Les créations de centres commerciaux en Europe chutent de 23% en 2017 [Cushman & Wakefield]

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ETUDE Selon l’expert Cushman & Wakefield, les créations s’essoufflent plus vite en Europe occidentale qu’en Europe centrale et orientale. La France n’échappe pas à cette tendance, avec des livraisons de centres commerciaux en recul de 28% en 2017. Tandis qu’au rang des pays créateurs la Turquie devance la Russie et la Pologne.

Les promoteurs privilégient la qualité et la pluralité de leurs créations. Selon les experts de Cushman & Wakefield, le projet Open Sky à Valbonne, de Compagnie de Phalsbourg (plus de 100 000 m² d’ici à 2020) incarne une nouvelle génération de centres commerciaux dits "placemaking", combinant les typologies et activités (commerces, bureaux, loisirs et divertissements).
Les promoteurs privilégient la qualité et la pluralité de leurs créations. Selon les experts de Cushman & Wakefield, le projet Open Sky à Valbonne, de Compagnie de Phalsbourg (plus de 100 000 m² d’ici à 2020) incarne une nouvelle génération de centres commerciaux dits "placemaking", combinant les typologies et activités (commerces, bureaux, loisirs et divertissements).

"Seulement" 3,8 millions m² en 2017. C’est le niveau de livraison de surfaces neuves de centres commerciaux en Europe, selon le dernier rapport de Cushman & Wakefield, "European shopping centres development". Ce qui traduit un net ralentissement du rythme de développement de ce secteur, puisque ce chiffre est en retrait de 23% par rapport à 2016. Si cette valeur relative est en baisse, le parc immobilier de centres commerciaux en Europe s’établissant à 166,5 millions de m² début 2018, n’en a pas moins augmenté de 2,3% par rapport à 2017. Dans ce total, l’Europe occidentale représente 109,7 millions de m², et l’Europe centrale et orientale 56,8 millions de m².

La Turquie devance la Russie et la Pologne

Au top des pays, sur le critère des surfaces créées, la Turquie dame le pion à la Russie, cette année. En 2017, le marché turc a été le plus actif en termes de développements, avec 495 000 m² supplémentaires au second semestre. La Russie arrive en deuxième position avec 330 000 m², et la Pologne à la troisième place avec 298 000 m² livrés.

L’Europe centrale et orientale plus productive

Si l’évolution des habitudes des consommateurs et la croissance du e-commerce ont stimulé le marché et créé des opportunités pour les propriétaires et locataires des centres commerciaux, la ''vieille Europe'' s’essouffle. En effet, les livraisons de nouveaux espaces au cours durant les deux prochaines années étant estimées à 6,6 millions m², les disparités entre est et ouest se font jour. L’Europe occidentale enregistrera, selon toute probabilité, une baisse des volumes de 21,3% des prévisions d’ouverture. Tandis que l’Europe centrale et orientale s’oriente vers une croissance de 12,3%. Selon Silvia Jodlowski, auteur du rapport, et senior research analyst chez Cushman & Wakefield, "l'essor du e-commerce, l’évolution des habitudes et des attentes des consommateurs, les progrès technologiques et la croissance de l’offre ont eu une incidence sur le développement des centres commerciaux en Europe, et conduisent à la réduction des créations de nouvelles surfaces. C'est notamment le cas pour le marché plus développé d’Europe occidentale, mais aussi d’Europe centrale et orientale".

Du centre commercial aux centres d'expériences

Moralité, "les promoteurs se concentrent désormais sur la qualité de l’espace et le concept de «placemaking» qu’ils considèrent comme un facteur-clé de la réussite d’un centre commercial. Soit la combinaison de commerces, loisirs et divertissements, offre que l’on ne retrouve pas en ligne. Il est donc essentiel de créer des espaces qualitatifs, dynamiques et bien conçus pour permettre aux propriétaires d'attirer les consommateurs et augmenter la fréquentation ainsi que la durée de visite des clients". Et pour Justin Taylor, Head of EMEA Retail chez Cushman & Wakefield "les centres commerciaux d’aujourd’hui sont très différents de ceux livrés il y a vingt ans et doivent continuer de s’adapter aux consommateurs, toujours plus avertis et exigeants. Le terme ‘‘centre commercial’’ devrait d’ailleurs progressivement évoluer vers la notion de ‘‘centre d'expérience’’, qui ajoute aux commerces traditionnels, des espaces de restauration, de loisirs, des magasins éphémères (pop-ups), des « convenience store » et différents autres services". Du coup, complète Christian Dubois Head of Retail Services France, "la frontière française séparant les centres commerciaux des retail-parks s’efface progressivement au profit d’une nouvelle distinction séparant les anciens lieux de commerce contraints, de ceux plus actuels et expérientiels du shopping plaisir : le projet de centre commercial Open Sky à Valbonne est une excellente illustration de cette nouvelle tendance de placemaking". Open Sky offrira en 2020 un nouvel espace de vie réunissant commerces, bureaux et loisirs sur plus de 100 000 m².

Repli de 28% des ouvertures en France en 2017

En Europe occidentale, la France est le pays le plus actif en termes de nouvelles ouvertures avec plus de 326 000 m² de nouveaux espaces créés en 2017. Mais cette première place ne cache pas moins un repli significatif. La maturité du marché hexagonal et son offre déjà importante ont entraîné une baisse de 28% des ouvertures comparativement à 2016. Au Royaume Uni, une demande plus faible des enseignes pour des emplacements secondaires et une offre excédentaire de l'espace commercial ont également conduit à une baisse des livraisons de l’ordre de 23% avec seulement 120 000 m² développés en 2017. L’Allemagne a enregistré la même année un déclin de 82% en raison d’une législation restrictive en matière d’aménagement du territoire, freinant ainsi le développement de nouveaux centres commerciaux péri urbains. Exception en Espagne, où le nombre record de 82,4 millions de touristes en 2017 a eu un impact positif sur le développement de centres commerciaux, entraînant une hausse de la demande tant des enseignes que des investisseurs. Le pays occupe la deuxième position en 2017 avec 210 000 m² de nouveaux espaces créés, comme pour les projets à venir en 2018/2019.

Ankara ou Istanbul au top des créations

Quid des ''places to be'' ? A l’échelle des villes, Helsinki, Paris, Luxembourg, Madrid et Marseille sont les 5 plus grands marchés de développement en Europe occidentale. En Europe centrale et orientale, en dépit d’une baisse des réalisations annuelles de 1,6 million de m² en 2016 à 0,6 millions de m² en 2017, la Russie est le deuxième pays le plus actif en termes de développement. L’offre de centres commerciaux en Turquie a considérablement augmenté en 2017, avec la création de 1,1 million de m² de nouveaux espaces, ce qui en fait le pays le plus actif en termes de développement, avec 47% des réalisations en Europe centrale et orientale. Les projets d’ouverture pour 2018/2019 prévoient la création de 1,4 million de m² de nouvelles surfaces, situées pour environ 70% d’entre eux à Ankara ou Istanbul. Cette activité devrait toutefois ralentir en raison d’un environnement commercial relativement faible et de niveaux proches de la saturation de certains secteurs du marché. L’Europe centrale a connu en 2017 une baisse de près de 20% des ouvertures de nouveaux espaces de centres commerciaux. L’amélioration du contexte économique a toutefois entraîné une augmentation des salaires et un développement des commerces dans la région. Elle aura également permis d’attirer les enseignes internationales et de favoriser leur développement en Pologne, en République tchèque et en Slovaquie.

 

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