Les commerces plus que jamais poussés au meilleur par la crise selon Cushman & Wakefield

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BILAN Si le nombre de mètres carrés ouverts en centres commerciaux diminue, leur qualité augmente. Comme l'a illustré l'ouverture de So Ouest par Unibail-Rodamco en octobre dernier. Et comme le feront encore celles de Beaugrenelle à Paris, de Villeneuve-la-Garenne ou d’Aéroville près de Roissy en 2013. De même, le boom des parcs commerciaux a été nourri par l'inauguration de projets d'envergure tels que l'Atoll près d'Angers. Les grandes enseignes de luxe ont, quant à elles, contribué à maintenir le standard des plus grandes artères commerçantes urbaines.

L'inauguration de So Ouest à Levallois dans les Hauts-de-Seine le 17 octobre 2012 illustre la montée en gamme des standards en immobilier commercial
L'inauguration de So Ouest à Levallois dans les Hauts-de-Seine le 17 octobre 2012 illustre la montée en gamme des standards en immobilier commercial

Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France donnait une vue contrastée de 2012, lors de la conférence-bilan annuelle du groupe mondial conseil en immobilier d’entreprise. D’un côté le ralentissement de l’économie mondiale s’accentuant, «ce climat difficile s’est traduit par un recul de l’activité sur les marchés français de l’immobilier d’entreprise, avec une baisse de 10 % des montants investis (tous types d’actifs bureaux et logistique inclus) dans l’Hexagone par rapport à 2011 ». 2012 a non seulement enregistré une baisse générale du nombre de transactions, « mais aussi un durcissement des conditions de négociation entre bailleurs et locataires ». Sans parler des difficultés d'acteurs historiques du paysage français des commerces. Tout le monde pensant au dépôt de bilan de Virgin, ce mercredi même.

Mais Olivier Gérard, tenait aussi à montrer une autre face d’un marché profondément contrasté. Ainsi « 2012 a aussi été l’année du buzz lié à l'inauguration de nouveaux équipements commerciaux innovants et du dynamisme du luxe, et celle des grands projets logistiques d’Amazon. Et de conclure en soulignant que «les meilleurs actifs de l’Hexagone restent généralement immunes à la crise, prisés par des investisseurs à la recherche de placements sécurisés ou par de grandes entreprises soucieuses d’économies, d’efficacité et de visibilité ».

Le commerce d’Ile-de-France prisé des investisseurs

L’Île-de-France est toujours prisée pour ses actifs de qualité et sécurisés, avec 11 milliards d’euros (tous types d’immobilier d’entreprise) en baisse de 13 % sur un an, certes, mais comptant toujours pour une part significative de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone (74 %). Si les volumes investis en bureaux en région parisienne ont diminué d’une année sur l’autre (- 20 %), cette chute a été en partie compensée par le dynamisme des commerces, qui voient leur part sur l’ensemble du marché d’Île-de-France passer de 10 % en 2011 à 16 % en 2012 du fait de la vente de plusieurs ensembles de pieds d’immeubles ou d’actifs mixtes emblématiques (le 52-60 avenue des Champs-Élysées ou Faubourg One). La province fait montre d’une activité plus stable : avec près de 4 milliards d’euros, soit 26 % de l’ensemble des montants engagés en France, les volumes investis en province sont relativement stables par rapport à 2011. Cette bonne tenue est liée à la vente de plusieurs portefeuilles de commerces et d’entrepôts, qui totalisent à eux seuls 70 % des engagements réalisés en province en 2012.

Centres commerciaux, moins d’ouverture mais plus de qualité

260 163 m² de nouveaux centres commerciaux ont été inaugurés en 2012, montrant un ralentissement du rythme des ouvertures après une année 2011 très animée (354 191 m²). « Cependant, quelques projets d’envergure ont encore vu le jour, en Ile-de-France notamment. Ainsi, après Le Millénaire, ouvert à Aubervilliers en 2011, l’ouverture de So Ouest à Levallois-Perret a fait le buzz, avant celles, à venir en 2013, de Beaugrenelle à Paris, de Villeneuve-la-Garenne ou d’Aéroville près de Roissy. Cette tendance à la production de grands ensembles a confirmé l’intérêt des enseignes pour les projets de dimension régionale, centres de destination à même d’assurer d’importants flux de visiteurs par la diversité de leur offre » commente Christian Dubois, directeur général de Cushman & Wakefield France. Phénomène qui s’est accompagné de multiples projets d’extension ou de redéveloppement de plus petits centres, « illustrant le renouvellement de l’existant et l’engouement des opérateurs pour un commerce de proximité moins affecté par le fléchissement de la consommation ».

