LES CENTRES CO MMERCIAUX EN PLEINE RÉVO LUTION VERTE

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Sur fond de « Grenelle », s'ouvre l'ère des centres commerciaux de haute qualité environnementale. Le défi est immense ! Construction, gestion, location : tout est à reconvertir au vert !

Enfin un éclat vert dans une conjoncture où tant de clignotants sont au rouge ! D'ici à 2012, près de 20 prototypes de centres commerciaux « verts » devraient sortir de terre (liste p. 45). Emblèmes de l'engagement environnemental de leurs promoteurs, ces sites de première génération ont pour ambition de mettre en pratique le meilleur du développement durable. Sans compter Alcudia, le vaste projet de Mercialys, qui concerne la réhabilitation d'une centaine de centres commerciaux régionaux, en respectant au plus près leur « biotope » local. Les plans sont donc déployés dans toutes les foncières pour bâtir en dur et en grand, ce qui était jusqu'ici plutôt du domaine des principes vertueux. D'où une mobilisation et une effervescence « d'idées vertes » sans égales dans les équipes !

Car si la réflexion sur l'écoconception a germé il y a cinq ans tout au plus chez les grands de l'immobilier commercial, « le temps du passage à l'acte est venu, affirme Jean-Christophe Bretxa, directeur général de Redevco France. Comme le montre ce signe politique fort : le vote à la quasi-unanimité de la loi d'orientation du Grenelle 1, le 21 octobre dernier ». Autre avancée attendue : dans les premiers jours de décembre, les centres commerciaux devraient enfin avoir leur certification Haute Qualité environnementale (HQE), déjà appliquée aux bureaux, écoles ou logements. Preuve encore de l'émergence d'une ère nouvelle, le 24 octobre, se tenait la première réunion de la Commission développement durable du Conseil national des centres commerciaux (CNCC). En plus de promouvoir les bonnes pratiques de développement durable dans la construction et la gestion des centres, elle réfléchit aux nouvelles « règles du jeu » qui seront induites entre locataires et bailleurs.

La révolution verte est donc irréversiblement lancée ! Certains y voient une saine régénérescence. « Depuis trente ans, nous avons largement contribué à défigurer les entrées de villes avec des équipements qui n'avaient pour seul objectif que de faciliter l'accès automobile, en laissant de côté toutes considérations architecturales, paysagères ou environnementales », avoue un développeur de parcs commerciaux. D'autres, au contraire, pointent des signes avant-coureurs du phénomène : « Nous faisons déjà du développement durable en étant très attachés au respect du contexte, souligne Thibaut Vincent, directeur de l'architecture et du design chez Apsys. Ainsi, aménager le centre Fleur d'Eau, il y a quatre ans, au pied de la cathédrale d'Angers, en plein centre-ville historique, imposait déjà une gestion du chantier et un recyclage des déchets irréprochables. » « Finalement, la durabilité économique et sociale n'est-elle pas inhérente au centre commercial ? », interroge un gestionnaire.

De l'éthique à la rentabilité

Mais sur fond d'incertitude économique, tous ces voeux pieux ne seraient-ils pas restés lettre morte si le cadre législatif ne devenait de plus en plus impérieux ? « Si la conversion au développement durable s'opère enfin, c'est uniquement sous la contrainte ! , lance un expert. Cette pression extérieure n'est pas sociale, car on n'a pas encore vu défiler des clients réclamant des centres commerciaux " verts " ; elle n'est pas encore économique, malgré l'urgence de pallier l'épuisement des ressources naturelles. Elle est avant tout politique, avec la volonté des élus de faire de la grande question environnementale une loi et des réglementations. » C'est à l'échelle locale que le mouvement s'est amorcé. « Nul projet ne peut se gagner s'il n'intègre pas la dimension durable exigée par le maire pour ses concitoyens, résume un spécialiste. Du coup, c'est la bataille entre promoteurs à qui proposera tel ou tel argument pro-environnemental. Cette émulation qui tire tout le monde vers le haut est, finalement, une des garanties d'avenir du développement durable. »

Une autre est l'attention croissante portée à la performance énergétique des sites. « L'expertise des actifs immobiliers tient déjà compte de leur consommation (eau, électricité, entretien), rappelle Antoine Frey, président du directoire d'Immobilière Frey. Et ce critère deviendra de plus en plus décisif à mesure que renchériront ces ressources. Au-delà de l'éthique, le développement durable sera donc, à terme, un pur levier de rentabilité économique. » Il devient même un critère de cotation boursière. Ce qui a valu à Unibail-Rodamco, première foncière cotée d'Europe, d'être inscrite au Dow Jones Sustainability Index, qui ne compte que 350 sociétés dans le monde.

