Marseille gagné par la fièvre commerciale

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Longtemps gelée dans ses besoins d'extension commerciale, la deuxième ville de France édifie à la pelle les mètres carrés manquants pour résorber son évasion périphérique. Mais y aura-t-il la clientèle pour les 200 000 m² qui émergeront du sol phocéen entre 2014 et 2016 ?

Bleu Capelette vise la proximité, en attirant les nouveaux habitants de son quartier, et un plus vaste rayonnement, élargi à 800000-900000 chalands près de Marseille.
Bleu Capelette vise la proximité, en attirant les nouveaux habitants de son quartier, et un plus vaste rayonnement, élargi à 800000-900000 chalands près de Marseille.

Les Terrasses du Port, Bleu Capelette, Shopping center La Valentine, boutiques du stade Vélodrome, Voûtes de la Major... Entre 2009 et mai 2013, la CDAC des Bouches-du-Rhône a accordé 153 716 m² sur le seul Marseille intra-muros. Sans compter 23 848 m² d'extensions autorisées ! Pendant des décennies, Aubagne, Plan-de-Campagne et Vitrolles aspiraient la clientèle phocéenne. Mais ça, c'était avant ! Avant que Marseille ne se mette à colmater les brèches de l'évasion commerciale. Désormais, la tendance s'inverse à tel point que la zone de chalandise de la deuxième ville de France s'élargit aux confins du département. Il faut dire que les raisons d'attirer visiteurs et touristes ne manquent pas. Titre de Capitale européenne de la culture 2013, après l'accueil des Coupes du monde de football et de rugby, requalification du centre-ville avec le tramway, création de nouveaux quartiers : l'héliotropisme commercial joue à plein, chaque promoteur voulant sa place au soleil.

Le contexte local

  • 2 638 000 m² de surface de vente totale dans les Bouches-du-Rhône
  • 41 pôles commerciaux concentrent 41% de la surface de vente totale
  • 25 pôles commerciaux d'une surface de vente totale supérieure à 10 000 m²
  • 6 pôles totalisent 624 000  : Plan-de-Campagne, Marseille La Valentine, Marseille Grand Littoral, Vitrolles (Liourat-Bastide blanche), Aubagne (Paluds-La Martelle), Aix-en-Provence (La Pioline)

    Source : CCI Marseille Provence

Tandis que les nouveaux centres commerciaux poussent dans la ville pour éclore entre 2014 et 2016, les sites existants se régénèrent à coups de lifting. Chacun tente de se convaincre d'une complémentarité pas si évidente. L'enjeu étant les 5 milliards d'euros d'achats annuels des Marseillais.

Hémorragie arrêtée

Il fut un temps où la capitale provençale était loin de connaître cette surenchère. Jusqu'en 2001, où le maire, Jean-Claude Gaudin, opère une rupture radicale en renonçant à sa stratégie de refus de toute implantation de centres commerciaux pour privilégier le commerce de proximité. Le résultat de cette politique avait été la prolifération de grandes surfaces en dehors de la cité et la paupérisation des petits commerces. La mairie évaluait alors à 1 milliard d'euros l'évasion commerciale, et une étude estimait à 200 000 m² le manque de surfaces commerciales à Marseille ! Soit peu ou prou ce qui est en train d'émerger d'ici à 2016. « Nous avons réussi à arrêter l'hémorragie, souligne Solange Biaggi, adjointe au maire de Marseille, en charge du commerce. L'évasion commerciale n'atteint plus que 600 millions d'euros. » Et de réfuter toute notion de suroffre au profit d'une simple remise à niveau : « Marseille accueille chaque année 10 millions de touristes et 5 000 habitants de plus ! »

À l'entrée nord, à quelques encablures de Grand Littoral, ouvrira au premier semestre 2014 le centre commercial le plus emblématique, les Terrasses du Port. Porté par Hammerson, il bénéficiera d'une zone de chalandise et d'une clientèle très diversifiée, grâce à son implantation à cheval entre le port et le quartier d'affaires Euroméditerranée. Outre les croisiéristes - 1,5 million de passagers en 2015 -, il pourra compter sur les autres touristes, les salariés, ainsi que les habitants de ce nouveau quartier. Pas moins de 500 000 m² de bureaux y seront créés, avec 4 000 nouveaux logements d'ici à 2020. Autant de potentiel de déambulation, surtout que celle-ci sera étendue au dimanche grâce au nouveau statut touristique de la zone.

