Le centre commercial Issy-les-trois-Moulins lance sa remise à neuf au sud-ouest de Paris

Issy-les-trois-Moulins fêtera ses 25 ans, en 2017, dans de nouveaux atours. Le centre commercial ouvert en 1992 à Issy-les-Moulineaux (92) au sud-ouest de Paris, a en effet entrepris une rénovation "historique" en novembre 2015 qui sera totalement dévoilée pour la rentrée de septembre 2016. Historique, car à part une restructuration-extension de son hyper Auchan en 2009 et la création d’une nouvelle entrée côté gare de tram les Moulineaux, ce centre très urbain était resté "dans son jus" originel fortement typé ‘‘nineties’’. Union Investment Real Estate, l’investisseur allemand propriétaire d’Issy-les-trois-Moulins ; Terranae, son gestionnaire en charge de sa (re)commercialisation ; et le cabinet Dragon Rouge, réaménageur des espaces sont donc mobilisés pour insuffler une nouvelle dynamique commerciale au site. L’envergure de l’opération reste pourtant modeste. La taille totale du centre se situe en deçà des 15 000 m². Les travaux se feront à surface égale, sans possibilités d’extension. Et se limiteront aux seuls espaces intérieurs, hors façades. Pour un budget total alloué ne dépassant pas les 4 M€. Le cas n’en est pas moins très intéressant. Il résume même – et de façon très représentative – les limites et impératifs avec lesquelles doivent composer les rénovateurs en "site contraint". Issy-les-trois-Moulins faisant corps avec l’ensemble de bâtiments délimités par l’Allée Sainte-Lucie, la rue Aristide Briand et le Cours Saint-Vincent ne peut en effet être ni étendu, ni élevé. Contrairement aux équipements périurbains disposant de réserves foncières adjacentes.

Une zone de chalandise pleine de potentiel…

S’il ne peut pousser ses murs, le centre n’en est pas moins idéalement implanté en termes de potentialités commerciales, grâce au dynamisme d’Issy-les-Moulineaux. "Près de 72 000 emplois sont recensés sur cette zone géographique de 66 000 habitants et de nombreux sièges sociaux s’y sont installés", argumentent les rénovateurs. La ville est jeune, avec 48% des Isséens ayant entre 25 et 54 ans, et active avec un taux de 56% la catégorie dans sa population, selon les données de Terranae. Le revenu net par foyer atteint 4 461€/mois à Issy-les-Moulineaux (contre une moyenne en Ile-de-France de 2 909 €/mois). La commune bénéficie d’un taux de chômage inférieur à la moyenne nationale et affiche une hausse de 22% de sa population en 10 ans. Ainsi doté, le centre rayonne sur une zone de chalandise de 188 000 habitants incluant Boulogne, Meudon, Clamart, Vanves, Malakoff, Chatillon, Suresnes, jusqu’aux arrondissements sud-ouest de Paris. Le gestionnaire fait encore valoir les accès routiers multiples et les réseaux de transports en commun à proximité du centre. Que devrait compléter dans les années 2020, la création d’une gare RER dans le cadre du Grand Paris Express, place Léon Blum, à 5 min à pied du site.

… mais une offre vieillissante

Ainsi enraciné dans ce terreau fertile, Issy-les-trois-Moulins était pourtant loin de l’épanouissement. "Notre zone de chalandise s’est fortement modifiée en 23 ans, reconnaît Geoffroy Cornudet, directeur du centre. La clientèle familiale des origines, notamment issue des salariés des usines Renault, a fait place à des catégories sociales de cadres plus élevées". De plus, "le fait que tous les centres voisins aient évolué a donné un coup de vieux au site isséen, constate Christian de Bergh, directeur général de Dragon Rouge. De l’inauguration du nouveau Beaugrenelle, à la rénovation des Passages de Boulogne, en passant par la modernisation de Vélizy 2". La triste conjoncture de 2015 a fini de déprimer le centre. Qui affiche un taux de vacances de 17%, avec 6 cellules vides. Dont les emplacements d’un magasin de jeux vidéo, d’une enseigne indépendante de prêt-à-porter masculin, d’un salon de coiffure ou d’un ancien point de vente Stradivarius… Dans un décor désuet beige et vieux rose, que réfrigèrent encore le marbre et l’esthétique métallique du décorum d’origine.

Effets bois naturel et décor papier peint

Première action de Dragon Rouge pour remettre Issy-les-trois-Moulins dans la course : lui redonner un statut premium via le design et le travail sur la lumière naturelle. Ce programme de rénovation va s’engager sur plus de 10 mois. Comme on "refait son appart" l’agence va donner chaleur et classe aux galeries en les plaquant, par places, de structures de bois naturel à claires-voies. Une dominante de blanc gommera les beigeasses anciens. Le style sera épuré. Et un motif végétal de style papier peint viendra rythmer les parois et les plafonds. Jusqu’à présent on accède au centre, depuis l’Allée Sainte-Lucie, par deux sinistres et profonds couloirs enclavés dans le bâtiment. Ces entrées vont être réhabilitées avec la création de deux sas vitrés qui avanceront les portes vers la rue. Dragon Rouge comblera une autre lacune en créant deux zones de repos avec parquet au sol et mobilier design. Des bornes de direction faciliteront le parcours client et la signalétique sera repensée. Les verrières seront également rénovées en conciliant luminosité et isolation thermique. Le centre sera mis aux normes d’accès pour personnes à mobilité réduite, avec création d’un ascenseur. Le centre commercial restera ouvert pendant toute la durée des travaux, dont certains seront réalisés de nuit.