Honnis les équipements qui ne seront pas verts demain ! « Ils se déprécieront, subiront une décote à la revente », prédit Pierre-Yves Le Scanff, directeur du développement durable pour le groupe Ségécé-Klépierre. « Anticiper les réglementations, c'est garantir la valeur marchande de nos actifs. Du pur gagnant-gagnant ! », résume le directeur développement et commercialisation d'Hammerson.

Vers une certification européenne

Comme « estampille écolo », on pourra donc bientôt compter la certification HQE (lire encadré ci-contre). Alors que les bureaux et bâtiments d'enseignement l'ont déjà depuis 2005, de même que les maisons individuelles (en 2006) et les logements (2007), pourquoi les centres commerciaux et retail parks ont-ils dû attendre cette fin d'année ? Il est vrai que les collectivités locales ont d'abord incité les catégories d'établissements les plus constitutifs de l'habitat urbain. Mais surtout, les centres commerciaux, avec leurs multiples flux d'énergies, de marchandises, de personnes et de véhicules, avec leur disparité de volumes (des mails aux boutiques) sont des « organismes » très complexes. « Contrairement aux bureaux où l'on gère de façon homogène toute la climatisation, l'éclairage et les maintenances, dans un site commercial, si 15 % environ de la consommation d'énergie sont sous le contrôle du bailleur, le reste est le fait des commerçants locataires », souligne Jean-Michel Silberstein, délégué général du CNCC.

Mais à peine la certification se finalise-t-elle pour la France qu'il faut déjà voir plus loin. « Vers une certification européenne, continue Jean-Michel Silberstein qui, en s'inspirant du référentiel de la Breeam, la certification britannique [lire glossaire p. 44, NDLR] intégrerait des dimensions plus sociétales propres au commerce, comme la notation du confort offert aux visiteurs, commerçants ou employés, les divers publics des centres. »

Foncières internationales, Redevco privilégie aussi la Breeam, tout comme Unibail-Rodamco chez qui Joost Bomhoff, directeur exécutif, responsable de la mission environnementale du groupe, y trouve « un standard avec une approche multicritère, reconnu sur une large échelle européenne, qui permet de s'adapter aux conditions et législations locales ». Hammerson, lui, entend bien « garder la main au milieu de cette effervescence de nouvelles règles, déclare Jean-Louis Coquand, directeur développement et commercialisation pour la France. Plutôt que de nous imposer telle ou telle norme, nous examinons, entre la certification française, la Breeam ou tout autre système de référence, lequel satisfait le mieux nos exigences et celles des élus, en s'adaptant à la spécificité locale du projet ».

Du coup, Certivéa et son équivalent britannique (le Building Research Establishment délivrant la Breeam) se sont déjà rapprochés pour réfléchir à des critères communs.

Réseaux d'expertise

Tous les promoteurs explorent donc en même temps ce « nouveau monde » du développement durable, où tout ou presque reste à inventer. Chacun trace sa propre voie, élabore ses propres règles, et soulève autant de nouveaux questionnements qu'il découvre de solutions ! Ainsi, si les filiales de foncières étrangères peuvent se référer aux pratiques en usage dans leur pays, celles-ci ne sont pas toujours extrapolables en France. « Nous travaillons avec notre expert des questions thermiques et des énergies renouvelables au Pays-Bas, où le savoir-faire s'est développé depuis plus de vingt ans, explique Marc Vaquier, PDG de Bouwfonds Mab Development France. Mais une technique telle que la récupération de l'énergie géothermique de la nappe phréatique comme source de chauffage exploitable là-bas s'est avérée impossible à mettre en oeuvre sur un grand projet français auquel nous concourrions. »

