Muqi, référentiel inédit de la qualité urbaine des projets immobiliers mixtes

C’est, en quelque sorte, l’équivalent de l’étiquetage Classe énergie de l’électroménager, du système de notation de l’application nutritionnelle Yuka, ou du fameux Nutri-Score apposé sur les emballages alimentaires. A ceci près que le référentiel Muqi - Mixed-Use Quality Index – s’applique à la qualité urbaine des «produits » immobiliers mixtes ! Et prend pour critère d’appréciation, non pas la composition en glucides, lipides et protéines, la consommation en Kilowattheure, en eau, ou le niveau de décibels… mais bien des indicateurs de qualité durable, sur lesquels fonder les stratégies de transformation, de régénération et de développement des sites de demain. Ladite qualité urbaine étant évaluée sur trois types de critères : environnementaux, sociaux et économiques. Stratégie résumée par le slogan « People, Planet, Profit » incarnant l’objectif de triple impact positif poursuivi par Nhood, l’un des co-créateurs du référentiel Muqi.

Les deux co-créateurs de Muqi

Pour créer Muqi il a fallu « sceller l’alliance de deux expertises » résume le communiqué des intéressés. D’un côté Nhood, l’entreprise de services immobiliers intégrés de l’AFM (Association Familiale Mulliez), développant historiquement de nombreux sites à locomotive Auchan issus du patrimoine de l’ex-foncière Immochan devenue Ceetrus. Et de l’autre Real Quality Rating (RQR), leader de la notation de valeur durable pour l'immobilier. Voilà donc créée la base du premier référentiel immobilier de la qualité urbaine « partenariat innovant né de l’expertise de RQR et de l’intelligence collective des équipes de Nhood ». Qui allie donc les maîtrises en matière de mixité d’usages immobilière et commerciale, avec celles des systèmes de rating immobiliers.

Le dessein du référentiel

« Face aux défis environnementaux et urbains, Nhood et RQR souhaitent apporter une contribution décisive à l’émergence de la ville inclusive, résiliente et durable, définit leur communiqué. La méthodologie du nouveau référentiel Muqi définit une organisation de la trame urbaine pour mieux connecter les actifs et les sites à la ville ». Nhood, qui se veut acteur de la régénération immobilière urbaine dans les territoires, intervient aux côtés des propriétaires et territoires qui font la ville de demain « avec l’ambition de créer des ‘‘lieux en mieux’’, à l’aune de la mixité d’usages, point d’équilibre de la vie de quartier ».

Les critères pris en compte

L’outil qui s’annonce comme « pionnier et universel » a été co-développé avec RQR à partir de l’analyse des besoins des parties prenantes de Nhood. Soit 515 participants, salariés, clients, fournisseurs, collectivités… qui ont contribué à déterminé la centaine de critères pour évaluer les sites ‘‘mixed-use’’. Ce à quoi a été adjointe la définition d’une qualité immobilière de référence, à triple impact, de lieux à mixité d’usages. Ces impacts étant donc, pour un site donné, d’une part environnementaux ; ensuite sociaux et sociétaux, enfin économiques. Muqi intègre donc des indicateurs de qualité durable sur lesquels fonder des stratégies de transformation, de régénération et de développement de sites. La qualité urbaine est ainsi évaluée sur les trois dimensions triple impact (People, Planet, Profit) déjà évoquée qui se traduisent en plus d’une centaine de critères mesurables. Ce sont l’efficacité énergétique, le niveau de biodiversité, l’équilibre entre bâti et nature traduisant un ratio de désartificialisation, qui sont les grandes bases des critères environnementaux. Au rang des critères sociaux est examiné tout ce qui favorise l’inclusion, du respect des diversités à l’économie sociale et solidaire, en passant par la mixité des logements et des bâtiments (bureaux, commerces, etc.). Quant à l’estimation des critères économiques, elle prend en compte les créations d’emplois locaux, la non-délocalisation, les circuits courts, les mixités d’usages et de services...

Une note de E à AAA

Pour reprendre la comparaison avec l’étiquetage Classe énergie de l’électroménager ou le Nutri-Score alimentaire c’est, semblablement, en lettres, que la note est établie à l’issue de l’évaluation, sur une échelle de E à AAA (de la moins bonne à la meilleure note). « Cette note sert de diagnostic pour définir la trajectoire de progrès, basée sur différents leviers, au bénéfice de l’amélioration de la valeur durable et financière ».