Sur l'autre trottoir, un centre commercial verra le jour dans Les Docks reconvertis en bureaux. Et tout proche, la cathédrale de la Major voit s'installer sous son esplanade les 39 boutiques des Voûtes de la Major qui feront face au Mucem, le nouveau musée des civilisations de l'Europe et de la Méditerranée inauguré en juin. Les chantiers poussent aussi à l'est de la ville. Bleu Capelette, en bordure d'autoroute, se positionne sur la proximité avec un Auchan Gourmet, de 4 500 m², pour attirer les 12 000 nouveaux habitants. Éric Lasery, PDG de Sifer, copromoteur avec Icade, revendique « une zone de chalandise de 800 000 à 900 000 habitants [plus que la population marseillaise ! NDRL ] ». Il arrive en concurrent direct de l'ensemble commercial de La Valentine, à seulement quelques centaines de mètres de là, qui continue de s'étendre malgré une saturation évidente. Alors que la CDAC avait recalé un centre de marques de 50 000 m² - qui s'installera plus modestement dans le nord du département, à Miramas -, en lieu et place, un ensemble de 35 cellules, développé par le groupe Frey, verra le jour. Plus au sud, enfin, les 70 boutiques du stade Vélodrome vont apporter de la compagnie au seul magasin présent : la boutique de l'OM.

Offre diversifiée de proximité

Tous ces projets visent, selon Solange Biaggi, « à étendre le centre-ville. Il faut garder les Marseillais sur Marseille en élargissant une offre commerciale de plus en plus diversifiée ». L'enjeu reste, cependant « d'éviter les ruptures commerciales ». Du coup, parallèlement aux mastodontes en chantier, les noyaux villageois s'équipent d'enseignes privilégiant le commerce de proximité (Carrefour City et Market, Casino Shop, Utile U...) et faisant le lien entre les grands centres commerciaux. Tout cela mis bout à bout, « nous sommes tranquilles pour les dix à quinze ans à venir », déclare Solange Biaggi. D'autant que les travaux de réhabilitation d'équipements intra-urbains battent aussi leur plein. Au premier rang desquels, Grand Littoral, ouvert en 1996. Malgré 11 millions de clients annuels et une desserte remarquable, il reste perçu comme un centre commercial de proximité pour les quartiers nord. Nombre d'observateurs craignent qu'il se retrouve victime des autres projets marseillais, Terrasses du Port en tête. Son propriétaire, Corio, ignore la menace : il va l'agrandir à près de 80 000 m² de surface totale de vente. La chaîne Primark y positionnerait son seul magasin du Sud. Dans sa lutte, Corio n'est pas seul. Résiliance va créer, à l'horizon 2016, sur 10 hectares de terrasses un nouvel ensemble, Tivoli Parc, mixant logements, bureaux, loisirs et 18 052 m² de surfaces commerciales, dont un drive Carrefour.

Les espoirs de la rue de la République

Le futur Centre Bourse prend également forme. Ouvert en 1977, le principal pôle commercial historique du centre-ville de Marseille, s'étend de 5 356 m² et atteint les 24 606 m² pour 70 millions d'euros. Derrière ses façades modernisées, plus de 70 boutiques entoureront, avant la fin 2013, les 23 455 m² des Galeries Lafayette. Mais derrière cette locomotive, avec 7 millions de visiteurs annuels, la situation paraît plus contrastée. La rue Saint-Ferréol subit la fermeture de l'ex-Virgin Megastore. La rue de Rome souffre des travaux du tramway. La Canebière n'est pas près de retrouver sa dignité. Elle est incluse dans les 1 000 hectares de l'opération « Grand Centre-ville », confiée à la Soleam. En dix ans, 235 millions d'euros de travaux seront investis sur l'habitat, les espaces publics et les devantures commerciales. L'agrandissement, fin 2012, de la boutique Louis Vuitton, rue Grignan, est cependant perçu comme un signe de confiance dans la « régénération » de Marseille par le tourisme.

