MAPIC 2014 : mais qu'entendez-vous vraiment par "vacance commerciale" ?

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Doit-on exprimer la vacance commerciale dans les centres commerciaux en nombre de cellules fermées, en sommes de loyers non perçus, en surfaces commerciales non exploitées ? Et comment doit-on interpréter ces fermetures de locaux ? Comme le signe d'une surenchère de mètres carrés qui entraînerait certains magasins au dépôt de bilan ?  Ou au contraire comme des "fermetures pour travaux" afin d'accueillir des enseignes plus performantes ? Ces débats sont allés bon train parmi les stands de la 20e édition du Mapic, réunissant les professionnels de l'immobilier commercial du 19 au 21 novembre 2014 à Cannes. Pour en finir avec la polémique... juste une mise au point !

Au-delà du débat qu’il suscite sur les « unités de mesure » de la vacance commerciale, Procos a le mérite de poser la question avant qu'elle ne devienne un phénomène de grande ampleur ! L’apparition de «vraies » friches commerciales semble imminente pour certains observateurs.
Au-delà du débat qu’il suscite sur les « unités de mesure » de la vacance commerciale, Procos a le mérite de poser la question avant qu'elle ne devienne un phénomène de grande ampleur ! L’apparition de «vraies » friches commerciales semble imminente pour certains observateurs. © tobago77 – Fotolia.com

On aime décidemment les débats en France, notamment sur des points de définition, voire d'arguties en immobilier commercial ! Le dernier Mapic - salon des professionnels de l’immobilier commercial qui se tenait à Cannes du 19 au 21 novembre 2014 - en a été le théâtre. Dès le mercredi matin, dans le Palais des Festival, il n’était pas un stand où l’on ne commente "l’affaire" lancée par Procos, la fédération représentative du commerce spécialisé. Avec son étude pointant le taux record de 7,6% de locaux inexploités dans les centres commerciaux. Pour en finir avec cette polémique - dans laquelle les médias professionnels, dont LSA ont été accusés "d'ajouter de l'huile sur le feu" - redonnons, dans le calme, et une ultime fois (?) la parole à chacun des partis sur la définition de la vacance commerciale.

La mission de Procos

"Le" Procos, comme disent mystérieusement la plupart des professionnels connaissant et respectant cette institution, est depuis longtemps, engagé dans la défense du commerce et des commerçants face aux bailleurs, et a été parmi les premiers à tirer la sonnette d’alarme - non sans légitimité - sur la surenchère des mètres carrés commerciaux. "Un" Procos, donc, dans son rôle. Et qui ne dût finalement pas être si étonné de l’effet provoqué par son étude "lancée" une dizaine de jour avant le grand-rendez-vous annuel des foncières à Cannes. Tandis que les médias professionnels, tels que LSA, ne faisaient rien d’autre que de remplir leur propre mission d’information en publiant les réactions du Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC), d’Unibail-Rodamco ou d’Apsys.

"Do you speak unités, euros, ou mètres carrés ?" Syndrome de la Tour de Babel

Pour faire retomber la tension, et éclairer davantage que polémiquer, il nous a semblé nécessaire d'offrir, lors du salon, l'ultime occasion à Procos et à divers autres professionnels, de s’expliquer sur cette "fameuse" notion de vacance. Nous allons voir que le problème commence déjà à se décanter, quand on considère de plus près "l’unité de mesure" avec laquelle on chiffre la vacance. Procos compte en unités commerciales, les foncières calculent en euros, et d’autres mesurent encore en mètres carrés ! La cacophonie n’était pas pire chez les constructeurs de la Tour de Babel, projet du reste retoqué par les plus hautes instances de l’époque, et sans possibilité de recours, de source biblique informée !

"Est vacant tout local inexploité" dixit Procos

"Pour nous, est vacant tout local inexploité quelle qu’en soit la raison, a réexpliqué Pascal Madry, directeur de Procos interrogé par LSA sur le salon du Mapic. C’est la vacance commerciale telle que la perçoivent ‘‘spontanément’’ tous les clients et chacun de nos adhérents, lorsqu’ils parcourent un centre commercial ». Pour comptabiliser cette vacance "structurelle", Procos a fait appel à Codata (organisme privé opérant sur 7 à 8 pays) qui, plans cadastraux en mains, relève l’activité commerciale ou… l’inactivité de chaque cellule constitutive d’un centre commercial. Ce qui aboutit à une vacance exprimée en nombre d’unités commerciales inexploitées. 7,6% de vacance commerciale moyenne exprimée par Procos veut donc dire que plus de 7 cellules sur 100 sont "inactives".