Un cas concret : la Maillerie à Villeneuve-d’Ascq

Pour donner de la substance à ce système d’évaluation, qui, avouons-le, est tout de même assez complexe à appréhender dans sa définition théorique, même s’il a été validé par un an de tests sur des sites de grandeur réelle, Nhood a justement voulu expliciter l’approche à travers un cas « démonstrateur » de cette analyse. Il s’agit du nouveau quartier de vie mixte de La Maillerie à Villeneuve-d’Ascq, sis sur l’ancienne friche des 3 Suisses, associant logements, commerces de proximité et tiers lieux. L’évaluation s’établit sur une base de 1 000 points. Le site de la Maillerie, dans son état initial d’ancienne friche présentait un score Mixed Use de 549/1000 points, ce qui correspondait à la note C. La réalisation du projet permet, à la livraison, une création de valeur durable d’environ + 41 %. La principale source de création de valeur provient, à 74%, de l’amélioration de la trame urbaine (voies de circulation) et d’améliorations environnementales liées à la renaturation. S’ajoutent 26% liés à l’amélioration de la variété et de la qualité des usages. « La réalisation des travaux permettra d’atteindre la note A, soit un changement très significatif dans la perception de valeur ». Elle s’accompagne d’un impact positif en termes de développement durable, consistant en + 55% de valeur sur les critères sociaux (People), + 30% de valeur environnementale (Planet) et + 39% de valeur économique (Profit). Le référentiel Muqi a également été testé par Nhood en Italie (site Porte dello Jonio à Tarente), en Espagne (quartier Viala à Vigo) et à Illkirch-Graffenstaden (67) en France. Ceci, avant déploiement sur l’ensemble du portefeuille, dont ceux de Ceetrus, et Nodi, entité dédiée à la reconversion des territoires urbains en lieux de vie mixtes. Ce sont donc, à l’interne, près de 300 sites commerciaux en Europe - dont 76 en France- qui peuvent être potentiellement évalués, en plus des demandes ad hoc. Mais le référentiel est également ouvert à toutes foncières extérieures intéressées, aux investisseurs évidemment. De même qu’aux maires et acteurs des territoires et collectivités tous soucieux de visibilité.

‘‘Je que je te promets, je te le livre’’

«Nous nous projetons à des horizons de temps dont les opérateurs n’ont pas l’habitude, commentait Etienne Dupuy, CEO et Directeur général France de Nhood, en exergue de la présentation du référentiel. Cette approche a le grand mérite d’objectiver les choix futurs pour concevoir cette ville du quart d’heure et des mixités dont tout le monde parle. Le référentiel d’évaluation de la qualité ne part pas de ‘‘vues d’ingénieurs’’, mais bien des acteurs mêmes du marché, incluant les parties prenantes du territoire. Nous allons ainsi plus loin que les systèmes de certification monocritères comme Breeam [Building Research Establishment Environmental Assessment Method] standard relatif à la seule évaluation environnementale des bâtiments. Dans le monde plein d’incertitudes que nous traversons, nous fournissons un outil qui donne une lisibilité dans les prises de décisions capitalistiques. C’est finalement le moyen d’exprimer et concrétiser la promesse faite au commerçant : ‘‘ce que je t’ai promis, je te l’ai livré’’ ».

Pour des recommandations d’investissements à impact positif

Au final, «nous sommes fiers de déployer le premier référentiel immobilier de qualité urbaine à usage mixte. Ce référentiel est issu d’un partenariat exclusif avec RQR qui associe nos deux expertises. Cette nouvelle notation extra financière a vocation à servir de standard à terme pour la profession et pour le marché, se réjouit Etienne Dupuy, CEO et Directeur général France de Nhood. Elle fondera nos recommandations d’investissements à impact positif et renforcera notre démarche de certification ‘‘Breeam in-use’’ des sites gérés ». Tandis que Olivier Mège, CEO et fondateur de RQR précise «le référentiel Muqi propose une notation de valeur durable basée sur l’analyse de performance du site ainsi que sur les préférences d’utilisateurs potentiels. Elle est holistique parce qu’elle prend en compte à la fois les dimensions environnementales et sociales, comme les dimensions économiques. Surtout, elle s’inscrit dans une approche de développement durable authentique, d’impact positif au-delà de l’ESG [les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance] ».