Trouver de nouveaux concepts

Le deuxième pan de la renaissance d’Issy-les-trois-Moulins est la recommercialisation d’une partie des magasins par Terranae. Déjà il fallait réaffecter les cellules abandonnées. Quality Shoes, enseigne de chaussures multimarques prendra la place des espaces de jeux vidéo, Frank Provost remplace l’ancien coiffeur. Orange se réorientant vers des mégastores cédera la place à la première boutique Yves Rocher d’Issy-les-Moulineaux. Le concept de mobilier déco haut-de-gamme Style Nordique est en test sous forme de bail précaire, là où Du Pareil au Même Bébé a fermé son point de vente. Atout pour un centre fréquenté par une large ‘‘clientèle de bureau’’ son offre en restauration va être élargie avec l’ouverture de O Food Asia. Ces diverses opérations devraient être finalisées en mars 2016. Reste encore à réaffecter la trop grande surface de l’ancien stand grande presse (145 m²), libérée par la création d’un kiosque dans les espaces communs. Cela suffira-t-il à changer l’âme du centre ? On sent qu’Isabelle Emery, directrice de la commercialisation chez Terranae veut aller plus loin, "en faisant notamment entrer des concepts de prêt-à-porter féminin ou de chemises pour hommes" précise-t-elle. Une tâche de longue haleine quand on sait que les négociations peuvent s’étendre jusqu’à 15 mois, et que l’une des contraintes du site est la taille des espaces à louer, ne dépassant pas les 400 m². Ce qui exclut d’office les vastes enseignes locomotives intégrables dans les grands centres. Reste que cette première dynamique va aussi impulser des rénovations de concepts dans les enseignes en place, notamment chez Sergent Major et dans la pharmacie qui va expérimenter une nouvelle tête de pont pour son développement.

Les acteurs de la rénovation

Issy-les-trois-Moulins n’appartient pas au giron des grands majors de l’immobilier commercial (Unibail-Rodamco, Klépierre, Hammerson, Apsys, etc.) Ce qui vaut de préciser quels sont les acteurs de sa rénovation. Son propriétaire est Union Investment Real Estate, gestionnaires d’investissements immobiliers européens. S’il est présent en France depuis 14 ans, l’essentiel de son portefeuille est constitué de 25 immeubles de bureaux et d’hôtels. Mais il compte aussi le centre commercial Saint-Martial à Limoges et le site Géant Bordeaux-Pessac (en copropriété avec Mercialys) parmi ses actifs commerciaux.
Quant à Terranae, société spécialisée dans la gestion d'actifs pour compte de tiers, elle a été créée en 2004 par Anne-Sophie Maisonrouge. Qui a mis à profit ses études à HEC, et son expérience dans de grandes foncières, notamment chez Altarea, pour porter la gestion d’actifs commerciaux en devenir – parfois recédés par leurs propriétaires -. Et de taille moyenne, comprise entre 10 000 et 12 000 m² pour les galeries de centres commerciaux ; 20 000 à 25 000 m² pour les retail-parks. Terranae revendique plus de 600 000 m² d’actifs commerciaux en gestion avec 25 sites dont 12 centres commerciaux et 13 retail-parks. Avec 600 baux, soit plus
de 150 000 m² GLA de commerces en gestion locative. Parmi lesquels, les sites Espace Saint-Georges à Toulouse, les Cordeliers à Poitiers, le centre commercial Carrefour-Villabé dans l’Essonne, Croix-Dampierre à Châlons-en-Champagne, Bel’Est à Bagnolet. Et plusieurs parcs Greencenter conçus par Frey. Mi-2015, Woodeum, holding familiale de Guillaume Poitrinal (ex patron d’Unibail-Rodamco) est entré à hauteur de 34 % dans le capital de Terranae.

Issy-les-trois-Moulins et sa rénovation en chiffres et dates :

• 13 695 m² : surface totale du centre
• 7 312 m² : surface de la galerie sur deux niveaux
• 7 000 m² environ : la surface de l’hyper Auchan
• 42 : le nombre de magasins, dont H&M, Marionnaud, Celio, Etam, Sergent Major.
• 800 places de parkings sur 3 niveaux.
• Union Investment Real Estate : le propriétaire (depuis le rachat à Corio en 2013)
• Terranae : le gestionnaire (depuis janvier 2015)
• 3,9 millions : le nombre de visiteurs annuels
• 1992 : l’année d’ouverture du centre
• Plus de 100 M€ : le chiffre d’affaires annuel d’Auchan
• Plus de 25 M€ : le chiffre d’affaires annuel de la seule galerie
• 188 000 habitants: la zone de chalandise
• Dragon Rouge : le cabinet concepteur de la nouvelle architecture intérieure
• 4 M€: le budget de rénovation
• Mars 2016 : Arrivée de Yves Rocher, Quality Shoes (chausseur multimarques), O Food Asia (traiteur asiatique), Franck Provost.
• Septembre 2016 : finalisation de la rénovation

Source : Terranae

Visualisation de la rénovation avant/après

L'un des futurs sas d'entrée créés sur l'Allée Sainte-Lucie

Un motif floral de style papier peint