Cent fois sur le métier, les Français doivent donc remettre leur ouvrage vert. Bouwfonds Mab Development désigne pour chaque projet un assistant maître d'ouvrage entièrement dédié au développement durable, et recourt à un bureau d'étude spécialisé, tel que le réputé Alto. Mercialys a installé un comité transdisciplinaire d'une vingtaine de personnes pour formaliser les réponses susceptibles d'être le plus massivement déployées. Unibail-Rodamco met à profit sa dimension paneuropéenne pour analyser les meilleures pratiques dans les cinq régions où il opère (France, Espagne, Pays Bas, Scandinavie et Europe centrale). Hammerson applique les principes d'une charte environnementale mise en place depuis plus de dix ans outre-Manche - la « sustainability management framework » - traduite dans un guide de management du développement durable destiné à chaque architecte et gestionnaire de projet.

Mais comme l'énonce plaisamment un spécialiste, « le développement durable, c'est comme l'amour, davantage que les belles déclarations, comptent les preuves ! » Déjà, il n'est pas évident d'estimer les surcoûts de l'écoconception. Qui, selon les interlocuteurs, vont de 5 à 20 % ! Immobilière Frey - qui intervient, il est vrai, sur la catégorie des parcs d'activités commerciales d'habitude construits à l'économie - chiffre jusqu'à 35% ces surcoûts !

« Il y a eu un peu de surchauffe dans les calculs d'impact du développement durable sur les coûts, admet Jean-François Favre, président du conseil de surveillance d'Altaréa France. Aussi ai-je voulu raisonner sur un cas concret : notre centre Espace Jaurès, ouvert à Brest en 2002. Un audit a été réalisé pour calculer (en réactualisant les sommes) son surcoût s'il avait été écoconçu par nous en 2008. J'arrive à une fourchette de 5 à 7 %. »

Réajustement des prix

Quelques équipementiers en technologies durables - notamment les spécialistes des panneaux solaires - se seraient un peu « engraissés sur la bête » aux temps des réalisations pionnières. Mais l'essor des projets, la concurrence entre prestataires, et la vigilance des directions sur les dépenses aidant, les technologies vertes vont vers un réajustement des prix.

On peut même écoconcevoir... sans dépenser plus. « Bâtir un centre judicieusement orienté ou placé à proximité d'un noeud de transports en commun n'engendre pas de surcoût, mais n'en a pas moins des répercussions pour le développement durable », démontre Joost Bomhoff (Unibail-Rodamco). « Prévoir dès la construction d'un site sa capacité future à être transformé et adapté, à admettre plus tard des extensions sans démultiplier les travaux, c'est aussi faire de l'anticipation durable », souligne Thibaut Vincent, chez Apsys.

Autre question chiffrée : celle de l'amortissement des surcoûts (voir encadré ci-dessous). Si le « dév' dur' » est un placement sur l'avenir, il ne saurait se faire à fonds perdus ! « On doit pouvoir amortir son investissement initial en sept ans maximum, estime Marc Vaquier (Bouwfonds Mab). Au-delà de dix ans, c'est déraisonnable. »

Antoine Frey a aussi le souci de quantifier l'efficience énergétique de ses futurs aménagements durables : « Notre objectif est triple. Concevoir des bâtiments à énergie positive, c'est-à-dire en produisant plus qu'ils n'en consomment ; recycler 70 % des déchets produits ; et tendre vers la plus grande autonomie en eau. » Exemple concret : « Un parc commercial de 30 000 mètres carrés consomme 3 100 mètres cubes d'eau par an en nettoyage, arrosage des espaces verts, etc. Ce qui pourrait être diminué de 70 % - à 930 mètres cubes - si l'on met en place une récupération des eaux de pluie efficace. »