"Est vacant tout local n'apportant pas le loyer attendu'' rétorquent les foncières

A cette mesure les foncières (Unibail-Rodamco, Apsys, etc) et leurs représentants (le CNCC) opposent la notion de vacance financière. Et se réfèrent à l’European Public Real Estate Association (EPRA) qui définit le taux de vacance comme "le ratio entre le loyer ‘‘de marché’’ des surfaces vacantes et le loyer de marché de la surface totale (soit les surfaces louées + les surfaces vacantes)" lit-on dans le rapport d'activités d'Unibail-Rodamco. Ce que l’on simplifie en parlant aussi de rapport entre les loyers "attendus" et les loyers "réellement perçus". Calcul qui s’effectue forcément en euros.

Une troisième mesure de la vacance commerciale peut aussi s’exprimer en… mètres carrés. En comptabilisant cette fois les surfaces (et non les unités) en activités versus celles qui ne sont pas exploitées. Ce qui débouche sur une autre pondération puisqu’ici petite ou grande cellule commerciale ne s’équivalent plus. Ce qui est une autre acception de ... l'objectivité.

Savoir pourquoi un local est vide

Mais le débat sur la vacance ne s'arrête pas à sa définition. Il faut aussi "l'interprèter". Procos assume pleinement sa position de s'en tenir au simple constat du commerce fermé, sans poser la question de savoir ce qui se passe "derrière la palissade". Soit en quelques sortes une photographie figée de la vacance. Alors que les foncières creusent et justifient plus avant les raisons de ces fermetures en parlant de "vacance stratégique". Une vision qui se veut plus dynamique. Tel commerce pouvant être inexploité le temps de sa rénovation ou de l'installation d'un nouveau concept, voire de sa substitution par une nouvelle enseigne plus utile au merchandising du centre. Trois petites cellules peuvent être simultanément neutralisées pour se fondre en un nouvel espace marchand plus vaste. Etc.

Les foncières garderaient même un quota de 2 à 3% de vacance "assumée" pour être prêtes à accueillir - spécialement dans les centres neufs - les enseignes de la deuxième heure, attendant de voir les premières performances du site et de leurs consœurs pour s'embarquer. Nous admettrons cependant - avec Procos - que certaines vacances "subies" (dans des centres vieillissants, de la part d'enseignes obsolescentes) peuvent être diplomatiquement rebaptisée en vacance... stratégique. Comme écrivait Cocteau : "ces événements nous échappent, feignons d'en être les organisateurs"...

Anticiper les friches commerciales d'une France à deux vitesses !

Reste que Procos - jusqu'aux contradictions et au "bruit" qu'il induit - a un véritable mérite: c'est de poser la question de la vacance avant qu'elle ne devienne un phénomène de grande ampleur ! Car "c'est inexorable, le sujet des friches commerciales va finir par arriver en France, soutient Philippe Petitprez, directeur stratégies urbaines et environnement d'Immochan France. En effet, si certaines régions, telles que le sud de notre pays ou le front Atlantique, sont encore portées par leur démographie et leur économie, d'autres à l'est et dans le nord régressent pour la raison inverse. Ce qui dessinera tôt ou tard une France à deux vitesses ! Et c'est avant que ce phénomène ne deviennent vraiment sérieux qu'il faut l'anticiper avec les pouvoirs publics ! Ceux-ci ont un pouvoir d'action sur les îlots de logements dégradés ou insalubres. De même, l'Etat devra s'engager pour faire disparaître ces futures friches urbaines. Puisqu'on condamne l'étalement urbain, voilà une belle occasion de désurbaniser ce qui ne doit plus l'être. Et de justifier le mètre carré nouveau par la "destruction du mètre carré ancien". Et puisqu'en France, tout finit par des chansons après avoir entonné "les jolies théories de vacances, merci Procos, merci foncières", osons cet autre standard disco des eighties... "Vacance(s) j'oublie tout, folie légère...".

1 commentaire

Nicolas Jambin

24/11/2014 18h58 - Nicolas Jambin

Bonjour, Et oui Procos a mis les pieds dans le plat avec son étude. Et il est vrai que chez les foncières le sujet de la vacance est tabou ! Cependant si vous souhaitez faire des choses intéressantes avec de belles marques dans vos locaux commerciaux vacants, HopShop se propose de les commercialiser pour des durées éphémères. N'hésitez pas à nous contacter : www.hop-shop.fr Nicolas

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