[Tribune] L’autorisation d’exploitation commerciale à l’épreuve du droit de l’environnement

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TRIBUNE D'EXPERTS Avocat associé du cabinet Letang Avocats, Gwenaël Le Fouler a développé une expertise reconnue en droit de l’urbanisme, et notamment en urbanisme commercial. Elle fait un point sur un aspect trop souvent méconnu du secteur : l’importance du droit de l’environnement dans les projets commerciaux.

Gwenaël Le Fouler, Letang Avocats
Gwenaël Le Fouler, Letang Avocats© DR

Le promoteur immobilier ou l’exploitant non aguerri à la fréquentation des commissions départementales d’aménagement commercial (CDAC) pourrait s’étonner de ne pas parler de commerce lors de la présentation de son projet. Cela fait maintenant près de dix ans qu’il n’est plus question de concurrence ni de densité commerciale pour décrocher l’autorisation d’exploiter ou d’étendre un commerce dont la surface de vente est supérieure à 1000 m². Il est aujourd’hui essentiel de prendre conscience de l’importance des critères environnementaux dès la conception du projet de commerce, avant même le dépôt de la demande de permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale.

Vérifier la nature du terrain

Le porteur du projet devra opérer toute une série de vérifications préalablement au dépôt de son dossier de demande d’autorisation d’exploitation commerciale, notamment lorsque celui-ci est assorti d’une demande de permis de construire. S’il est aujourd’hui un réflexe de s’assurer du caractère constructible du terrain d’assiette au regard du plan local d’urbanisme (PLU), il ne s’agit plus de la seule vérification à opérer. Ainsi, quand bien même un terrain est situé dans une zone constructible, si celui-ci n’est pas couvert par un schéma de cohérence territorial (SCOT) ou s’il n’est pas ouvert à l’urbanisation depuis suffisamment longtemps (avant le 4 juillet 2003), l’obtention de l’autorisation d’exploiter un commerce est, sauf dérogation spéciale, impossible.

La loi de modernisation de l’économie du 5 août 2008 a remplacé l’appréciation économique des projets par une appréciation fondée sur trois critères : l’aménagement du territoire, le développement durable et la protection de consommateurs. Ce deuxième critère ne doit pas être négligé. Or, il est souvent difficile à appréhender pour un promoteur immobilier ou pour un commerçant qui souhaite étendre ou déplacer son magasin. Aussi, avant toute demande d’autorisation administrative, il convient d’étudier de façon approfondie la nature du terrain sur lequel doit se réaliser le projet : est-il concerné par une zone humide ? Quels végétaux y poussent ? Quels animaux y vivent ? Sont-ils protégés ? Il sera rappelé qu’une zone humide est caractérisée dès lors que deux critères sont cumulativement remplis : le terrain doit être inondé ou gorgé d’eau de façon permanente ou temporaire et s’il est végétalisé, des plantes hygrophiles doivent y croître. Il n’existe aucune carte recensant de façon exhaustive de telles zones. Il appartient au porteur de projet d’identifier par lui-même quelles contraintes environnementales pèsent sur son terrain d’assiette.

« Eviter, Réduire, Compenser »

La loi du 8 août 2016 a pour ambition de prévenir les atteintes à la biodiversité et aux écosystèmes par l’application de la doctrine « Eviter, Réduire, Compenser ». Faute de pouvoir éviter et réduire de manière suffisante des impacts négatifs, les porteurs de projet doivent mettre en œuvre des mesures de compensation de telle sorte qu’il n’y ait pas de perte nette de biodiversité mais, au contraire, et dans l’idéal, une amélioration de cette biodiversité (art. L110-1, 2° C. Env.).Ils doivent prendre des mesures adaptées à la situation du terrain d’assiette du projet. A défaut, il peut être ordonné la fermeture ou la suppression des installations ou ouvrages, la cession définitive des travaux ou opérations, et la remise en état des lieux si celle-ci ne porte pas préjudice aux intérêts protégés par le code de l'environnement. Outre le risque de se voir refuser l’autorisation nécessaire à la mise en œuvre du projet, une amende administrative peut être prononcée en cas de manquement à ces obligations, et ceci durant une durée de trois ans décompté à partir de la constatation des manquements (C. envir., art. L. 171-8, II, 4°). En d’autres termes ce risque pèse pendant une durée difficilement déterminable pour le porteur du projet.

La prise en compte de la préoccupation environnementale et les mesures de compensation mises en œuvre doivent ressortir de façon explicite du dossier présenté à l’administration. Il ne suffit pas de planter des arbres et d’aménager des noues paysagères, il convient d’expliquer pourquoi et comment ces mesures sont mises en œuvre considération prise de l’état du terrain avant la réalisation du projet. A défaut, est encouru le risque d’une éventuelle incompréhension des précautions prises dans le cadre du projet (CAA Nantes, 14 juin 2017, n°15NT03006 ; CAA Lyon, 12 avril 2016, n°14LY02539).

Si le projet porte sur la reconversion d’une friche, il convient de se poser la question de son utilisation antérieure et son éventuelle pollution. Dans un tel cas, il conviendra encore de s’assurer que la dépollution a été effective.

Aujourd’hui, l’administration souhaite avoir un droit de regard environnemental sur presque tout projet. Ainsi la surface du terrain d’assiette ou la seule surface de plancher à construire a son importance. La nature du projet également puisque même un « simple » parc de stationnement peut conduire à la réalisation d’une évaluation environnementale. Heureusement, une procédure en deux temps est prévue dans la majorité des cas par le code de l’environnement. La préfecture de Région décide alors, au cas par cas, qu’il soit ou non diligenté une évaluation environnementale du terrain d’assiette au regard de l’impact du projet. Les projets les plus importants n’échappent cependant pas à la constitution d’un dossier spécifique d’évaluation environnementale.

Quel avenir pour les implantations commerciales ?

Les pouvoirs publics cherchent depuis plusieurs années à refonder le commerce afin de le réconcilier avec la « ville durable ». Tout est fait pour rendre plus difficile les implantations en périphérie, même si celles-ci demeurent encore très attractives. L’objectif est de promouvoir des opérations mixtes, mêlant commerce et logements afin de rapprocher la clientèle des lieux de consommation. Ces opérations, plus denses, consomment en théorie moins de terres agricoles et imperméabilisent moins. Toutefois, des obstacles se dressent face aux porteurs de tels projets, qui doivent habilement concilier de nombreux impératifs contradictoires : conception du projet global, calendrier de procédure, commercialisation et financement. Une telle opération est plus coûteuse et plus complexe que la simple création de bâtiments commerciaux sur un seul niveau en périphérie.

Désormais emprunt de valeurs environnementales et plus proche de la population, l’immobilier commercial connaît une véritable mutation. Celle-ci favorise la réalisation de retails parks qualitatifs ou le renouvellement de la ville sur elle-même, par l’introduction des formats de commerce moderne en connexion directe avec les centres plus anciens.

 

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