Tout va si vite, dans les progrès du développement durable, que les perspectives du futur rendent déjà le présent obsolète ! « L'analyse HQE commence dès la genèse d'un projet. Or, il faut plusieurs années de gestation avant qu'un centre commercial ne sorte de terre. La génération arrivant aujourd'hui, imaginée dans les années passées, intègre, certes, des améliorations, mais reste encore loin des performances durables que nous atteindrons demain », explique Pierre-Yves Le Scanff (Ségécé-Klépierre). Le promoteur a, par exemple, optimisé la dimension environnementale de son parc thématique Maisonément, récemment ouvert à Melun-Sénart, en y appliquant la récupération d'eau, mais il faudra attendre l'ouverture de son retail park de Quimper pour voir mise en pratique la technique du « puits canadien » qui rafraîchit l'air par passage dans les profondeurs plus fraîches du sol.

Biodiversité et matériaux locaux

Les futurs centres verts seraient-ils des temples au Dieu Râ ? Nouveaux adorateurs du soleil dont ils veulent recueillir les bienfaiteurs rayons - même au nord de la Loire -, nos promoteurs les caparaçonnent en tout cas de panneaux solaires. Tirant parti des « cinquièmes façades » jusqu'alors inutilement tournées vers le ciel. Redevco prévoit ainsi d'installer 35 000 m² de panneaux photovoltaïques sur le toit de son projet des Quatre Chênes à Pontault-Combault. « Une centrale solaire... avec un centre commercial en dessous », décrit Jean-Christophe Bretxa. À quelques encablures de là, près de Mantes-la-Jolie, « les 15 000 mètres carrés installés sur notre site de la Grande Halle permettront, en plus de nourrir notre propre consommation, d'alimenter une flotte de quatre ou cinq minibus électriques en centre-ville, grâce à un partenariat local », annonce Michel Riaskoff, président de Foruminvest. Mais la palme solaire revient au groupe Casino qui, avec son projet Solaris, veut « hélio-capitaliser » - si l'on ose dire - sur les milliers de mètres carrés de toits et parkings qu'il développe dans une douzaine de pays en y déployant des panneaux, dallages et membranes photovoltaïques !

À défaut d'être facile, l'écoconception peut au moins se projeter, à terme, pour tous les centres conçus ex nihilo. Mais le problème devient plus complexe quand il s'agit de mettre en conformité les sites existants. Certains édifiés depuis plus de trente ans s'avérant être des « poubelles énergétiques ». Un chantier colossal de plus en perspective !

Le gain est d'autant plus grand que le centre est remanié : « La récente extension d'O'Parinor étant 30 % moins consommatrice en énergie que sa partie existante, cela réduit globalement de 7 % la consommation totale du centre », chiffre Jean-Louis Coquand (Hammerson). Mais des sites plus anciens encore et enclavés peuvent être remis aux normes : « Nous avions un bâtiment de 6 500 mètres carrés datant de 1961 à réhabiliter en plein centre-ville de Mayence, en Allemagne, explique Jean-Christophe Bretxa (Redevco France). En associant plusieurs solutions - isolation, panneaux photovoltaïques, éclairage naturel -, nous avons réduit de 50 % la consommation électrique du site, et de 70 % celle de fioul de chauffage. »

Autre façon de concevoir la réhabilitation durable, Mercialys capitalise sur la caractéristique commune à tous ses centres - la proximité - que traduit son concept visuel L'Esprit Voisin. Une véritable stratégie d'imprégnation locale ! « De ces centres à échelle humaine, nous cherchons à faire des points nodaux, en multipliant la diversité des réseaux de transport en commun, en incitant les usagers aux transports doux, explique Yves Cadelano, directeur général adjoint de Mercialys. Nous tenons aussi à préserver la richesse culturelle et naturelle locale, en privilégiant la biodiversité et les matériaux propres à la région. » Le site pilote de Saint-Laurent-des-Arbres, dans le Gard, récemment ouvert, inclura ainsi une jachère floristique et faunistique.

