Cent foncières immobilières lancées au secours des coeurs de ville

Ex-directrice générale de l’Epareca, Valérie Lasek est désormais directrice générale adjointe à l’appui opérationnel et stratégique de l’ANCT. « Les foncières en voie de création sont autant de mini-Epareca, résume-t-elle. L’angle s’élargit des quartiers sensibles à des cœurs de ville semblablement abandonnés par l’investissement privé. Elles ont les mêmes missions d’acquérir, restructurer, gérer, exploiter des équipements commerciaux pour les ­remettre sur les marchés des investisseurs. Nous œuvrons ainsi pour le besoin de proximité, vrai service à la population, et donnons aux collectivités les moyens de se prendre en main. »

La preuve que les sociétés d’économie mixte préexistantes pourraient être les premières briques de cette vaste entreprise de (re)construction est aussi donnée par la Ville de Paris. Dans son programme électoral Anne Hidalgo, réélue maire, annonçait la création d’une foncière Paris Commerce et Proximité pour conserver la richesse et la diversité commerciale de la capitale, en acquérant et en installant, là aussi, les commerces les plus adaptés à chaque quartier. « C’est, dès 2004, avec la création de la Semaest (Société d’économie mixte de la Ville de Paris), à laquelle la Ville déléguait sa mission de préemption et de réinstallation, que nous avons entrepris ces actions de revitalisation et de lutte contre la mono-activité, détaille Olivia Polski, adjointe à la maire de Paris chargée du commerce et de l’artisanat. En 2017, nous lancions le GIE Paris Commerces pour développer une politique d’attribution des locaux situés en pied d’immeubles. Il s’agit aujourd’hui de regrouper ces initiatives et d’élargir leur périmètre partout dans Paris, en y associant la participation de la Caisse des dépôts. » Ce vaste projet encore en genèse vise à œuvrer à la fameuse « ville du quart d’heure », en régénérant plus spécialement les quartiers populaires et les déserts commerciaux, notamment sur l’arc nord-est des 18e au 20e arrondissements.

Pas de folles utopies

Il ne manque donc pas de sources d’inspirations et de préalables aux futures foncières. Mais les experts sondés par LSA recadrent vers le réalisme ce qui ne doit pas relever de folles utopies. « Que l’État donne les moyens aux collectivités d’être propriétaires de leurs commerces de cœur de ville et de les gérer, à travers ces outils, est une bonne nouvelle, juge Jérôme Le Grelle, directeur exécutif chez CBRE Retail. Mais le challenge est d’élaborer des stratégies viables. Il faut établir le bon merchandising, quantifier et proportionner les catégories d’offres, trouver le juste niveau de gamme en cohérence avec le statut de la ville, en ne cédant pas à la tentation de certains élus de “surclasser” leur cité, s’assurer aussi les flux… Bref, prouver la commercialité du nouvel ensemble pour être crédible auprès des enseignes que l’on veut faire venir. Et surtout ne pas perdre de vue, même si la philosophie de démarrage s’appuie sur des mises à disposition à loyers raisonnables, qu’au bout de l’exercice, c’est à une entreprise rentable que doit aboutir la démarche. Pas de foncière locale si l’environnement ne satisfait pas ces conditions ! »

Il est également indispensable pour les collectivités de s’entourer d’experts. « Au-delà de la connaissance intime que peut avoir tout élu de son tissu urbain, il doit être accompagné de professionnels du commerce, estime Jean-Sylvain Camus, consultant spécialiste en communication immobilière. Pour bâtir ensemble une vision stratégique de l’avenir de son centre-ville, et notamment comprendre qu’il ne peut mettre du commerce partout, mais doit au contraire raisonner et agir par centralités commerçantes. Jusqu’à avoir le courage d’admettre que certaines villes, qui en sont dépourvues, ne peuvent prétendre au déploiement commercial. »

Aussi investie que soit la Banque des Territoires avec ses 306 millions d’euros apportés aux budgets des futures foncières, auxquels s’ajoutent 500 millions d’euros de prêts, seule, elle ne pourra pas tout. Il s’agit de mobiliser aussi des contributeurs privés. Gontran Thüring, délégué général du Conseil national des centres commerciaux (CNCC), suggère de « faire appel à l’investissement local en sollicitant notamment les notables de la ville, qui ont de l’épargne à investir et sont d’autant plus susceptibles de soutenir les projets qu’ils concernent leur territoire, auquel ils sont attachés ». Soit les notaires, médecins, avocats, banquiers, assureurs et autres professions libérales constituant le « Rotary Club local ». « Le seul appui de la Banque des Territoires ne suffira pas si l’État n’accompagne pas ces initiatives de mesures fiscales incitatrices pour les occupants des locaux telles qu’exonération de taxes foncières ou de Tascom (taxe sur les surfaces commerciales)... », ajoute Jean-Sylvain Camus. Dans le même esprit, Gontran Thüring propose de faire profiter les investisseurs potentiels dans les futurs commerces « de bénéfices semblables, en matière d’économies d’impôts, que ceux accordés par la loi Pinel aux acquéreurs de logements neufs ».

Et tant qu’à œuvrer à la revitalisation urbaine, pourquoi limiter le périmètre aux cœurs de ville et la typologie aux rues commerçantes ? « La qualité d’un territoire ne se mesure pas uniquement à l’aune de son hypercentre, estime Emmanuel Le Roch, délégué général de Procos. Ces initiatives devraient être élargies aux zones et friches de périphéries où la tâche est aussi vaste en matière de réhabilitation. » Frédéric Merlin, président de la Société des Grands Magasins, étendrait bien l’exercice du côté de sa foncière spécialisée dans l’acquisition et la réhabilitation de centres commerciaux d’hyper­centre-ville : « Une redynamisation de cœur de ville moyenne ne peut se concevoir sans une galerie commerciale locale au firmament. Elles aussi devraient donc être intégrées dans les réflexions. »

On le voit, les suggestions ne manquent pas autour du grand dessein des 100 foncières. Il ne s’agit certes pas de copier-coller les stratégies des grandes foncières. Reste que l’initiative réclame l’apport professionnel de tous les experts et prestataires – juristes, commercialisateurs, gestionnaires, spécialistes marketing, etc. – de bonne volonté, pour arriver à gérer les centres-villes, sinon à l’identique de centres commerciaux, du moins comme des pôles marchands organisés, cohérents. Et surtout, pérennes.