Boom des ouvertures de parcs d’activités commerciales

Totalisant 547 646 m² en 2012, le volume des ouvertures de parcs d’activités commerciales s’est sensiblement accru par rapport à 2011 (+ 73 %) en raison de l’inauguration de plusieurs grands projets. Huit parcs supérieurs à 20 000 m² comptent ainsi pour 55 % de l’ensemble des ouvertures de 2012. « Avec une surface de 91 000 m², l’Atoll, près d’Angers, est le plus grand projet inauguré au cours de l’année écoulée, confirmant une tendance au gigantisme également observée sur le marché des centres commerciaux » souligne Christian Dubois. Cet exemple est aussi emblématique du rythme rapide de développement de nouveaux projets dans des régions encore relativement peu pourvues, comme le Grand Ouest ou le Sud. Enfin, la répartition géographique des ouvertures confirme le renforcement des polarités commerciales établies d’Ile-de-France, par le biais de la création de nouveaux parcs (Les Quatre Chênes à Pontault-Combault) ou de l’extension de sites existants (le Shopping Parc de Lieusaint dans l’orbite de Carré Sénart).

Le dynamisme du luxe

Les experts du cabinet Cushman & Wakefield mettent en évidence le rôle moteur joué par les enseignes de luxe. Qui va de pair avec la montée en gamme des grands magasins et la rénovation ou la création de nouveaux palaces. Ainsi le bouillonnement du luxe s’est traduit par de multiples ouvertures, dans le sud du pays - Armani sur la Croisette à Cannes, Hermès rue Grignan à Marseille - et surtout, à Paris. Ainsi, les plus grandes marques ont renforcé leur présence dans les artères les plus prestigieuses du « Triangle d’Or » : Louis Vuitton Place Vendôme, Berluti Rue du Faubourg Saint-Honoré… Et animé certains quartiers en plein essor, comme la rue Saint-Honoré et la rue de Sèvres.

Le vivier des nouveaux entrants

« Certains des nouveaux entrants qui s’étaient illustrés en 2011 ont continué d’étendre leur réseau en 2012, soulignent les spécialistes. Ainsi, Marks & Spencer a ouvert son plus grand magasin d’Europe continentale dans So Ouest à Levallois-Perret, avant l’inauguration, prévue en 2013, de son plus grand point de vente parisien dans le centre commercial Beaugrenelle. » Le rythme des ouvertures de boutiques JD Sports s’est par ailleurs accéléré, en région parisienne (Belle Epine, Carré Sénart) comme en province (Saint-Sever à Rouen). En outre, si leur nombre a été moins important qu’en 2011, de nouvelles enseignes étrangères – telles Pandora, Lego, Suite Blanco - ont continué d’investir le marché français, favorisant la commercialisation de grands projets de centres commerciaux (Beaugrenelle à Paris, Aéroville près de Roissy, Les Terrasses du Port à Marseille) et l’attractivité des meilleurs emplacements des rues commerçantes.

Les bons emplacements toujours courus et... monnayés

Les loyers des boutiques de pied d’immeubles ont généralement augmenté sous l’effet d’une forte demande des enseignes internationales et de luxe pour les meilleurs emplacements d’axes très peu offreurs. C’est à Paris que ce mouvement haussier a été le plus marqué, notamment sur les Champs-Elysées, où de récentes transactions (Tiffany & Co) ont permis d’établir de nouveaux records à près de 20 000 €/m²/zone A et de pousser la valeur locative prime à 15 000 €/m²/an/zone A. « Ces chiffres masquent cependant d’importants contrastes en fonction du format concerné et de la qualité de l’emplacement, tempère Christian Dubois. Si les valeurs locatives des meilleurs emplacements des centres commerciaux régionaux et des principales zones de périphérie sont restées stables, celles des emplacements secondaires ont subi une pression à la baisse ». En outre, les relations entre commerçants et bailleurs se sont généralement durcies, un nombre croissant de grandes enseignes étant déterminées à renégocier leurs coûts d’occupation pour réduire leur taux d’effort et regagner en compétitivité.

Prime aux meilleurs sur fond d’incertitudes

Finalement, «le taux de chômage et le pessimisme des ménages continueront de progresser en 2013 et pèseront sur l’évolution des ventes au détail. Les prochains mois devraient par conséquent confirmer les tendances observées en 2012, accentuant les difficultés des marchés secondaires et contraignant les bailleurs à faire preuve de davantage de souplesse pour limiter la vacance de leurs biens et assurer la commercialisation de leurs projets » prévoit Christian Dubois. Ce qui signifie que les meilleurs emplacements des artères commerçantes et des plus grands centres commerciaux devraient rester « immunes à la crise, en dépit des premiers signes de ralentissement de l’activité du luxe, de la baisse possible du nombre de touristes après les records d’affluence enregistrés en 2012 et d’une pression accrue sur la rentabilité des enseignes ».

Source: Cushman & Wakefield.

              Les marchés de l'immobilier d'entreprise en France - BILAN 2012 & PERSPECTIVES 2013 - 9 janvier 2013

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