Tribune de Jean-Baptiste Dubrulle : La loi Pinel, une nouvelle étape

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TRIBUNE D'EXPERTSLÉGISLATION - LOIS Jean-Baptiste Dubrulle du cabinet Bignon Lebray, avocat au Barreau de Lille (2008) et spécialiste en droit de l'urbanisme, revient pour LSA sur les conséquences sur les espaces commerciaux de la loi dite Pinel. Cette loi N°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, marque une nouvelle étape pour l’implantation des équipements commerciaux.

Jean-Baptiste Dubrulle

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1.- La création d’un « guichet unique » :

 

La loi Pinel, adoptée le 18 juin 2014, instaure un « guichet unique », pour certains projets d’équipements commerciaux. Lorsque le projet est soumis à autorisation d’exploitation commerciale, le permis de construire tient lieu d’autorisation, dès lors que la demande de permis a fait l’objet d’un avis favorable de la Commission Départementale d’Aménagement Commercial ou, le cas échéant de la Commission Nationale d’Aménagement Commercial.

 

En pratique, un seul dossier de demande de permis de construire sera donc déposé. Le service instructeur devra alors saisir la CDAC pour avis. En cas d’avis défavorable de la CDAC, le demandeur pourra former un recours devant la CNAC dont l’avis se substituera à celui de la CDAC. En cas d’avis défavorable, le permis de construire ne pourra être délivré. La loi consacre ainsi le permis de construire valant autorisation d’aménagement commercial. Les règles régissant le contentieux n’ont malheureusement pas été réformées.

 

Tout professionnel dont l’activité, exercée dans les limites de la zone de chalandise, définies pour chaque projet, est susceptible d’être affecté par un projet d’équipement commercial, ou toute association de commerçants, peut introduire un recours devant la CNAC contre l’avis de la CDAC. Le requérant, ainsi opposé à un projet d’équipement commercial soumis à permis de construire, devra donc, préalablement, saisir la CNAC d’un recours contre l’avis de la CDAC, avant ensuite de contester le permis de construire. Le législateur a toutefois entendu limiter les arguments susceptibles d’être soulevés par ces tiers, puisque à l’appui du recours dirigé contre le permis de construire, ceux-ci ne pourront présenter que des conclusions ayant trait à l’autorisation d’exploitation commerciale. De la même manière, les riverains du projet, ayant un intérêt à exercer un recours à l’encontre du permis de construire, pourront uniquement saisir le juge d’arguments portant sur l’autorisation de construire. Enfin, le législateur a supprimé le double degré de juridiction permettra ainsi d’accélérer le déroulement des procédures de recours contentieux pour les projets d’équipements commerciaux.

 

 

2.- Une refonte des critères de l’aménagement commercial :

 

La loi adoptée le 18 juin 2014 réécrit les critères d’octroi de l’autorisation d’aménagement commercial, appliqués par les CDAC et par la CNAC. La loi affirme d’abord le rôle prépondérant des documents d’urbanisme locaux, l’autorisation d’exploitation commerciale devant être compatible avec le document d’orientation et d’objectifs des SCOT et avec les orientations d’aménagement et de programmation des PLU intercommunaux.

 

La CDAC devra prendre, également, en considération la localisation du projet et son intégration urbaine, la consommation économe de l’espace, notamment en terme de stationnement, les effets sur l’animation de la vie urbaine, rurale et dans les zones de montagne et du littoral, et sur les flux de transport, ainsi que l’accessibilité par les transports collectifs et les modes de déplacement les plus économes en émission de dioxyde de carbone. La nouveauté consiste en une obligation de prendre, désormais, en compte la localisation du projet, et son intégration urbaine et la consommation de l’espace. S’agissant du critère du développement durable, le législateur a également réécrit les dispositions du Code de commerce. L’insertion paysagère et architecturale du projet, notamment par l’utilisation de matériaux caractéristiques des « filières de production locale », et les nuisances que le projet est susceptible de générer au détriment de son environnement proche, constituent les nouveaux critères d’octroi de l’autorisation d’aménagement commercial.  Le critère de la protection des consommateurs, jusqu’alors particulièrement confus, fait également l’objet de précisions. Il faut désormais entendre par « protection des consommateurs », l’accessibilité en terme, notamment, de proximité de l’offre par rapport au lieu de vie, et de « contribution du projet à la revitalisation du tissu commercial, notamment par la modernisation des équipements commerciaux existants et la préservation des centres urbains ».

