'ensemble des mesures de la loi Pinel qu'on peut retrouver sur http://www.la-loi-pinel.fr/

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Simon Lévy

04/12/2014 15h15 - Simon Lévy

Décidément la loi Pinel va avoir du mal à faire des adeptes parmi les entrepreneurs français... Simon Lévy

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