Un Mapic entre frilosité des ménages et crise financière

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URBANISME COMMERCIAL - Produire et commercialiser des mètres carrés neufs pour les professionnels de l'immobilier devient plus difficile. Les banques ne suivent plus, les clients boudent.

Crise financière ou bien économique ? De ces deux diagnostics applicables aux malaises de l'immobilier commercial de cette fin 2008, il a été beaucoup débattu à Cannes, du 19 au 21 novembre, lors de la 14e édition du Marché international des professionnels de l'implantation commerciale et de la distribution (Mapic). La question étant de savoir, entre tarissement des liquidités bancaires subies par les investisseurs et reflux de consommation essuyé par les commerçants, lequel des maux était le plus préjudiciable à l'avenir des promoteurs-gestionnaires de centres commerciaux. Le plus « organique » des deux est indiscutablement le premier : « Seuls s'en sortiront aujourd'hui ceux qui ont des réserves de trésorerie pour poursuivre leurs projets, et qui ont fait les bons choix d'implantation », résume Antoine Frey, président du directoire d'Immobilière Frey. L'époque est révolue où des opérateurs montaient des opérations sans fonds propres en empruntant aux banques, payant parfois à prix d'or des emplacements qui ne le valaient pas. » « Il faut s'attendre à une dévalorisation du patrimoine commercial, prévoit Olivier Lesaege, directeur du développement chez Mougin Investissements. Avec, d'un côté, des investisseurs moins nombreux à pouvoir acheter faute de prêts, et, de l'autre, certains opérateurs forcés de vendre des opérations engagées pour retrouver du cash. »

Ne pas céder au catastrophisme

Face à ces « vrais » bouleversements, la crise de consommation ne serait rien d'autre que psychologique. « Il n'y a pas lieu de parler d'effondrement de la consommation, confirme Laurent Morel, membre du directoire de Klépierre. Nous sommes, certes, en conjoncture post-traumatique : un électrochoc financier a ébranlé le monde, mais les garanties d'États ont évité le pire pour le système bancaire. Reste la peur... de la crise ! Pourtant, si les commerçants de nos centres réalisent des chiffres d'affaires moins performants en équipements de la personne et de la maison, il n'y a pas lieu de céder au catastrophisme. Les secteurs de la beauté, de la santé et de la bijouterie sont même positifs. » Tous les gestionnaires attendent donc 2009 pour voir le tournant que prendront les affaires.

Mais les temps sont déjà durs pour les promoteurs qui n'ont pas les reins solides. « Sur les 8 millions de mètres carrés en projets programmés en France, 650 000 ont déjà été abandonnés depuis janvier, avertit Michel Pazoumian, délégué général de Procos. Et sur 75 projets que nous considérons comme majeurs, nous estimons que 35 seront reportés ou même retirés. » Pourtant, quand on leur demande si la crise leur a fait renoncer à des mètres carrés futurs, tous les patrons de grandes foncières répondent par la négative ! Il faut dire que la plupart de ces géants sont bien adossés. « Notre unique actionnaire est Rabobank, la banque la plus solide des Pays-Bas », souligne ainsi Marc Vaquier, PDG de Bouwfonds Mab Development France. Les filiales foncières de groupes de distribution comme Immochan ou Mercialys se réclament, quant à elles, de leur bonne santé financière, de leur richesse patrimoniale, de la solidité de leurs enseignes. De même, Carrefour Property qui, profitant de ce Mapic pour opérer son grand lancement (LSA n° 2066), se serait peut-être dispensé de la retentissante nouvelle du changement de patron du groupe... la veille de l'ouverture du salon ! (lire p. 12) « Quand d'autres promoteurs cherchent de la finance et des commerçants pour les suivre dans leurs sites, nous avons la puissance de Carrefour et de ses enseignes avec nous », lançait Pascal Duhamel, directeur exécutif de Carrefour Property.

L'autre force des majors est de conduire de vastes projets intra-urbains offrant les meilleures garanties de trafic aux enseignes locataires, donc de pérennité commerciale. Tels le centre Aux portes de Paris à Aubervilliers (Klépierre), l'Heure tranquille à Tours (Apsys), Carré de Soie à Lyon (Altaréa) ou Odysseum à Montpellier (Icade). Ils n'auraient aucune difficulté à recruter des enseignes en ces temps de doutes. « Les cinq centres commerciaux que nous avons ouverts ces trois derniers mois en France et Italie étaient tous commercialisés entre 95 et 100 % », souligne Jean-Sylvain Camus, responsable de la communication d'Altaréa.

Vers une réorganisation des chaînes de textile

Reste une inquiétude de plus en plus palpable parmi les enseignes échaudées par les premiers revers de la consommation, avec des annonces de fermetures d'usines qui n'engagent pas à l'optimisme. « Certaines nous demandent déjà des rabais de 10 % du montant des loyers, lors de la commercialisation de nos nouveaux projets », confie Philippe Petitprez, directeur de l'urbanisme et de la promotion d'Immochan. Il pourrait même y avoir des dédits dans le remplissage de futurs sites. « Si, en France, on s'engage verbalement à prendre des emplacements, aucun document ne lie les parties, note un expert. Contrairement à la Grande-Bretagne où un " exchange contract " est établi avant signature définitive du bail. » C'est pour les enseignes de textile que les difficultés risquent d'être les plus grandes. Le bruit court que le groupe Zara songerait déjà à réduire sa palette d'enseignes pour un même centre neuf. Michel Pazoumian, chez Procos, va plus loin : « Il pourrait y avoir des regroupements et des cessions d'enseignes majeures parmi les chaînes textile en 2009, avec, à la clé, des fermetures de magasins... »

Mais les grandes foncières ne changeront pas pour autant de cap pour les années 2010. « Les premières pierres des sites ouvrant d'ici à 2011 étant posées, les projets ne sont plus modifiables qu'à la marge », souligne-t-on chez Altaréa. Au-delà, « si aucun de nos quatre grands projets pour 2012 n'est encore en phase de construction, nous les maintenons tous, lance Marc Vaquier (Bouwfonds Mab Development). Car d'ici à quatre ans, nous espérons - tous - être sortis de la crise ! »

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Article extrait
du magazine N° 2068

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