Démocratie participative

Mais tous ces efforts menés à bien, l'immense paradoxe du développement durable est que, si l'investisseur maîtrise « l'écoconstruction » de milliers de mètres carrés de centre commercial, le gestionnaire ne contrôlera en direct « l'écofonctionnement » que des seules parties communes et de fonctionnement du site. Le reste étant au bon vouloir des locataires ! Or, « le dérèglement climatique de la planète n'est pas le premier souci de tous les directeurs d'enseigne », plaisante un patron de foncière. Il est vrai que tous n'ont pas le discours de Pascal Bouffard, secrétaire général de Nature et Découvertes, déclarant : « Le développement durable fait partie de nos gènes ! Dès 1992, nous faisions les premiers bilans carbone. » Le spécialiste, estimant même que « la meilleure façon d'économiser l'énergie est de... ne pas la dépenser », salue les projets qui « recyclent » d'anciens sites existants plutôt que d'en édifier de nouveaux. Comme la Caserne, à Grenoble, ou le projet de réhabilitation de l'ancienne bourse de Troyes.

Certes, en mars 2008, une quinzaine de distributeurs et groupe internationaux - dont Ahold, Asda, Wal-Mart, Carrefour, Delhaize, El Corte Inglés, H et M, Ikea, Inditex, Kingfisher et Tesco - se sont engagés, par la « retail declaration on energy efficiency and renewable energy », à réduire la consommation d'énergie par mètre carré de locaux commerciaux d'un minimum de 20 % en 2020 (sur une base 1990) et à dépasser l'objectif de la Commission européenne de 20 % d'approvisionnement en énergie renouvelables d'ici à 2020.

Sur le terrain, Marjolaine Dufourniez-Bearez, responsable développement de Petit Bateau, résume très bien la position d'une majorité d'enseignes : « Si nous sommes favorables à l'évolution HQE - d'autant plus que nous appartenons au groupe Yves Rocher -, si nous sommes prêts à accepter de nos bailleurs qui nous imposent déjà des règles esthétiques, d'autres plus éthiques, ce serait mentir que de placer le critère environnemental comme numéro un dans nos préoccupations. Ce critère reste et demeure l'emplacement. »

« Nous n'en sommes, effectivement, qu'au tout début du chemin, commente Christian Dubois, directeur général du cabinet Cushman et Wakefield. Si les enseignes s'attachent encore prioritairement aux pures données commerciales et de trafic dans leur choix d'implantation, en tant que conseil, nous mettons toujours en avant les critères environnementaux des futurs sites, auxquels leur clientèle deviendra de plus en plus sensible. »

Tout un travail de « démocratie participative » est donc à mener par les gestionnaires de centres pour inciter leurs locataires à relever avec eux le défi du développement durable. En attendant les temps où ces engagements se verront notifiés dans des « green leases » (lire glossaire ci-contre).

Un formidable outil pour éveiller les consciences

Reste un ultime maillon à accrocher à la longue chaîne du développement durable : le client du centre commercial. Mais, là encore, gare aux écueils de la « gadgetisation verte » ! « Attention aux démarches qui réduiraient nos efforts au pur marketing, prévient Joost Bomhoff, chez Unibail-Rodamco. Avec 700 millions de visites par an dans nos centres en Europe, nous avons entre les mains un fabuleux média d'information pour accélérer les prises de conscience, promouvoir la pédagogie sur les gestes du quotidien en matière de respect environnemental. Par exemple, à la Vaguada, en Espagne, un panneau indique en temps réel la production d'électricité des panneaux photovoltaïques. » Le même principe est installé dans le centre Saint-Laurent-des-Arbres, de Mercialys.

Dans la veine pédagogique, Hammerson a lancé l'exposition itinérante, les Éco Days, tournant dans six centres cet automne. Cette action, avec le soutien de Toyota, Max Havelaar, Nature et Découvertes, Carrefour ou l'Unicef, est une première dans l'univers des centres commerciaux.

Un pas de plus dans la longue marche de la révolution verte. « Nous voudrions tous que les choses aillent le plus vite possible, mais gardons-nous d'appliquer un remède pire que le mal, argumente le directeur du développement durable de Ségécé-Klépierre. Fixons-nous plutôt une marge de progression raisonnable tous les ans. Et rappelons-nous que nous sommes lancés, non dans un 100 mètres, mais dans un long marathon. »

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Article extrait
du magazine N° 2066

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