« Ne touchez pas aux baux commerciaux ! »

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INTERVIEWINTERVIEWÀ la demande des chaînes adhérentes à Procos, Michel Pazoumian a pris une part active dans la mobilisation des fédérations du commerce contre le projet de réforme du décret de 1953. Animateur d'une conférence sur le sujet au salon Mapic, il explique pourquoi les détaillants sont pour le statu quo.

LSA Pourquoi la volonté de réformer, cinquante ans après son adoption, le décret de 1953 sur le bail commercial, a-t-elle tant choqué le commerce ?

Michel Pazoumian - L'inquiétude tient au fait que la bombe a été lancée sans aucune consultation et que, sur les douze membres qui composent le groupe de travail chargé de réfléchir aux adaptations de la législation des baux commerciaux, un seul représente le commerce, Philippe Antoine, délégué général des Enseignes du commerce associé. De plus, le contenu de la lettre de mission du groupe de travail relève quasiment de la provocation : il reprend les arguments des propriétaires les plus ultras, qui constituent une minorité. Or, si le Garde des Sceaux, Dominique Perben, avait entendu les commerçants, il se serait rendu compte que le sujet n'est pas d'actualité. On le voit dans les centres commerciaux, où les baux de douze ans ont permis d'échapper au problème du plafonnement des loyers sur l'indice Insee. Le Conseil national des centres commerciaux a d'ailleurs fait savoir qu'il n'était pas demandeur d'une évolution du régime des baux commerciaux.

LSA La France est coutumière des exceptions. En quoi celle portant sur son bail commercial est-elle fondée ?

M.-P. Le décret de 1953 est une excellente spécificité française. Sa durée de neuf ans, la possibilité de céder le bail, le droit à son renouvellement et le principe de l'indemnité d'éviction autorisent la pérennité de l'investissements des commerçants. Chaque législation dépend du rapport de force socio-économique dans le pays où elle a été adoptée. On ne peut pas globaliser. En Espagne, avant la réforme de 1985, le locataire était très protégé, il n'y avait pas d'alternative aux baux de trente ans. Leur libéralisation, qui a accompagné la croissance économique liée à l'entrée de l'Espagne dans l'Union européenne, a été à l'origine d'un boom de l'immobilier résidentiel et des centres commerciaux. Mais les effets pervers commencent à apparaître. à l'exception de groupes puissants comme Corte Inglès et Inditex, les distributeurs sont contraints de renoncer aux meilleurs sites, parce que le niveau du loyer les obligerait à supporter des pertes. Ils hésitent à investir, n'étant pas sûrs de pouvoir amortir leur dépense sur une durée de bail réduite à cinq ans. Et ce, d'autant plus qu'aucune ouverture récente de centre n'a été un succès immédiat. Certains centres commerciaux eux-mêmes vieillissent mal faute d'avoir été construits dans une perspective durable. Le court terme peut avoir des effets très négatifs en matière d'immobilier.

LSA L'un des objectifs affichés est de mettre fin à l'inflation des baux, qui pénaliserait l'installation de jeunes. Une cause juste...

M.-P. Où sont les bases de ce discours alors que la distribution française est l'une des plus dynamiques et plus diversifiées d'Europe ? C'est d'ailleurs une spécificité que certains pays nous envient, comme la République tchèque, où la durée des baux est jugée trop courte par les autorités. La distribution spécialisée française, en particulier, est truffée de PME qui s'exportent . à l'inverse, que font les bailleurs pour promouvoir les nouveaux commerçants ? Sur les quinze derniers nouveaux centres ouverts en France, on déniche un voire, dans le meilleur des cas, deux commerçants indépendants, sans enseigne nationale. En réalité, les bailleurs préfèrent les enseignes établies. Ce sont elles qu'ils mettent en avant pour valoriser leurs centres lorsqu'ils les revendent. Certains se scandalisent quant un commerçant cède son droit au bail avec une plus-value au bout de dix ans de travail. Mais nul ne s'étonne quand le même bailleur en fait autant en revendant ses murs ! L'immobilier commercial français rapporte beaucoup d'argent aux propriétaires immobiliers. La preuve, les centres français sont en tête de liste des fonds d'investissements internationaux !

LSA Qu'en est-il des contentieux portant sur le plafonnement des loyers et le montant de l'indemnité d'éviction ?

M.-P. En la matière, les arguments avancés par l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) ne sont pas valables. Quand l'UNPI fait état de 39 % de contentieux, il semble qu'elle confonde discuter et aller au procès. Il suffit de consulter le site du ministère de la Justice pour se rendre compte que les contentieux sont « peanuts » : en 2001, les litiges portants sur les baux commerciaux ne représentent pas 1 % du nombre d'affaires traitées en première instance et en appel par les tribunaux civils, avec moins de 10 500 procès.

LSA En France, quelle est la ligne rouge pour les commerçants ?

M.-P. Il ne faut pas toucher, premièrement, à la durée du bail. Toute réduction aurait des effets dévastateurs en termes d'investissements et de garanties bancaires. Deuxièmement, il faut maintenir le droit au renouvellement et à la possibilité de céder son droit au bail pour le locataire. Seule cette garantie permettra au commerçant d'emprunter pour rénover son commerce. Enfin, le principe de l'indemnité d'éviction à l'extinction du bail est intouchable. Remettre en cause ces éléments romprait l'équilibre des négociations entre bailleurs et locataires, et à détruire ce qui a permis le dynamisme du commerce français.

LSA à l'inverse, y a-t-il des points sur lesquels les distributeurs pourraient accepter une évolution ?

M.-P. Quelques améliorations mettraient de l'huile dans les rouages sans faire de tort . Ainsi, tout le monde s'accorde sur l'arbitrage en matière d'ajustement des loyers. Personne n'est favorable à des procédures qui durent quatre ans. On pourrait créer une formation d'experts spécialisés dans le commerce ou l'immobilier, afin d'aboutir à une confrontation au bout de huit à dix mois. Les procédures arbitrales sont déjà courante. Certains gestionnaires de centres commerciaux les pratiquent en cas de renouvellement de bail. On peut aussi imaginer de simplifier les déspécialisations de baux en précisant le seuil à partir duquel une activité accessoire cesse de l'être. Les distributeurs aimeraient aussi que le droit de repentir, qui permet à un bailleur de renoncer in extremis à une éviction pour non-renouvellement de bail, bénéficie d'un délai de prévenance suffisant pour éviter qu'il ne soit exercé abusivement. Les auditions auxquelles le groupe de travail va procéder permettront au commerce de faire valoir son point de vue.

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Article extrait
du magazine N° 1837

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