Sept raisons de croire en l'avenir de l’immobilier de commerce [Cushman & Wakefield]
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"Le monde change, l’immobilier de commerces aussi !". C’est sous ce titre que le cabinet expert Cushman & Wakefield résume les conclusions de son étude sur le bilan 2017 et les perspectives 2018 du marché français de l’immobilier de commerces. En effet "l’année 2017 aura été riche en événements pour le secteur des commerces en France, résume son communiqué. Dans un contexte de reprise économique favorable à la consommation, les acteurs du commerce font état d’un secteur en mutation, qu’il s’agisse de consommation ou de distribution. Cushman & Wakefield passe en revue les dernières tendances et évolutions du marché au cours des 12 derniers mois et présente ses perspectives pour 2018". Ce qu’il faut retenir en sept arguments.
1) L’installation d’une croissance économique régulière
Pour Cushman & Wakefield, des fondamentaux économiques s’installent : "les indicateurs de reprise économique étaient bel et bien au vert fin 2017 avec une croissance du PIB revue à la hausse par l’INSEE de +1,9%, la mise en place de mesures visant à renforcer le pouvoir d’achat des ménages, et le retour de la confiance des entrepreneurs. Soit des effets très attendus afin de stabiliser l’évolution erratique de la consommation, qui aura marqué des signes d’instabilité au cours de cette année".
2) Des enseignes réactives
"Dans un marché en pleine évolution, la souplesse et l’agilité sont de mise, continue Cushman & Wakefield. Stimulées par la montée de l’e-commerce, et la généralisation de l’omnicanalité, les enseignes se sont montrées très actives en 2017 : liquidations, arbitrages, reprises partielles ou totales, changements de format, auront marqué l’année notamment dans le secteur du textile". C’est le secteur « food & beverage » qui remporte la palme et devient un élément-clé d’ancrage et de stabilité pour les pôles commerciaux. Que ce soit en périphérie ou en centre-ville, les bonnes performances du secteur de la restauration et le développement des enseignes alimentaires et de restauration, en sont les illustrations. Le bio s’impose chaque jour un peu plus dans le secteur de la distribution. En plus des enseignes spécialisées (la Vie Claire, Bio c’Bon, Biocoop, etc), désormais chaque distributeur à dominante alimentaire dispose de son concept exclusivement dédié au bio : Franprix Noé, Naturalia pour le groupe Casino/Monoprix, Auchan Bio, Carrefour Bio, et récemment Intermarché via son partenariat avec les Comptoirs de la Bio et Leclerc qui vient de déposer la marque ''le Village Bio''. Ou la plateforme de vente ‘‘la Ruche qui dit oui’’ qui renforce son réseau en développant des partenariats avec des acteurs de l’immobilier et du commerce pour une distribution plus large de ses produits en gares ou centres commerciaux.
3) Un marché français attractif
Le marché français reste très attractif auprès des enseignes étrangères qui, après plusieurs années de présence dans l’hexagone sur un ou plusieurs emplacements, ont consolidé leur réseau avec l’ouverture de nouveaux établissements. Tels Kruidva (chaîne néerlandaise de drugstores) qui va sur ses 8 magasins, de même que Rituals, Sostrene Grene, ou Hema qui totalise désormais 68 magasins dans l’hexagone. Quelques enseignes d’origine chinoise ont investi récemment le marché français, s’adressant autant à la clientèle locale qu’à leurs compatriotes touristes : les téléphones Huawei (rue Montmartre) mais aussi les bijoux Darry Ring (Carrousel du Louvre) font leur apparition en France par l’ouverture de boutiques exclusives sur Paris. En textile, Mo&Co a ouvert sa première boutique rue Vieille du Temple. Au vu des performances du marché touristique, cette tendance devrait se poursuivre dans les mois qui viennent.
4) Un sursaut inaugural au 4ème trimestre
Il aura fallu attendre la fin de l’année pour assister au retour des livraisons de nouvelles surfaces commerciales contribuant à un total d’inaugurations supérieur à 750 000 m². Bien qu’en recul de 8% en un an et bien qu’éloignées des 1,2 million de m² annoncés début 2017, ces réalisations font apparaître des taux de transformation honorables : 79% en centres commerciaux et 54% pour les retail-parks. Ces derniers ont largement contribué au dynamisme des ouvertures, représentant 63% de la totalité des surfaces livrés en 2017. Les trois quarts des inaugurations ont concerné des actifs neufs (hors extensions et rénovations de pôles existants), portés à nouveau par le secteur des retail-parks (89%) bénéficiant d’un pipeline encore très fourni pour les années à venir. Les actifs de périphérie devraient poursuivre leur essor à moyen terme. "La frontière entre parcs d’activités commerciales et centres commerciaux s’atténue tant que la qualité architecturale, la mise en place des normes environnementales, la convivialité, et la diversité d’enseignes présentes dans les ensembles périphériques, répondent aux envies de consommateurs lassés par un urbanisme commercial historique, par ailleurs vieillissant" souligne Christian Dubois, Head of Retail Services France.
