MAPIC 2014 : les investisseurs misent plus que jamais sur le commerce, selon BNP Paribas Real Estate

Face aux bureaux ou aux logements, le commerce s’affirme comme une classe d’actifs attractifs pour les investisseurs qui privilégient un rendement régulier en contrepartie d’un risque maîtrisé. C’est l’analyse que livre le cabinet expert BNP Paribas Real Estate. En pointant les divers critères de résilience des activités de commerce. Et en comptabilisant une centaine de transactions unitaires, totalisant 4,1 milliards d’euros sur les 9 mois premiers mois de l’année.

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MAPIC 2014 : les investisseurs misent plus que jamais sur le commerce, selon BNP Paribas Real Estate
Parmi les «grosses » transaction des 10 derniers mois, la cession du nouveau centre Beaugrenelle pour 700 M€ signée en avril.

Et pourtant ‘‘ils’’ misent ! Atonie, chiffres d’affaires en berne, fréquentations piétinantes… rien n’y fait. L’investissement en commerce ne progresse pas moins de 163% en France sur les 9 premiers mois de l’année, selon les analyses de BNP Paribas Real Estate.

Le chiffre d’affaires du commerce de détail en positif

Pourquoi ? D’abord à cause de cette vertu inhérente au commerce : la résistance. Comme l’expose Thierry Bonniol, Directeur Commerce de BNP Paribas Real Estate Transaction France : «Le commerce en France résiste malgré une croissance atone. La consommation des ménages se maintient au deuxième trimestre 2014 après une baisse de 0,2% au premier trimestre. Le chiffre d’affaires du commerce de détail (hors automobile) continue de croître au deuxième trimestre 2014 (+1,5% en volume) malgré une stagnation en valeur. Les estimations du troisième trimestre permettent d’annoncer un chiffre d’affaires de 437 milliards d’euros fin 2014 (hausse de 0,9% par rapport à 2013) ». Même si «ce chiffre global doit toutefois être nuancé par certaines baisses entrainant des renégociations de loyer ».

Les marques étrangères encore actives sur le territoire français

«Les marques étrangères continuent cependant de s’intéresser au territoire français, comme en atteste la poursuite du développement de H&M et de Primark, mais aussi l’installation d’Herborist (cosmétiques chinois) avenue de l’Opéra ».

Des secteurs d’activités toujours en croissance

Les équipements de l’information connaissent toujours de très fortes croissances en volume (+10 % au deuxième trimestre, en glissement annuel). Cependant, la politique de prix fait baisser le chiffre d’affaires en valeur (-1,8%). L’équipement de la personne poursuit sa croissance (+1,7% en volume) grâce au redressement du chiffre d’affaires de l’habillement. Le secteur de l’aménagement de l’habitat et de l’équipement de la maison croît, grâce à la progression de l’électroménager (+7,5%). Cependant, l’ameublement demeure fragile dans un contexte immobilier en berne. L’alimentation en magasin spécialisé poursuit sa croissance (+1,2% en volume). Le chiffre d’affaires des magasins non spécialisés à dominante alimentaire fléchit en volume (-0,5%) comme en valeur (-0,4%), notamment celui des hypermarchés. Inversement, supermarchés et supérettes se maintiennent.

Des métropoles toujours attirantes

Parallèlement, on assiste à une polarisation du marché locatif. Les grandes agglomérations - Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Toulouse et Marseille - se distinguent avec des valeurs « prime » supérieures à 2 000 €/HT/HC/m²/an. Cette dichotomie se ressent également entre les métropoles régionales et Paris (20 000 €/HT/HC/m²/an sur les Champs-Elysées). «La demande croissante pour les meilleures localisations et les faibles disponibilités entraînent une progression des valeurs locatives. En revanche, pour les emplacements secondaires, en particulier dans les villes moyennes, la vacance progresse et les loyers ont tendance à stagner voir à baisser », poursuit Thierry Bonniol.

Des enseignes sachant faire front

Dans un contexte d’essor du e-commerce et de morosité économique, les grandes enseignes sont «condamnées » à créer l’événement. Ikea a ainsi inauguré à Clermont Ferrand son 30ème magasin en France en installant un mur d’escalade géant. La restauration participe à l’attractivité des centres villes et des centres commerciaux. Les Terrasses du Port (Marseille) propose ainsi à ses visiteurs de nombreux restaurants, dont cinq bénéficiant d’une terrasse sur la mer. Le projet de rénovation de l’Hôtel Dieu à Lyon prévoit le développement de la Cité de la gastronomie. L’alimentaire, dans sa dimension dégustation, devient stratégique. «Les Galeries Lafayette ont repensé l’espace Gourmet & Maison du magasin Haussmann. Le groupe a également signé la « Master Franchise » avec Eataly (spécialiste de la gastronomie italienne), dont une unité de plusieurs milliers de m² devrait s’installer dans le Marais. Les Galeries Lafayette relancent par ailleurs leur développement avec une première ouverture en outlet (One Nation Paris, les Clayes-sous-Bois) et annoncent une possible ouverture sur les Champs-Elysées.

Le commerce demeure une classe d’actif fiable

Et les investisseurs «y croient » puisque le marché de l’investissement « affiche des résultats record avec une augmentation de 163% des volumes investis sur les 9 mois premiers mois de l’année par rapport à la même période l’année dernière. ». Selon le cabinet expert, le commerce s’affirme donc comme une classe d’actifs attractifs pour les investisseurs qui privilégient un rendement régulier en contrepartie d’un risque maîtrisé. Le marché a été ainsi animé par la signature de « plus d’une centaine de transactions unitaires, totalisant 4,1 milliards d’euros, répartis de manière à peu près égale entre Paris et les régions », précise Bruno Ancelin, Directeur Investissement Commerce de BNP Paribas Real Estate Transaction France. Les investisseurs s’intéressent de plus en plus à ce type d’actifs, notamment dans les grandes agglomérations qui bénéficient d’un centre-ville historique dynamique. Et dans ce contexte de mieux-disant, les rendements ‘‘prime’’ des centres commerciaux se stabilisent (4,8%) quand ceux des parcs d’activités commerciales et des pieds d’immeuble (respectivement 5,3% et 3,75%) baissent légèrement.

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