Les valeurs locatives des surfaces commerciales de 45 villes

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L'étude du spécialiste en immobilier commercial Atisreal montre que seules les grandes enseignes de mass market ont les moyens de surenchérir sur les emplacements «top», plus que jamais hors de portée des commerçants indépendants. Qui relâchent même leur


Si la planète se réchauffe, les transactions immobilières dans les rues commerçantes des villes de France auraient plutôt tendance à se congeler !

C'est ce que montre l'étude du spécialiste en immobilier commercial Atisreal, qui donne les valeurs locatives moyennes de 45 villes et leur évolution selon trois niveaux de gamme de commerces. Soit quelque 300 valeurs passées à la loupe,dont presque les trois quarts sont stables ou à la baisse. Sur ce qu'il reste de valeurs locatives à la hausse, les deux tiers se trouvent en emplacements «top» et «n°1». «Le marché se resserre sur ces meilleures places, encore évolutives car très demandées. Mais, faute de transactions, les valeurs stagnent ou baissent », confirme Annick Roubert, responsable de la coordination régions chez Atisreal. «Même pour les emplacements de qualité la tendance est à 'accalmie, enchaîne Pierre Werst, directeur commerce Atisreal pour la région Est.

Les commerçants subissent des conditions d'exploitation de plus en plus dures, et voient leurs marges rognées par l'engouement pour les promos et les soldes. De plus, les cycles de la mode s'accélérant, les enseignes doivent investir sur leurs concepts au moins tous les cinq ans. Et n'ont plus les moyens de payer des loyers exorbitants.»

Finalement, seules les enseignes institutionnelles ont les reins suffisamment solides pour racheter à prix fort des droits au bail ou des fonds de commerce. Guignant les meilleurs emplacements, ce sont elles qui induisent la progression des valeurs locatives en «top». Tandis que les indépendants ou les jeunes enseignes en phase d'expansion, manquant de fonds propres, exercent une pressionmoindre sur les emplacements secondaires, ce qui induit leur déprime. Et les choses ne vont pas aller en s'arrangeant pour les futurs locataires! «Les deux composantes qui constituent la valeur locative sont parties à la hausse, explique Remi Lot, directeur immobilier du groupe PPR. Les nouveaux baux introduisent une augmentation mécanique des loyers, qui ont grimpé de 7% depuis un an. Et les contraintes sont de plus en plus lourdes pour les cessions de bail. Ce qui ne favorise guère le mouvement commercial.»
Daniel Bicard

Calcul d'une valeur locative
On calcule la valeur locative en additionnant au loyer annuel HT et hors charges 1/10 e du montant payé en indemnité de droit d'entrée, ou pour le fonds de commerce, ou pour le droit au bail (indemnité de déspécialisation éventuellement comprise) ; et en divisant par la surface pondérée en mètres carrés.

Méthodologie
Atisreal, spécialiste en immobilier commercial, fort d'un réseau de 6 antennes et 17 collaborateurs en France, a recensé les valeurs locatives moyennes hautes et basses des surfaces commerciales de 45 villes françaises. Leur analyse est déclinée en 3 catégories de commerces : mass market, moyenne et haut de gamme. Et leur évolution donnée selon 4 qualités d'emplacements décroissantes : top, n°1, n°1 bis + et 1 bis.


Paris : très chère et estimée capitale ...

À Paris rien d'impossible! Son statut de vitrine internationale et ses flux intarissables justifient des niveaux de valeurs locatives, des audaces dans les concepts, et une vitalité commerciale, peu imaginable ailleurs.

Paris



Lyon : la presqu'île prend du coffre

Si Confluence complète l'équipement du coeur commercial qu'embrassent la Saône et le Rhône, les projets Tour Oxygène et Carré de Soie concurrenceront plus directement le commerce de centre-ville.

Lyon



Marseille : la rue de la République redore son blason


L'espace est compté autour des rues Saint-Ferréol et Paradis. Mais la réhabilitation de la rue de la République et le projet des Terrasses du Port vont ouvrir des opportunités.

Marseille



Bordeaux : le centre essuie quelques revers


Le tramway a vidé le cours de l'Intendance et les Hangars des Quais n'ont jamais fait le plein. Pendant que la périphérie s'est offert le prototype des Fnac extra-urbaines.

Bordeaux


Nice : ici, le tramway ne tue pas le désir !


La capitale de la Côte d'Azur est en plein boom, avec un Centre Nice Étoile rénové et des avenues bien établies ou émergentes qui attirent les grandes enseignes.

Nice



Strasbourg : des locomotives se préparent pour 2008


La réhabilitation de l'îlot de l'Aubette et la réalisation des Passages de l'Étoile vont offrir des mètres carrés nouveaux à la ville. Quant au TGV Est, il modifiera les flux de clientèle.

Strasbourg



Lille : le vieux centre s'habille hyper-chic


Le Vieux-Lille fédère les enseignes haut de gamme. Jusqu'à chasser la mode branchée et jeune de ses rues «smart».

Lille



Toulouse : son coeur est gonflé à bloc


La Ville rose «s'enrobe» avec une périphérie en expansion rapide, mais ne peut dilater un coeur urbain déjà très densifié. D'où l'enjeu de la rénovation de l'Espace Saint-Georges.

Toulouse



Les grandes villes : les hypercentres ont fait le plein

Difficile de débusquer des emplacements dans les centres-villes verrouillés par les grandes enseignes. Seule solution : étendre le réseau de rues commerçantes.

Grandes villes



Les villes moyennes : des valeurs qui restent sûres.


Bénéficiant parfois de riches bassins de chalandises, beaucoup offrent encore de belles perspectives de développement.

Villes moyennes

Les valeurs locatives en France ont fait l'objet d'un dossier complet réalisé par Daniel Bicard et les correspondants régionaux de la rédaction de LSA, paru dans l'édition du 9 novembre 2006 pages 46 à 55. Un numéro que vous pouvez commander ici.




 


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