Rebond des créations de surfaces commerciales en 2016, après une année d’attentisme, selon Procos

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BILAN Les indicateurs de la fédération du commerce spécialisé, Procos, pointent un rebond exceptionnel des créations de surfaces en 2016 par rapport à 2015. Le volume des surfaces commerciales autorisées en CDAC et CNAC enregistre une croissance de 22 %. Les surfaces de plancher commercial autorisées via les permis de construire augmentent de 21 %. Et le stock d’opérations projetées à 5 ans par les promoteurs s’incrémente de 23 %. Mais il s’agit là d’évolutions en trompe-l’œil, consécutives à une année 2015 très attentiste, suite aux incertitudes liées à la réforme de l’urbanisme commercial introduite par la « loi Pinel ». Sur le plus long terme, la tendance est bien à la chute des surfaces autorisées depuis 2009.  

Indice de reprise de confiance, 45 % des projets annoncés par les foncières dans les 5 ans à venir, le sont à court terme, pour 2017 et 2018. La part des projets à échéance indéterminée baisse parallèlement et ne représente plus qu’un quart du stock (photo du chantier d’extension du centre commercial Carré Sénart).
Indice de reprise de confiance, 45 % des projets annoncés par les foncières dans les 5 ans à venir, le sont à court terme, pour 2017 et 2018. La part des projets à échéance indéterminée baisse parallèlement et ne représente plus qu’un quart du stock (photo du chantier d’extension du centre commercial Carré Sénart).

La grande "machine à autoriser les mètres carrés" serait-elle repartie ! Selon l’expertise de Procos, la fédération du commerce  spécialisé, en effet, le volume des surfaces commerciales autorisées en 2016 enregistre un rebond de 22 %. Les Commissions départementales d’aménagement commercial (CDAC) et la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) en France Métropolitaine ont précisément autorisé 1 625175 m². Ceci, après une chute brutale de 39 % de 2015 (à 1 331 024 m²).

Un sursaut dans une tendance baissière

En fait, cet apparent sursaut est la conséquence de… la période de fort attentisme qui l’a précédé. Ce que l’on a résumé en "loi Pinel " - plus précisément loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (ACTPE) - du 18 juin 2014, introduisait en effet un nouveau cadre d’instruction des demandes d’autorisation d’exploitation commerciale et des permis de construire. D’où délais et circonspection chez les acteurs de l’immobilier commercial. Du coup, si l’on élargit le point de vue, c’est bien de repli des autorisations, amorcé depuis 2009 qu’il faut parler. Pour mémoire, le volume des surfaces commerciales autorisées atteignait 2,19 millions de m² en 2014. Et n’a cessé de décroitre depuis les pics des années 2006-2008 (schéma ci-dessous). Ainsi le volume de 2016 se situe très en-deçà des niveaux de 2014 (- 26 %) et surtout de 2010 (- 50 %) !

 

Moins de créations en sites isolés

A quels secteurs et typologies de site ont profité l’embellie d’autorisations de 2016 ? Hors des ensembles commerciaux, les secteurs de l’alimentaire (+ 18 %) mais surtout du bricolage (+ 53 %) ont nourri le rebond. A l’inverse, les secteurs équipement de la personne (- 8 %) et surtout équipement de la maison (- 11 %) poursuivent leur chute. "Depuis 2010, la création de surfaces commerciales en solo à destination de l’équipement de la maison a diminué de moitié, celle à destination de l’équipement de la personne a été divisée par trois" précisent les experts de la fédération. Mais si les volumes de surfaces commerciales autorisées baissent fortement, la nature des projets élus évolue peu d’une année sur l’autre. Les créations l’emportent (72 % des surfaces autorisés) sur les transferts et extensions (28 %). Des proportions quasi semblables à celles de 2015 (74 % de créations / 26 % de transferts-extensions). Peu de créations en site isolé, donc, puisque 77 % des surfaces autorisées se rapportent à des ensembles commerciaux. Parmi lesquelles 70 % sont des retail-parks. Au final, la part des ensembles commerciaux dans l’ensemble des surfaces commerciales créées s’accroît de 60 % en 2012 à 77% en 2016. "Ce phénomène révèle un véritable changement de nature dans l’implantation des moyennes surfaces périphériques qui se fait de moins en moins en solo, et de plus en plus au sein d’ensembles commerciaux, gérés par un promoteur unique". Ce qui reste de surfaces commerciales autorisées se rapporte à la création ou à l’extension de grandes surfaces, principalement dans le secteur alimentaire (19 %) et dans celui du bricolage et du jardinage (10 %).

