Un immobilier commercial à la peine jusqu'en 2013, selon le Baromètre de l'IPD

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Selon l'expertise d'une vingtaine d'experts de l'investissement réunis par  la société internationale de mesure de performance pour l’immobilier IPD, la consommation des ménages restera déprimée en 2012, et n'a que fort peu de chance de s'améliorer en 2013.  Avec pour conséquences en chaîne, une fréquentation des centres commerciaux également à la peine, une diminution du nombre des projets, et un chiffre d'affaires des commerçants, au mieux, restabilisé en 2013.

La fréquentation des centres risque de s'étioler encore
La fréquentation des centres risque de s'étioler encore

«En 2012, l’immobilier plie mais ne rompt pas ». Tel est le titre de la synthèse de la 8e édition du Baromètre de l’investissement immobilier publié par IPD (société internationale de mesure de performance pour l’immobilier institutionnel). Pour la réalisation de ce Baromètre, IPD France réunit trimestriellement une vingtaine de décideurs des plus grandes structures d’investissement. «Crise des dettes souveraines, nouveaux plans d’austérité et élection présidentielle française sont autant d’événements qui font planer de nombreuses incertitudes sur le secteur immobilier en France » commentent les experts.


> Consommation des ménages. En 2011, les dépenses de consommation des ménages en biens ont reculé de 0,5%, alors que l’année 2010 avait vu une augmentation de 1,4%. Le textile, l’énergie et même l’alimentaire sont les postes les plus impactés. « Moteur traditionnel de la croissance, la consommation des ménages risque de marquer encore un peu plus le pas au cours des prochains mois ». Une majorité des panélistes (63%) estiment que la consommation des ménages va continuer à se dégrader en 2012. Au mieux, les investisseurs s’attendent à ce que la consommation des ménages se maintienne au niveau de 2011. Quant à la tendance pour 2013, elle est loin de faire l’unanimité au sein de la communauté des panélistes. 37% d’entre eux pensent que la consommation se redressera l’année prochaine ; 32% considèrent qu’elle conservera la même tendance qu’en 2012 et 26% qu’elle pourrait continuer à se dégrader. Au final, la majorité l’emporte sur un scénario de croissance de consommation des ménages négative l’année prochaine.


> Fréquentation des centres commerciaux. En conséquence, la fréquentation des centres commerciaux a de fortes chances de voir son niveau baisser au cours des mois à venir. Les deux tiers des panélistes estiment que le nombre de visiteurs dans les centres commerciaux français va – encore - légèrement se dégrader en 2012 par rapport à 2011. La fréquentation des centres commerciaux avait déjà reculé de 1,3% en 2011, d'après le bilan du Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC), sans que le rebond de 3,7% enregistré au mois de décembre ne permette d’inscrire l’année dans une tendance positive.


> Vacance dans les centres commerciaux. Sur la question de la vacance, les investisseurs du panel sont 78% à anticiper une légère hausse sur l’année en cours et une stabilisation en 2013. Ils précisent toutefois que le niveau de vacance demeure à l’heure actuelle en moyenne relativement bas.


> Mètres carrés nouveaux. Par ailleurs, la production de surfaces commerciales en France, très soutenue ces deux dernières années avec 3,2 millions de m² autorisées en 2010 et 3,1 millions de m² en 2011, semble fléchir. Ainsi, et c’est une première depuis ces dix dernières années, le stock de projets dans les cartons des promoteurs est en recul. Les soixante promoteurs institutionnels interrogés par PROCOS – la Fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé – ont ainsi indiqué détenir quelque 6,8 millions de m² de projets en stock soit 457 projets, livrables d’ici cinq ans. Pour comparaison, le stock avoisinait en 2010 les 7,5 millions de m² pour 582 projets. Conséquence en cascade : les nouvelles exigences des banques et des investisseurs en matière de pré-commercialisation obligent les promoteurs à revoir leur copie. Certains projets reportés sine die ou tout simplement abandonnés. Seule certitude : aucune crainte de subir une explosion du nombre de projets dans les deux ans !


> Chiffres d’affaires des commerçants. Troisième effet de la morosité : baisse de la consommation et de la fréquentation ne sont évidement pas de bonnes nouvelles pour les enseignes présentes dans les centres commerciaux français. Le CNCC a déjà annoncé que le chiffre d’affaires des commerçants avait régressé en 2011, de l’ordre de 0,5%. Une majorité des investisseurs interrogés projettent cette tendance sur 2012. Sans rebond de la consommation, les panélistes tablent ensuite sur une stabilisation des volumes d’affaires des commerçants en 2013.


> Taux d’effort. Pour autant, les propriétaires de centres commerciaux ne semblent pas prêts à consentir d’allégements sur les loyers de leurs surfaces commerciales et les panélistes prévoient une stabilisation des niveaux de loyer pour 2012 et 2013. Par voie de conséquence, les taux d’efforts des enseignes dans les centres commerciaux, déjà relativement élevés, devraient poursuivre leur progression.


> Valeur de l’immobilier commercial. Mais en dépit de tout cela, les investisseurs restent confiants : « les centres commerciaux français resteront dans les deux ans à venir une classe d’actifs robuste qui, sans complètement échapper à la morosité ambiante, conservera ses facultés résilientes ».

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