5) Le retour des touristes
L’année 2017 aura marqué le retour des touristes à Paris, et principalement des touristes étrangers (+38% au 2e trimestre 2017) qui représentaient à mi année plus de 55% des visiteurs de la capitale et 46% des touristes de la région Ile-de-France. Cet afflux de visiteurs n’est pas sans effet sur la consommation touristique qui a enregistré une hausse de +12% au 1 er semestre par rapport à la même période de l’année précédente avec un volume 10,15 milliards d’euros dépensés, et ce, au bénéfice principal des commerces parisiens. La Rive Droite conserve son hégémonie en termes d’ouvertures et concentre plus de 70% des commercialisations réalisées sur la capitale. L’équipement de la personne reste le secteur le plus actif avec environ 44 % des ouvertures réalisées à Paris, suivi de la restauration (18%) et des loisirs (12%). L’avenue des Champs-Elysées a maintenu son pouvoir d’attraction en 2017 en renforçant son offre en mode et beauté à destination d’une clientèle multi-sectorielle parisienne et internationale. Cette artère va connaitre un changement de physionomie dans les 2 ou 3 ans à venir avec tous les projets en cours notamment sur sa partie ensoleillée avec l’arrivée des Galeries Lafayette au n°52-60 et d’un nouvel Apple Store parisien au n°114. Jouissant d’une ouverture dominicale historique, le quartier du Marais se positionne en place privilégiée et parfoi inédite pour les enseignes de design en mode et décoration.
6) Un marché du luxe prometteur
Pas moins de 38 boutiques de luxe ont été inaugurées en 2017 soit 19 de moins qu’en 2016 mais 4 de plus qu’il y a 3 ans. La part des créations reste globalement constante et regroupe la moitié des ouvertures réalisées en 2017. La part des opérations de transferts, rénovations ou extensions de biens existants a légèrement reculé au profit des boutiques éphémères qui sont passées de 12% en 2016 à 21% en 2017. Ce format ne représentait que 4% des ouvertures en 2012. En revanche, les engagements et signatures ont enregistré une hausse de 30% par rapport à 2016 et reflètent à la fois le retour de la confiance des enseignes et un regain d’optimisme pour les années à venir sur le marché du luxe. A ce jour, 12 ouvertures sont programmées de façon assurée sur l’année 2018. Totalisant plus de 80% des ouvertures de l’année 2017, Paris conserve son rang de capitale internationale du luxe et creuse l’écart avec la province en passant de 68% des ouvertures nationales à 82% en 2017.
7) Un marché de l’investissement encore porteur
Certes, le marché de l’investissement est en repli avec 3,6 milliards d’euros investis en immobilier de commerce en 2017. Cependant, le second semestre aura heureusement été productif pour l’activité transactionnelle en immobilier commercial, permettant de rattraper une partie du retard accumulé sur les 6 premiers mois. Si l’année 2017 se termine donc sur un volume confirmant la tendance baissière amorcée depuis 2015, "ralentissement ne signifiant pas interruption", commentent les spécialistes, le marché de l’investissement des commerces continue d’être alimenté par des opérations de plus en plus nombreuses portant sur des petits volumes : de quoi assurer un socle pour les années qui viennent. "Les investisseurs en commerce vont devoir s’adapter à cet ajustement du marché qui prend acte de la fin de la politique d’arbitrages réalisée en portefeuille par des foncières ou des fonds d’investissements arrivant à échéance, et surtout d’une recherche impérieuse de consensus entre vendeurs et acquéreurs qui a tendance à prolonger les processus de vente. Nous sommes cependant optimistes quant à un redressement du marché avec une anticipation de l’ordre de 4 milliards d’euros d’investissement en 2018 » ajoute Vanessa Zouzowsky, Head of Capital Market Retail chez Cushman & Wakefield.