Des mises en chantiers au ralenti

Le deuxième indicateur pris en compte par Procos pour établir le bilan de l’immobilier de commerce en France est celui des permis de construire. Une fois encore on observe un rebond du volume de surface de plancher commercial autorisé à travers les permis de 21 %. Qui retrouver le niveau de 2014 à 5,12 millions de m². Mais une fois encore, il faut constater que sur un temps plus long, le niveau reste bas par rapport à ceux enregistrés au début des années 2010 (avec un reflux estimé à 20 %). Le recul de 2015 peut donc encore se lire comme un attentisme des acteurs face à la mise en oeuvre de la loi Pinel. Pour appréhender plus précisément encore la réalité du marché, Procos s’intéresse aux surfaces concrètement mises en chantier prend. Or, le volume de ces surfaces dont la construction a effectivement été engagée demeure à un niveau faible. Globalement comparable à celui de 2015 à 3,08 millions de m², niveau historiquement bas.

 

Le syndrome du guichet unique

"La modification des instructions est là encore à l’origine du ralentissement des mises en chantier, commente le communiqué de Procos. Aujourd’hui, les permis de construire et dossiers de CDAC sont instruits au même moment, ce qui a pour effet de modifier le calendrier des promoteurs qui avaient tendance à anticiper l’obtention du permis après l’obtention des autorisations en CDAC ". La loi ACTPE est venue modifier le régime d’instruction des permis de construire et des demandes d’autorisation d’exploitation de surfaces commerciales. De deux procédures dissociées pour l’examen d’une demande de permis de construire et d’une demande d’autorisation d’exploitation commerciale on est passé à une seule. "Depuis le 15 février 2015, date d’entrée en vigueur du décret, une seule demande suffit, celle du permis de construire, pour engager les deux procédures qui désormais se superposent. Or, l’instauration de ce système de guichet unique a échaudé les opérateurs, qui ont craint une augmentation du recours contentieux". Dans le même temps, l’administration n’a pas toujours été en mesure de réunir immédiatement les commissions, dans leur nouvelle configuration. Enfin, le coût de la constitution des dossiers a largement augmenté, ce qui a eu pour effet la réduction du nombre de dossiers présentés.

La dynamique des foncières alimentaires

Le troisième indicateur développé par Procos est l’analyse du stock de surfaces commerciales projetées à 5 ans par les promoteurs, établi par sur enquête auprès de 60 foncières, par son Observatoire de l’immobilier commercial (LOIC). Ce marché projectif de l’immobilier commercial était en sévère repli depuis 2009 (voir schéma). Or, il repart, lui aussi, à la hausse pour l’horizon 2017 et années suivantes. En effet le nombre d’opérations recensées en 2016 (pour concrétisation à partir de 2017 et années suivantes) s’élève à 414, contre 337 l’année précédente. Soit un stock en augmentation de 23 %. Ce qui en terme de surfaces correspond à une projection de 5 043 000 m² en 2016 (contre 4 777 000 m² en 2015) soit une hausse de 5,6 % des aires commerciales en pipeline. Pour Procos cette reprise du nombre de projets obéit à plusieurs logiques "d’abord la modernisation de l’immobilier commercial. Les foncières adossées à des groupes de distribution alimentaire (Carmila, Mercialys, Immochan..) possèdent des stocks de projets importants, et notamment des projets de restructurations-extensions permettent de financer la rénovation de ces ensembles commerciaux. Seconde explication : la conquête des retail-parks, notamment dans les petites agglomérations". Cette forme d’immobilier commercial apparu en France au début des années 2000 représente aujourd’hui un stock de surfaces commerciales à venir de 1,7 million de m² soit 37 % des surfaces projetés par les promoteurs sur les cinq prochaines années.

Les périphéries gagnantes

Si l’on s’intéresse à la typologie de développement de ces opérations projetées dans le futur, elle évolue peu d’une année sur l’autre. En effet 60 % des surfaces projetées correspondent à des créations. La périphérie reste plébiscitée. "Elle attire plus de 90 % des surfaces en projet, soit 4,2 millions de m². Et les opérations de parcs d’activités commerciales dominent (2 545 000 m²), suivies de celles de centres commerciaux (1 522 000 m²). Tandis que les projets de centres commerciaux de centre-ville restent pour leur part toujours en retrait : ils représentent 6 % des surfaces en projet, soit 284 000 m² seulement, en baisse continue". Autre fait significatif, 45 % des projets sont annoncés à court terme, pour 2017 et 2018. La part des projets à échéance indéterminée baisse légèrement et ne représente plus qu’un quart du stock.

 

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