La réhabilitation de la rue de la République suscite, elle, beaucoup d'espoir. Déjà rénovée, la première partie de l'artère reste portée par la dynamique de Desigual, H et M et Calzedonia. La deuxième partie, qui fera le lien avec Les Docks et les Terrasses du Port, devrait prendre son envol avec l'ouverture fin août d'un Monoprix de 4 000 m².

PLUS DE 150 000 M² DE CENTRES COMMERCIAUX EN PRÉPARATION INTRA-MUROS


Liste des projets, avec leurs surfaces, leurs promoteurs et leur échéance de livraison,par continuité géographique
Source : Enquête LSA

Les Terrasses du Port (Hammerson) et Bleu Capelette (Icade/Sifer) totalisent à eux seuls près de 70 000 m² des mètres carrés neufs programmés d'ici à 2016.

 

 

 

 

 

 

LAURENT CARRATU, PRÉSIDENT DE TERRE DE COMMERCES, FÉDÉRATION DES COMMERCES ET SERVICES DES BOUCHES-DU-RHÔNE « Le centre-ville doit être géré comme un centre commercial »

LSA - Jugez-vous positif ou inquiétant l'afflux simultané de tant de grands projets commerciaux à Marseille ?
Laurent Carratu - Que Marseille retrouve son attractivité et renforce sa densité commerciale est plutôt positif. Mais ce rattrapage s'effectue trop rapidement, sans coordination, ni vision. C'est facile de céder un terrain à un opérateur majeur qui gère son projet de A à Z. Nous réclamons aujourd'hui une stratégie collective et une concurrence loyale. Optimiste pour Marseille, je reste, cependant, pessimiste quant à la capacité des élus à garantir ces équilibres.
LSA - Comment les commerçants du centre-ville peuvent-ils s'adapter pour résister ?
L. C. - Le centre-ville doit être géré comme un centre commercial. Nous essayons d'apporter des outils. Aujourd'hui, 160 commerces ouvrent le dimanche. Je crois à l'effet d'entraînement, mais ce sera long, alors qu'il faudrait se lancer avant l'arrivée de toutes les « grosses machines » annoncées !

PROPOS RECUEILLIS PAR J.-C. B.

L'OPPOSITION NE DÉSARME PAS CONTRE LE VILLAGE DE MARQUES DE MIRAMAS

L'approbation, fin janvier, par la CNAC du projet de Village de marques de McArthurGlen n'a pas découragé le collectif de commerçants d'Istres, Martigues et Salon-de-Provence, qui s'y oppose. Avec le dépôt, fin mai, d'un recours en Conseil d'État pour obtenir son annulation. Mais, à Miramas, où les commerçants locaux soutiennent l'investisseur britannique, la mairie promet un début des travaux l'an prochain. Ce centre de marques serait le seul dans le Sud-Est. D'une superficie de 26 654 m² (20 000 m² de surface de vente), non loin du centre-ville, ce pôle abritera 120 boutiques, dont 6 moyennes surfaces et 8 restaurants et cafés. Pour les opposants, l'ampleur de sa zone de chalandise (2,63 millions d'habitants à moins d'une heure) asséchera le tissu environnant. Soutenu par la CCI Marseille Provence, McArthurGlen est plus ambitieux encore en lorgnant les 30 millions de touristes annuels dans le Sud de la France.

J.-C. B.

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Article extrait
du magazine N° 2284

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