La vacance culmine à plus de 10% dans les centres commerciaux [Procos]

"Elle court, elle court la vacance", pour paraphraser un titre de film des années 70. Mais elle ne court pas forcément si vite, ni à au même rythme, selon les typologies de polarités commerciales examinées. Le mérite de la récente étude publiée par Procos est de comparer les taux de vacances dans trois typologies d’implantation : les pieds d’immeubles, dont on a déjà beaucoup parlé via les centres-villes ; les centres commerciaux et les zones commerciales moins souvent évoqués. On peut reconnaître à la Fédération du commerce spécialisé le mérite d’avoir été la première à alerter les acteurs publics et privés sur l’accroissement du taux de locaux vacants dans le paysage commerciale. Et spécialement dans les centres-villes de villes moyennes, en dessinant une cartographie précise des villes concernées. Malheureusement ce podium des villes les plus sinistrées étant abondamment repris par les médias et certaines cités pointées du doigt, Procos estime, diplomatiquement, que "le temps n’est plus à la stigmatisation" et produit cette fois-ci des données globales, toujours aussi instructives, mais rendues anonymes en termes de villes. D’autant que "la vacance de locaux commerciaux est un phénomène qui ne touche pas seulement les centres-villes" justifie encore la fédération. Et pour cause, puisqu’elle démontre qu’elle passe désormais la barre des 10% dans les centres commerciaux (données 2017). Rappelons que le taux de vacance, tel qu’il est calculé dans ladite étude, mesure le nombre de locaux vacants ramenés à 100, sans tenir compte de la taille des locaux. Un magasin de 300 m² compte autant qu’un autre de 3 000 m². Les données utilisées sont celles relevées par Codata.

Une vacance moyenne de 8,58% en 2017

Si depuis 2014, le taux moyen de vacance augmente dans tous les types de polarité commerciale, sa moyenne n’a augmenté que de 8,18% en 2016 à 8,58% en 2017. La typologie la plus concernée est celle des centres commerciaux qui affichent désormais un taux supérieur à 10%, passé de 9,97% en 2016 à 10,78% en 2017. Alors qu’il se limitait encore à 7% en 2014. Les commerces en pieds d’immeubles se situent donc aujourd’hui en-deçà, voyant leur taux de vacance s’accroître seulement de 8,10% en 2016 à 8,53% en 2017. Finalement, seules les zones commerciales ne connaissent pas de dégradations significatives, leurs taux stagnant de 7,18% en 2016 à 7,33% un an plus tard.

Les mini-galeries championnes de la vacance

Plus un centre commercial est petit, plus il peine à résorber sa vacance commerciale. S’il est quasi stable, le taux record de 14,18% est atteint dans les centres de moins de 16 magasins. Puis il s’amenuise à mesure que s’accroît la taille du site : 13,55% pour les centres de 16 à 30 magasins ; 9,05% pour ceux de 31 à 60 magasins ; 8,75% pour ceux de 61 à 100 magasins. Les centres commerciaux de plus de 100 magasins dépassant à peine les 7% en 2017. "Rappelons qu’il n’est pas possible de distinguer la vacance subie (absence d’utilisateurs), de celle qui serait choisie par le propriétaire ou le gestionnaire du site, (dite ‘‘vacance stratégique’’ du fait de l’existence d’un projet de restructuration), nuancent les auteurs. Force est toutefois de constater que le phénomène est général et que, partout le taux s’accroit". Les plus petites galeries marchandes (moins de 16 magasins) connaissent un taux de vacances très élevé depuis 2014 et ce taux n’évolue que marginalement. Mais, il a baissé après un pic en 2015. Les galeries marchandes qui rencontrent la plus forte dégradation sont celles qui regroupent de 16 à 30 magasins. Leur taux de vacance a évolué fortement depuis 2014 passant de 8,34% à 13,55 %. Il s’agit principalement de galeries d’hypers, directement impactées par la baisse d’attractivité de cette surface alimentaire. Le taux de vacance a sensiblement augmenté dans les centres commerciaux comprenant de 31 à 100 magasins, notamment entre 2016 et 2017 pour la tranche entre 60 et 100 magasins. Les grands centres commerciaux, comprenant plus de 100 magasins sont les moins dépendants de la baisse d’attractivité des hypermarchés compte tenu de la masse critique du reste des enseignes présentes. De la même manière, ils sont, très souvent, leaders sur leur zone de chalandise. "La sérénité n’est toutefois plus de mise non plus dans ce type de polarité car le taux de vacance commence également à devenir significatif. Ces centres subissent également une baisse de fréquentation très sensible dans les magasins. On peut constater que la vacance augmente un peu plus chaque année dans ces grands centres passant de 5,65 % en 2014 à 7,06 % en 2017" avertissent les auteurs.

Les petits centres-villes les plus en souffrance

L’écart est flagrant entre les commerces situés en pieds d’immeubles de ville en-deçà des 40 000 habitants, subissant une vacance supérieure à 10% depuis deux ans ; et ceux des villes de plus de 40 000 habitants où ce taux fluctue autour de 7%. Le phénomène est bien connu : les centres-villes les plus petits sont ceux qui rencontrent le plus de difficultés, l’écart se creusant même au fil des ans. Les grands centres-villes sont en effet ceux qui affichent le plus de résilience et d’aptitude à réoccuper leurs cellules vacantes.

Des zones commerciales stables autour des 7% de vacance

Les zones commerciales sont finalement les plus "indifférentes" à la vacance, à la fois dans le temps et par la taille. Si la vacance domine à 9,02% dans les ensembles de 4 à 15 magasins, elle se vaut dans toutes les autres tranches, de même qu’entre 2016 et 2017 ! En effet le taux s’affiche à 7,57% dans les zones de 16 à 30 magasins (versus 7,24% en 2016) ; à 7,01% dans la tranche 31 à 60 magasins (versus 6,78% en 2016) ; à 7,24% dans la catégorie 61 à 100 magasins (versus 7,07% en 2016). Ce qui n’est guère différent du taux quasi stable à 7,14% des zones commerciales de plus de 100 magasins (versus 7,15% en 2016).