Les impacts de la loi ALUR sur les espaces commerciaux

|
Twitter Facebook Linkedin Google + Email Imprimer

TRIBUNE D'EXPERTS Jean-Baptiste Dubrulle du cabinet Bignon Lebray, avocat au Barreau de Lille (2008) et spécialiste en droit de l'urbanisme , revient pour LSA sur les conséquences sur les espaces commerciaux de la loi ALUR, dont l'adoption définitive doit se faire dans les prochains jours. Nouvelles obligations pour les parking et les drive, limitation des zones ouvertes à l'urbanisation, la donne se complique terriblement.

Jean-Baptiste Dubrulle, avocat spécialiste du droit de l'urbanisme commercial revient sur les conséquences de la loi ALUR.
Jean-Baptiste Dubrulle, avocat spécialiste du droit de l'urbanisme commercial revient sur les conséquences de la loi ALUR.© Bignon Lebray Avocats

Les impacts de Loi ALUR sur les ensembles commerciaux

Le projet de loi ALUR devrait être définitivement adopté avant les prochains jours. Certaines dispositions de la loi impacteront  les projets d’équipements commerciaux.

Une modification du régime du stationnement 

Le législateur s’est fixé l’objectif de maîtriser les surfaces de stationnement, et d’encourager la construction de parkings, en infrastructure, ou en superstructure. Jusqu’alors, l’emprise au sol des surfaces, bâties ou non, affectées aux aires de stationnement, annexes d’un commerce soumis à autorisation d’exploitation commerciale, ne pouvait excéder une fois et demie la surface de plancher des bâtiments affectés aux commerces. Ce plafond sera désormais fixé à trois quarts de la surface de plancher des bâtiments affectés aux commerces. La possibilité est ouverte aux plans locaux d’urbanisme de fixer ce seuil à un niveau pouvant aller jusqu’à la totalité de la surface de plancher affectée aux commerces.

Les espaces paysagers en pleine terre, les surfaces réservées à l’auto-partage, et les places de stationnement dédiées à l’alimentation des véhicules électriques hybrides rechargeables, sont déduites de l’emprise au sol des stationnements. En outre, les places de stationnement non imperméabilisées compteront pour la moitié de leur surface. Ces dispositions s’appliquent aux bâtiments dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2016. Cette modification, imposant indirectement des parcs de stationnement en ouvrage, conduira à une augmentation importante du coût des projets commerciaux. Par ailleurs, le projet ne traite pas de la délicate question des travaux effectués sur les bâtiments existants. En effet, les travaux d’extension, de réfection de bâtiments commerciaux construits avant le 1er janvier 2016, et nécessitant la création d’aires de stationnement, seront assujettis au plafond maximal des trois quarts de l’emprise au sol des surfaces des bâtiments affectés aux commerces. Ce nouveau plafond risque donc de compliquer nettement, non seulement la construction, mais également l’extension des centres commerciaux actuels.

Les « Drive » soumis à autorisation d’aménagement commercial

Jusqu’alors en effet, même inclus dans un bâtiment commercial, les « drive » recevaient la qualification  d’entrepôt, ceux-ci ne comportant pas de surface de vente accessible à la clientèle (JO Sénat, 2 juin 2010, question N°0851). L’objectif du législateur est de « réguler le développement d’un format de distribution qui bénéficie d’un avantage concurrentiel au regard des activités commerciales classiques ». Pour les auteurs du projet, le développement de ces activités commerciales a contribué au développement des déplacements motorisés et a encouragé les dépenses des ménages liés à la consommation de carburant.

Le législateur a donc prévu de soumettre ces implantations au régime de l’autorisation d’aménagement commercial (fixée aux articles L. 752-1 et suivants du Code de commerce). Une dérogation est toutefois possible. La création d’un « Drive » n’est pas soumise à autorisation d’aménagement commercial, lorsque ce point de retrait est intégré à magasin de détail ouvert au public, à la date de publication de la future loi ALUR. Mais cette exception est strictement encadrée puisque l’absence d’autorisation préalable d’exploitation commerciale est, dans cette hypothèse, conditionnée à l’absence de création de surface de plancher de plus de 20 m². Ce seuil apparait excessivement bas lorsqu’on sait que l’implantation d’un « Drive » s’accompagne souvent de bureaux ou de locaux pour le personnel. Partant, il faut craindre que l’ensemble des « drives » soient désormais soumis à autorisation d’aménagement commercial.

Modification de l’article L.122-2 du code de l’urbanisme :

Selon l’article L122-2 du Code de l’urbanisme, dans les communes non couvertes par un SCOT, le plan local d’urbanisme ne peut être modifié pour ouvrir à l’urbanisation une zone à urbaniser délimitée après le 1er juillet 2002 ou une zone naturelle. La loi ALUR modifie le texte en y ajoutant les zones agricoles et forestières. Ainsi, aucun espace agricole ne pourra être ouvert à l’urbanisation, dans les communes qui ne sont pas couvertes par SCOT, pour permettre la création d’équipements commerciaux. Même si le législateur maintient le mécanisme d’une possible dérogation préfectorale, les conditions d’octroi de celle-ci sont considérablement resserrées. Jusqu’alors, la dérogation ne pouvait être refusée que si les inconvénients de l’urbanisation envisagée pour l’environnement ou pour les activités agricoles sont excessifs au regard de l’intérêt que représente pour la commune la modification du plan. A l’avenir, la dérogation ne pourra être accordée qu’en l’absence d’atteinte aux espaces naturels, agricoles et forestiers ou aux continuités écologiques. De même, la dérogation ne pourra être accordée si le projet conduit à une consommation excessive de l’espace ou génère un impact excessif sur les flux de déplacement et nuit à une répartition équilibrée entre emploi, habitat, commerce, et services. La dérogation préfectorale s’annonce donc difficile à obtenir. Une telle situation n’est pas une hypothèse d’école en raison notamment de la rareté du foncier et de la nécessité de devoir parfois recourir à une modification du document local d’urbanisme pour ouvrir un secteur à l’urbanisation.  

 

L'auteur

Jean-Baptiste Dubrulle est avocat au cabinet Bignon Lebray, spécialiste du droit des affaires depuis 1982. Ce cabinet réunit aujourd’hui plus d’une centaine de professionnels, dont 23 avocats associés, organisés en 8 pôles d’expertise et se définit comme « un cabinet d'avocats français indépendant qui a su accompagner ses clients et évoluer dans un contexte chaque jour plus international. » Bignon Lebray Avocats bénéfice de quatre implantations sur le territoire français (Paris, Lyon, Lille, Aix-Marseille) et d'une implantation en Chine à Shanghai.

Jean-Baptiste Dubrulle est avocat au Barreau de Lille (2008), spécialiste en Droit de l'urbanisme et membre du Conseil de l’Ordre du Barreau de Lille.

 

Testez LeMoniteur.fr en mode abonné. Gratuit et sans engagement pendant 15 jours.

Toutes les actus de la consommation et de la distribution

je m’inscris à la newsletter

X

Recevez tous les quinze jours l’actualité des centres commerciaux et foncières, surfaces commerciales, artères commerçantes et centres-villes.

Ne plus voir ce message
 
Suivre LSA Suivre LSA sur facebook Suivre LSA sur Linked In Suivre LSA sur twitter RSS LSA