 

De même, les CDAC devront tenir compte au titre de la protection du consommateur, de la « variété de l’offre » proposée par le projet, notamment par le développement de concepts novateurs et la valorisation de filières de production locale. Enfin, la Commission Départementale ne pourra délivrer l’autorisation qu’après vérification des mesures propres à assurer la sécurité des consommateurs en cas d’exposition du site, d’implantation du projet aux risques naturels miniers ou industriels. De toute évidence, les critères tirés de la « contribution du projet à la revitalisation du tissu commercial » et à la « variété de l’offre proposée par le projet » risquent de freiner les projets commerciaux, et dans tous les cas, offrent de nouveaux arguments pour des actions contentieuses.

 

 

3.- Des précisions sur les modalités de modification ou de transfert du projet :

 

Selon le nouveau dispositif, la seule circonstance qu’un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale fasse l’objet d’un permis modificatif, ne saurait, à elle seule, justifier une nouvelle saisine pour avis de la CDAC. Dans la mesure où le permis modificatif n’a pas pour effet d’entraîner une modification substantielle du projet au regard des critères d’octroi de l’autorisation d’exploitation commerciale, une nouvelle autorisation d’exploitation n’est pas requise. Jusqu’alors une nouvelle autorisation était nécessaire lorsque le projet d’équipement commercial subissait des modifications substantielles dans la nature du commerce et les surfaces de vente.

 

Désormais, une nouvelle autorisation sera demandée lorsque, du fait du pétitionnaire, la modification affecte l’un des critères d’octroi de l’autorisation d’exploitation commercial ou « la nature des surfaces de vente ». Le législateur a supprimé l’hypothèse d’une modification substantielle en cas de changement d’enseigne désigné par le pétitionnaire dans le dossier de demande d’autorisation.

 

Enfin, le permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale, est incessible et intransmissible. Le demandeur, bénéficiaire de l’autorisation d’exploitation commerciale, et titulaire du permis de construire, devra donc obligatoirement réaliser le projet. Une telle situation ne sera pas sans poser des difficultés, la réalité étant souvent plus complexe.

 

Le principal avantage du texte réside dans la suppression de la double instruction des demandes de permis de construire et d’autorisation d’exploitation commerciale, laquelle ne se justifiait plus dès lors qu’elles portaient sur un seul et même projet. Dans la mesure où l’avis de la CDAC ne sera pas contesté, devant la CNAC et devant la juridiction administrative, la fusion des procédures permettra assurément d’accélérer l’instruction d’un projet d’équipement commercial. En dehors de ce cas, l’urbanisme commercial risque encore d’être le théâtre d’une guerre concurrentielle féroce.

 

L'auteur

Jean-Baptiste Dubrulle est avocat au cabinet Bignon Lebray, spécialiste du droit des affaires depuis 1982. Ce cabinet réunit aujourd’hui plus d’une centaine de professionnels, dont 23 avocats associés, organisés en 8 pôles d’expertise et se définit comme « un cabinet d'avocats français indépendant qui a su accompagner ses clients et évoluer dans un contexte chaque jour plus international. » Bignon Lebray Avocats bénéfice de quatre implantations sur le territoire français (Paris, Lyon, Lille, Aix-Marseille) et d'une implantation en Chine à Shanghai.

Jean-Baptiste Dubrulle est avocat au Barreau de Lille (2008), spécialiste en Droit de l'urbanisme et membre du Conseil de l’Ordre du Barreau de Lille.

 

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